第八章　共有

第九十三条　【共有】不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

案例63

夫妻约定不同房间所有权案

苏某（男）与张某（女）于2007年2月14日协议离婚，针对双方共同所有的登记在张某名下的一套两居室房屋，双方在离婚协议中约定：南侧一间归苏某所有，北侧一间归张某所有。2007年10月，张某起诉到法院，要求确认离婚协议中有关房屋的约定无效，请求依法分割。

法院经审理，认为根据《物权法》第93条的规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。一套房屋虽可以由两个以上个人共有，但是只能设定一个所有权，法律不允许对同一套房屋设定两个以上的所有权。即一套房屋不能由两个以上个人分别所有该套房屋的不同房间。因为如果一套房屋设定两个以上所有权，不仅每个所有权的范围和界域无法确定，而且所有权人对物的直接支配和排他的权利也无法实现。据此，本案中，苏某与张某的离婚协议中两人共有的两居室房屋中南侧一间归苏某所有、北侧一间归张某所有的约定，违反了一物一权（所有权）的基本原则，该约定无效。

相关案例索引

苗某与罗某共有财产纠纷上诉案（［2009］孝民一终字第102号）

本案要点

房屋的所有权以房地产管理部门的登记为准。

●相关规定

《民法通则》第78条

第九十四条　【按份共有】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

案例64

按份共有关系确认案（［2008］昆民三终字第486号）

2004年8月3日，原告刘某以案外人王某的委托代理人的身份与被告张甲、张乙签订《房屋买卖协议书》，协议约定由被告张甲购买王某所有的4幢1单元101号房屋，并办理了公证和《购房借款合同》等相关手续。2004年8月19日，被告张甲办理了4幢1单元101号房屋所有权证。2004年9月19日，原告刘某与被告张甲、张乙对合伙购买4幢2单元102号、4幢1单元101号二套房屋所支出的各项费用及个人投资的情况进行了确认，并开办了“北国之春旅社”。2005年4月13日，原告刘某与被告张甲、张乙签订《协议书》，约定：4 幢1单元101号房屋、4幢2单元102号房屋系三方共同投资购买，购房首付款由三方等额负担，三方等额负担银行按揭贷款的偿还，房屋在扣除成本后所得净收益由三方等额分享，房屋转让所得价款由三方等额分享等。后因三方在共同经营过程中发生分歧，2006年9月旅社歇业。现原告刘某以共同投资购买的上述房屋未登记其为共有人，诉至法院要求确认其对位于4幢1单元101号房屋享有共有权。被告辩称，根据我国《物权法》的规定，房屋产权证登记的主体为房屋的权利人，刘某没有登记为房屋的权利人，因此其对房屋主张权利不具有适格的主体。

法院经审理认为：本案三方当事人因共同经营的原因，在张甲、张乙2004 年8月购买诉争的房屋后，于同年的9月就协议合伙投资购买诉争的房屋，并对投资的情况予以确认；2005年4月三方当事人又签订《协议书》，再次明确对诉争的房屋由三方等额支付房款、分配利益。根据我国《物权法》第三十九条“所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，张甲、张乙有权处分其购买的房屋，三方当事人的《协议书》约定原告对被告张甲、张乙购买的房屋享有共有权，系三方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。本案三方确认等额投资购买了诉争房屋，并签订协议确认各方对诉争房屋为共同投资购买、等额负担银行按揭贷款的偿还、等额分享房屋收益和转让房屋所得价款等内容，符合法律规定的共有关系应具有的特征，故本案诉争房屋依据三方的投资确认和协议约定应为按份共有关系。原告诉请确认对诉争房屋享有共有权的理由成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条之规定，判决刘某对4幢1单元101号房屋享有共有权。

●相关规定

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》[2]第54条

第九十五条　【共同共有】共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

案例65

共同出资购买摊位被认定共同共有案（［2008］渝五中民终字第623号）

原告刘某与被告陈某于1999年认识，尔后双方建立了恋爱关系，2004年10 月18日，被告陈某与第三人协信公司签订了购买某区1－255号摊位的合同，该摊位总价款为65021元，双方约定合同签订之日付款58519元，2005年4月30日支付余款6502元。合同签订当日，原告刘某支付第三人协信公司摊位款48669.21元，其余房款由被告陈某支付。签订购房合同的当天，被告陈某与案外人某公司签订委托经营管理协议，委托经营管理期限从2005年5月1日至2010年4月30日，每月返租379元。被告陈某已领取2005年1月至2007年1月期间租金7959元。另外，被告陈某已于2007年4月17日取得1－255号摊位产权证。现原告刘某起诉，请求陈某返还摊位款和租金。

法院经审理认为：购买1－255号摊位在原、被告恋爱期间，虽然购房合同由被告陈某与协信公司签订，但该摊位近73%的房款由原告刘某支付。被告陈某辩解已取得1－255号摊位的权利证书，不动产权利应以权利证书为准，原告无权分割，虽然不动产权利证书可以作为证明权利的根据，但不动产权利证书上记载的物权状况可能与真实的权利状况不一致，本案原告支付购摊位近73%的房款。被告陈某辩解原告支付48669.21元购房款，是还其以前借款，但未提供相应证据，故被告陈某的辩解不能成立，本案查证的事实足以推翻权利证书的记载。可以确定本案争议摊位系原告刘某、被告陈某共同出资购买，原、被告双方对该摊位份额未约定，应为共同共有。鉴于原、被告双方均同意按购买摊位的总房款66775.33元确定摊位现在价值，被告陈某已办理该摊位的产权证，从有利生产、生活、经济原则，该摊位归被告陈某所有，由被告陈某给付原告刘某摊位折价款33387.67元，该摊位从2005年1月至2007年6月的返租租金11370元，由原告刘某、被告陈某各享有5685元，被告陈某已领取租金7959元。据此判决：原告刘某、被告陈某共同购买的1－255号摊位归被告陈某所有。由被告陈某给付原告刘某摊位折价款及租金。

案例66

占用他人房屋被判返还案（［2007］沈民（2）房终字第709号）

原告王某与沈某于1985年9月17日结婚，均系再婚。婚姻存续期间，沈某单位分给其房屋一处，坐落于沈阳市东陵区南塔街63－3号461室，建筑面积37．95平方米。1997年6月，王某和沈某享受工龄待遇参加房改，交付房屋出售款10880元。1997年末，被告杨某（沈某之女沈颖丈夫的姐姐）进住该争议房。2003年7月16日，沈某因病去世，王某因继承纠纷诉至沈河区人民法院，因沈某子女称该争议房屋已卖给杨某，不属于遗产，法院审理认为坐落于东陵区南塔街房屋因存在争议，本案暂不予处理，待争议解决后，可另行主张权利。2004年3月11日该争议房下发房屋所有权证，房屋所有权人为沈某，王某取得房屋所有权证。2007年1月18日，王某诉至原审法院，要求杨某立即腾房交还王某，并承担诉讼费用。

法院认为：公民个人财产权是公民个人对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利，公民的合法财产受法律保护。依据审理查明的事实，足以认定该争议房屋系王某与沈某婚姻存续期间取得，王某系房屋产权共有人，其持有沈某为房屋所有人的房屋所有权证及相关手续。其主张杨某腾房，证据充分，故对其主张法院予以支持。

●相关规定

《民通意见》第89条；《婚姻法》第17条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条

第九十六条　【共有物管理】共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

案例67

共同共有财产管理案

侯某与边某于2007年4月8日经法院判决离婚后，双方共有的一套房改房没有分割处理，双方离婚后也没有对共有房屋自行协商分割处理。自2007年4 月18日离婚后至2007年11月间，侯某出租收取了上述房改房租金为3500元，扣减2007年7月侯某支付房屋修缮各项费用2800元后，侯某实际得到的房屋出租收益是700元；边某要求分割收益，并要求从2007年2月1日起，自己和侯某对该房改房以半年为周期轮流收取收益。侯某不同意，主张是自己修缮好了房屋才能以高价出租的，边某不能坐享其成。边某遂诉至法院。

法院经审理，认为《物权法》第95条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”因此，本案中，侯某、边某共同享有该房改房的收益。边某分割收益的请求应该得到支持。因为两人对共有房屋在离婚后至2007 年11月间的出租所得租金应如何分配和支付没有约定。所以，上述房屋出租期间所得的租金在扣除对共有物进行合理必要的修缮和管理费等费用后，应由双方平均分割享有。另外，边某提出的按每半年为周期，和侯某轮流收取收益的请求，因侯某不同意，双方又未能协商解决。《物权法》第96条的规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”据此，边某、侯某对共同共有的房屋既共同享有所有权又共同享有管理使用权，故边某的该项请求缺乏法律依据不予支持。

第九十七条　【共有物处分】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

案例68

未经法定共有人同意处分建筑物被判侵权案（［2008］三亚民一终字第104号）

2005年9月，原告柳某与案外人某公司签订了《商品房买卖合同》，购买该公司开发的“丽园春晓”1号楼和风阁502号房。根据合同约定，柳某拥有与502号房相邻的约420平方米的露台使用权。2006年4月，开发商将502号房交付柳某使用。2005年3月，案外人袁某、吴某与该公司签订了《商品房买卖合同》，取得“丽园春晓”1号楼一、二、三层商铺的所有权；合同第十七条第2款约定，该商品房所在楼宇的外墙面使用权属于业主共有。2007年8月袁某、吴某与被告甲公司签订《丽园春晓商铺租赁合同》，将上述商铺出租给被告使用。后被告在商铺外墙搭建广告牌，广告牌高出涉案露台约两米，柳某多次与被告甲公司交涉，要求被告停止施工无果。柳某认为被告未经其同意搭建广告牌的行为对其构成了侵权，故起诉至该院，请求依法判令被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状。

法院经审理认为：柳某系丽园春晓小区的业主之一，也系1号楼502号房相邻露台的共有人之一，对侵害共有人合法权益的行为，共有人可以依法单独提起诉讼。甲公司虽然不是该小区商铺的业主，但作为承租人，除了应严格履行与出租人合同约定的义务外，对于业主应当享有的权利及义务在法律规定和合同约定的范围内也应一并享有与承担。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对涉及到改建、重建建筑物及其附属设施的事项，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（六）项之规定“改建、重建建筑物及其附属设施”的范畴，按该条第二款之规定，应当经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但该公司没有证据证明其行为已经业主法定人数的同意，其仅有市规划建设局的审批文件，这并不能证明甲公司行为的合法性，其应当承担举证不能的法律后果。故甲公司应当承担侵权责任。据此，对柳某主张甲公司侵权，要求其停止侵害、排除妨碍、恢复原状的诉讼请求依法予以支持。

第九十八条　【管理费用等的负担】对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

条文注释

共有物的管理费用主要包括：对共有物的管理费用；共有物的改良费用；其他费用，如缴纳税款、保险费以及因共有物而支付赔偿金等。

第九十九条　【共有物分割】共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

案例69

共有人共有基础丧失依法请求分割共有财产案（［2008］成民终字第2756号）

原告李某系被告王某之继母，原告与被告之父于1993年登记结婚，被告于2003年结婚之前与原告及被告之父共同居住在青羊区黄田坝经五路831栋3楼1号房屋内，后被告因结婚搬至黄田坝联工村七组居住。2004年5月被告之父去世，原告与被告因遗产继承发生纠纷，经过一审及二审，成都市中级人民法院于2007 年10月16日作出（2007）成民终字第1928号民事判决书，判决原告与被告对黄田坝经五路831栋3楼l号房屋各享有50%的产权。后原告未通知被告即换掉了该房屋门锁，换锁后也未将房屋钥匙交予被告，被告向安康社区居委会反映此事，经居委会劝解，双方未能达成一致意见。被告因无法进入房屋内两次将门锁撬坏。原告为维修及更换门锁支出各项费用共计1165元。现原告起诉请求分割房屋。

法院经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割……”的规定，（2007）成民终字第1928号民事判决书确认李某、王某双方对位于青羊区黄田坝经五路831栋3楼1号的房屋各享有50%的产权，该房属双方共有，现双方因居住该房屋而发生矛盾并激化，双方共同居住的基础已丧失，故李某要求分割该房屋，符合法律规定。根据双方在该房屋居住的情况，同时考虑到李某无生活来源，且无其他房屋可供居住使用的实际情况，确定黄田坝经五路831栋3楼1号的房屋应归李某所有，由李某对王某享有的50%的产权进行折价补偿。

●相关规定

《合伙企业法》第20条；《婚姻法》第39条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》[3]第19条

第一百条　【分割方式】共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

●相关规定

《民通意见》第90、91条；《继承法》第29条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》＊[4]第15－18、20条

第一百零一条　【优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

案例70

转让合伙财产未告知其他合伙人被判转让协议无效案（［2007］周民终字第911号）

原告刘某与被告马某合伙建一蔬菜市场，该土地的原使用权人是孙甲、孙乙、孙丙。原告刘某以自己的名义于2001年6月1日与该三人的代表孙乙签订了租赁土地合同书一份，土地租赁使用期限为20年，每亩费用800元。原告刘某及被告马某合伙在该市场建房八间、棚子八间，房产证、土地使用证均为刘某的名字。2003年11月6日被告马某与原告达成协议退伙，被告马某得三间房和三间棚子。当时马某把三间房以20000元价格卖给刘某时，刘某嫌贵没有买。2003年11月26日被告马某将三间房屋及三间棚子以4000元现金、9000元贷款本金及利息（从2003年11月26日起计算，以前利息由马某偿还）卖给了孙乙。2006年马某向法院起诉原告刘某，要求刘某协助办理该三间房屋的过户手续时，称三间房屋是租赁给孙乙，西华县人民法院以马某所诉不属其管辖范围为由，驳回了马某的起诉。2007年2月西华县土地局通知刘某给孙乙办理过户手续并将马某与孙乙的转让协议交给刘某。现刘某以自己享有优先购买权为由起诉，要求确认被告马某与第三人孙乙的房屋转让协议无效。

法院审理认为：原、被告合伙经营蔬菜交易市场，二人散伙时对共同财产进行了分割，之后一个或数个原共有人分得财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人在相同条件下有优先购买权。马某与刘某分房时以20000元价格让刘某购买，刘某未同意，后被告马某以14000元价格卖给孙乙时未征得刘某同意，侵犯了原告刘某的优先购买权，被告马某与第三人签订的转让协议属无效协议，原告的主张合理合法，依法应当予以支持。判决被告马某与第三人孙乙所签订的房屋转让协议无效。

●相关规定

《民法通则》第78条；《民通意见》第92条；《公司法》第72条；《合伙企业法》第23条

第一百零二条　【共有物上的债权债务】因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

案例71

夫妻一方对另一方的生产经营负债承担责任案

徐某、高某为夫妻，徐某是某中学的教师，高某原来是一工厂的工人，后因工资太少，而辞职经商，依法登记为个体户。徐某一直没有参与高某的经营。高某的经营收入大部分用于家庭消费。一次因车祸致使高某负债13万元，但高某没有这么多钱，家中有14万元是徐某结婚后多年的工资收入以及继承其父亲财产所得。对于高某负的债务，徐某是否要承担的问题，债权人诉至法院。法院认为14万元存款是夫妻共同财产，而且高某所欠的债务是共同债务，故徐某有义务以此偿还债务。

在本案中，14万元为徐某结婚后的工资收入和继承其父亲财产所得，且并不属于《婚姻法》第18条第3项规定的情况，因而应为夫妻共同财产。根据民法理论，共同共有人对共有物享有连带权利，承担连带义务。基于共有物而设定的权利，每个共同共有人都是权利人，其权利为连带权利。基于共有关系发生的债务，亦为连带债务，每个共有人都是连带债务人。基于共有关系发生的民事责任，为连带民事责任，每个共有人都是连带责任人。因此，法院判决除某对高某所负的债务承担连带责任。

案例72

共同共有人承担连带债务适用法律有争议案（［2008］成民终字第2337号）

1996年9月11日，原告甲公司与被告乙公司签订一份《拆除（非住宅）房屋产权调换协议书》，约定：1.乙公司拆除甲公司所有的成都市草市街125号11.5平方米房屋；2.乙公司以恒利大厦（现名“时代锋尚”）中11.5平方米的房屋与甲公司产权交换；3.乙公司在甲公司过渡二年后安置，由于乙公司不能解决过渡房，乙公司在过渡期内每月付给甲公司补偿费15，500元。协议签订后，甲公司于同年12月将房屋交给乙公司拆除并进行自行过渡，但乙公司一直未向甲公司提供安置房屋，仅在1998年7月起至2007年7月支付了该协议约定的过渡费共计788，250元。后乙公司在本市草市街105－145号国有土地范围内修建“时代锋尚”，甲公司被拆除的房屋在该宗土地上。2004年8月该宗土地的土地使用权人由原来的乙公司及案外其他公司，变更为乙公司和被告丙公司。后甲公司起诉，要求乙公司和丙公司支付补偿费。

一审法院审理认为，甲公司与乙公司签订的《拆除（非住宅）房屋产权调换协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效合同。依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务”的规定，丙公司应当对乙公司所欠甲公司的过渡费承担连带给付责任。故判决乙公司、丙公司连带支付甲公司过渡费986500元。乙公司、丙公司不服，提起上诉，主张一审法院适用法律错误。

二审法院认为：《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日实施，本案的法律事实发生在1996年，根据“法不溯及既往”的原则，一审法院依照《中华人民共和国物权法》有关“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务”的规定，判令丙公司对甲公司的过渡费承担连带给付责任，属于适用《中华人民共和国物权法》不当。但也应看到，关于共有人共享权利、共担义务，在相关的法律、法规中也有规定。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。……共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。……”。可见，《中华人民共和国物权法》的相关规定与上述规定并不抵触。因此，丙公司在取得涉案不动产的共有人身份后，应当对共有财产产生的债务与乙公司承担共同清偿责任。原审法院认定事实正确，适用法律错误。故撤销原判，仍支持甲公司诉求。

●相关规定

《民法通则》第35条；《合伙企业法》第39－42条；《婚姻法》第41条；《婚姻法解释（二）》第24－26条

第一百零三条　【共有关系性质不明时的推定】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

●相关规定

《民通意见》第88条

第一百零四条　【按份共有份额的确定】按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

第一百零五条　【他物权的准共有】两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。