第七章　相邻关系

第八十四条　【相邻关系处理原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

案例52

物业公司保安拦截施工车辆案

2007年10月，某广告公司取得了建设工程规划许可，准备在其食堂上加盖二层，并于2007年11月，取得了施工许可。2007年12月，某广告公司向物业公司提交了规划许可证和施工证等材料准备施工，并在小区公示了施工手续。此后，广告公司在其班车内装上砂子，紧随其后施工方运送水泥的车辆，行至嘉源公寓大门外时，被小区的物业公司保安以未接到通知为由予以阻拦。物业公司在知道此车系某广告公司施工车辆的情况下，以该施工车辆进场后，无法进入某广告公司院内，只能停放在小区公共道路上，影响交通为由，仍不予放行。广告公司认为，其享有从嘉源公寓通行的权利，物业公司擅自关闭嘉源公寓大门，阻止车辆进出，其行为侵犯了广告公司的通行权，物业公司应承担相应的侵权责任，并赔偿损失。故诉至法院，请求判令物业公司排除妨碍，允许广告公司车辆通行。

法院经审理，认为某广告公司房产与物业公司管理的小区业主房产相邻，该广告公司在取得了规划和建设许可证之后，有权组织施工。根据《物权法》第84、87、88条的规定，物业公司应当允许某广告公司施工车辆通行，也应当为该广告公司加层利用相邻土地提供必要的便利。

案例53

相邻关系处理应尊重历史形成现状案（［2008］昆民三终字第188号）

2006年6月6日，案外人刘某将201号房屋出卖给原告周某，双方《房屋买卖合同》第十一条约定：“洗衣房门须封死。卖方应爱护屋内设施，厨房除抽油烟机可拆走外，其余不能拆走……。”现原告王某、周某是该201号房屋的共有人。被告李甲是该幢203号房屋的所有权人，被告李乙是该幢203号房屋的使用权人。原告王某、周某家的洗衣房与被告李甲、李乙家独自使用的阳光露台用铁拉闸门相隔。被告李甲、李乙用铁圆钢筋自下而上将铁拉闸门的约三分之二封死。2007年6月1日，原告王某、周某遂以被告李甲、李乙将其洗衣房的拉闸门封死，独占阳光露台，致使其不能出入阳光露台为由，向法院提起诉讼，请求法院判令被告李甲、李乙立即拆除原告王某、周某进入露台入口处的铁栏杆，恢复原告王某、周某进入露台的使用权。

法院认为：相邻关系是相邻不动产的权利人行使其权利的一种延伸或限制，处理相邻关系应尊重历史形成的现状。本案中，原告周某与案外人刘某签订的《房屋买卖合同》第十一条已明确约定：“洗衣房铁门须封死”，即原告王某、周某在取得201号房屋时，其通向阳光露台的权利已经受到限制，原告王某、周某对此是明知的，也就是“洗衣房铁门封死”是历史形成的，现原告王某、周某要求相邻一方解除“洗衣房铁门封死”的权利限制状态，违反了处理相邻关系的原则。至于原告王某、周某主张停止被告李甲、李乙独占阳光露台、在阳光露台上建盖房屋等诉求，则不属于本案相邻关系纠纷审理的范围。因此，对原告王某、周某要求被告李甲、李乙拆除铁钢筋栏杆、恢复其通行阳光露台的权利的诉求，法院不予支持。

相关案例索引

1.欧阳某与唐某等相邻纠纷上诉案（［2008］赣中民三终字第292号）

本案要点

被告卫生间发生渗漏，导致原告的卫生间漏水，并使紧靠近卫生间的一间卧室墙壁潮湿、霉变。被告提出导致卫生间渗漏的主要原因系房屋的质量问题，但该主张没有证据证明。庭审中经主审法官向被告释明，告知其可以申请就房屋发生渗漏的原因进行鉴定，但被告予以拒绝。对此被告应承担举证不能的后果。作为相邻产权人，在行使不动产权利时，应按照方便生活、公平合理的精神正确处理排水等方面的相邻关系，综合现有证据可以认定系被告的卫生间发生渗漏导致原告的卫生间漏水，对此被告有义务进行修复。

2.董某与杨某相邻权纠纷案（［2008］陕民监字第00084号）

本案要点

（1）董某房屋的排水、排烟设置在杨某院内，董某的卫生间和杨某的灶房紧相邻，双方协商无果，形成杨某违反常规垒起高约7米的院墙，双方均有过错。杨某的院墙虽对董某两层楼房中间窗户通风和采光有一定影响，但其院墙和楼房西墙混为一体，拆除势必对楼房的安全产生影响，董某提出院墙是危墙，危及住房安全，无证据证明。

（2）双方作为相邻者，应和睦相处、因地制宜、互谅互让。本着和睦相处的出发点，判决杨某给予董某经济赔偿，符合有关规定。

●相关规定

《民法通则》第83条

第八十五条　【相邻关系处理依据】法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

案例54

按习惯处理相邻关系案

魏某与田某是同村相邻的邻居，魏某居西，田某居东。该村的建房习惯是，最东头一家拥有东山墙和西山墙，其余住户仅有西山墙，没有东山墙。魏某在建房时，田某同意他在自己的西山墙内建造烟道。于是，魏某东间的火炕一直使用该烟道。后来，田某将房屋转让给了王某，王某在西间盘了一铺火炕，也要使用西山墙内的烟道。因此，王某与魏某发生了纠纷，且无法达成一致，诉至法院。

法院经审理，认为本案属于相邻权纠纷，根据《物权法》第85条的规定，应当适当考虑本村建房的习惯及魏某与田某的约定。据此，该烟道应该继续由魏某使用。魏某建房时，由于当地习惯，没有东山墙，所以用田某的西山墙，而田某同意其在西山墙建造烟道是真实的意思表示，其民事法律行为应该具有法律效力。因此，魏某有权继续使用该烟道。

第八十六条　【用水、排水】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

案例55

占用公共用地建房被判拆除案

互为邻居的李先生和刘先生两家之间原有一块宽1.2米、长8.4米的公共通道，各家的屋檐水和其他排水均从此处排出。2004年，刘先生将老房子拆掉，在公共用地上修起了房屋，还把李先生家面朝公共用地的通风、采光门窗用砖砌起封住。为此，两家没少吵架。经多次调解，他们的矛盾还是没解决。最后，李先生一纸诉状将刘先生告上法庭。

法院经审理，查明，根据房屋登记表，李、刘两家相邻房屋的界线应以各自房屋的墙外根为线。因此，认定这块空地为公共用地。刘先生占用公共用地修建房屋，影响了李家房屋采光、通风和排水的权利，其本身有过错，由此产生的法律后果应由其承担。法院判决，刘先生恢复公共用地的原状，并自行拆除修建在此的房屋。

案例56

不动产权利人与相邻权人排水纠纷案（［2007］沈民（2）房终字第87号）

原告赵某、被告代某、被告关某均是苏家屯区佟沟乡佟沟村贾沟合作社村民。关某住处在代某住处的正南侧。两家之间是一条通道，宽约7米左右。代某家房屋于1995年建成。在关某建房前，代某家东侧及南侧均是赵某承包的责任田，共32条垄，代某在自家东侧与赵某承包地相邻处砌有土壕。2005年，关某换了赵某上述承包地中的5条垄用来建房，该5条垄正好在代某家门前通道的南侧，是赵某家最南面的5条垄。垄的走向均为东西，水流方向为自东向西。关某与赵某互换地时，口头约定关某在建房时，在该5条垄范围内，在其住处围墙北侧为赵某留出0.8米宽的排水道。2006年8月，关某建完房屋，并砌了围墙。2006年，赵某家该处承包地因排水不畅，导致内涝绝收，损失约700元。2006年10月30日，赵某起诉至法院，要求关某、代某排除妨碍，责令关某为原告修建排水沟，责令代某将土壕扒掉并赔偿原告经济损失700元。

法院认为：根据本案事实及现场勘查，赵某承包地均为东西垄走向，自然排水为从东向西自然流进西面的沟里。但由于关某在此建房，造成自然排水的中断与破坏。关某与赵某互换土地，关某承诺为赵某留出0.8米水道，但从现场看，关某为赵某留的水道很显然不足0.8米。这是产生2006年赵某家承包地绝收的根本原因。就关某与赵某互换地的约定所产生的权利义务看，关某在占用赵某土地建房后，有义务为赵某留出约定的0.8米水道，关某应为赵某修建排水沟，但为了最大限度维护相邻各方的利益，基于成物不可毁的原则，尽管关某没有留足水道的面积，也不能责令其拆除已经建成的围墙，关某应在自家北侧围墙外边缘向外为赵某修建水道。另关某建房并没有取得相关的审批手续，故关某对赵某负有主要的赔偿义务，应承担赵某承包地绝收损失的70%为宜。从代某砌的土壕现状看，虽然该土壕早就存在，但为了紧急避险，代某有义务为相邻权利人赵某承包地排水提供必要的便利，及时将土壕扒开，让水顺利排出，避免或者减少损失。故代某对赵某负有次要的赔偿义务，应承担赵某承包地绝收损失的30%为宜。

案例57

要求相邻方疏通排水沟被驳回案（［2007］赣中民一终字第357号）

原告陈甲的父亲陈乙与被告陈丙系同胞兄弟。2003年原告陈甲新建住房一栋，陈甲建房的土地是与证人沈某家使用的土地交换过来的，原告房屋的正前下方是被告陈丙使用的土地，被告陈丙于2004年在该土地上新建住房一栋。原告陈甲房屋正向右边原有一条排水沟，排出的水流要经过被告陈丙房屋右边的土地。2004年1月，原告陈甲为方便自己的房屋在下大雨的时候排水，在未与被告陈丙商量的情况下，将原有排水沟挖深。2006年10月被告陈丙将该排水沟经过其使用土地的部分用泥土堵塞。因被告陈丙不同意原告挖开堵塞的泥土，原告陈甲请证人陈某进行调解，双方未达成协议，原告遂于2007年2月26日向法院提起诉讼，要求被告将原告房屋排水沟堵塞处开通，恢复原状。

法院审理认为：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理好排水的相邻关系。本案原告未经被告同意擅自将相邻的排水沟挖深，改变了原有排水沟的现状，是引起本案发生的主要原因。虽然被告将该排水沟经过其使用土地的部分用泥土堵塞，但因原告房屋地势更高，在目前情形下并不会妨碍原告房屋排水。对原告要求被告将排水沟堵塞处开通并恢复原状的请求，不予支持。故判决驳回原告诉求。

●相关规定

《民通意见》第98、99、102条；《水法》第28条

第八十七条　【通行权】不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

案例58

建墙妨碍相邻方通行被判拆除案（［2008］昆民三终字第874号）

原告杨甲与被告杨乙系同村人，在杨甲家住房旁的空地处，杨乙家建有一幢烤房，烤房门前有一块集体空地，被告杨乙用于堆放农用畜厩粪。2000年12 月13日，经北大村土地管理所批准同意，原告杨甲建盖了30平方米的一幢烤房，建成后的烤房与被告杨乙家的烤房为同一坐向，形成相邻关系，原告杨甲出入烤房须经被告杨乙家的烤房门前空地。2008年1月26日，被告杨乙以护粪和避免纠纷为由，在其烤房门前修砌了长约10米、宽约80公分的一段挡墙，堵塞了原告杨甲家出入烤房的道路。2008年3月20日，原告杨甲遂以被告杨乙修砌的挡墙影响了其生产和生活为由，向法院提起诉讼，请求法院判令被告拆除挡墙、恢复原状、保障道路畅通。

法院认为：杨甲与杨乙毗邻而居，在互不妨碍各自不动产权能的情况下，双方当事人对不动产的使用均应依照我国《民法通则》第八十三条的规定：“不动产相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”现杨乙在其烤房门前的空地上修砌了一堵挡墙，致使杨甲进出其烤房的通行权利直接受到影响，特别影响到杨甲因农业生产使用其烤房而进出的通行权利，并且，该空地为集体所有，系连接杨甲与杨乙烤房的通行道路，即便杨甲可以通过其他道路进出其烤房，这也显然不能成为杨乙在集体所有的空地上修砌挡墙、堵塞道路通行的合法事由。因此，杨乙修砌挡墙的行为影响了杨甲的正常通行，直接妨害了杨甲对其烤房的使用权利，故判决杨乙拆除其修砌的该堵挡墙。

案例59

擅自安装设施妨碍通行被判拆除案（［2007］昆民三终字第574号）

原告张某与被告崔某、赵某分别居住在位于昆明市西坝路47号相邻的702号及703号房屋内。位于该楼层上的701、702及703三室共用同一走道，该楼层的垃圾通道口（已封）及三户电表均安装在703室一侧的通道两侧。2006年7月，被告崔某、赵某在其居住的703号房屋右墙一侧长约4米，宽约1.22米，与原告居住的702室入户门相对一侧的通道上安装了一道防盗铁门，并在该铁门内侧的通道护栏上全部安装了钢筋防盗笼及在通道尽头呈三角形的护栏上安装了半面玻璃。故原告诉至法院，请求判令被告拆除安装在共用通道上的防盗笼及铁门，恢复共用通道的原状。被告认为其行为未妨碍原告通行。

法院认为：处理相邻关系必须遵守我国民法的基本原则。我国《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”规定相邻关系的目的就是为了充分发挥相邻不动产的使用效益，以满足相邻人的利益需要。因此，在处理相邻关系时，应当从有利生产、方便生活出发，妥善解决有关问题。团结互助、公平合理原则是社会主义的道德观念在民法中的鲜明体现。相邻的双方当事人必须发挥团结互助的精神，在行使自己的权利时必须尊重邻人的权利，为邻人权利的行使提供方便。而相邻人行使相邻权给另一方造成损失或者使另一方的权利受到明显的不利限制时，受益的一方应给对方赔偿损失或者给予合理的经济补偿，以谋求公平合理。结合本案事实，诉争通道系公共通道，崔某、赵某擅自在共用通道上安装防盗笼及铁门，对相邻人张某的通行、通风、采光造成了妨碍。根据我国《民法通则》第八十三条的规定，崔某、赵某应自行排除妨碍，恢复公共通道的原状。

相关案例索引

陈某等与全某等相邻关系纠纷上诉案（［2007］海南民二终字第407号）

本案要点

原、被告系相邻关系，应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。

●相关规定

《民通意见》第100、101条

第八十八条　【利用相邻土地、建筑物】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

●相关规定

《民通意见》第97条

第八十九条　【通风、采光和日照】建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

案例60

修建房屋影响毗邻一方房屋采光构成侵权案（［2007］渝四中法民一终字第277号）

原告邵某的住房位于重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭镇文庙社区三组，修建于1999年，产权证号为彭房权字第30251296号。被告廖某于2006年7月在汉葭镇文庙社区二、四组共界及原告邵某的相邻处买得宅基地一块，欲建住房，原告邵某提出采光问题，经原告邵某、被告廖某双方协商，由被告廖某从其宅基地界上退出1米建房。2007年2月，被告廖某按双方协商从其宅基地界上退出1米建成一楼一底房屋一栋，但其一楼相向原告邵某住房的外墙向外挑出约0.8米。原告邵某认为被告廖某所建房屋的一楼将墙体挑出，影响了其房屋正面的采光，遂诉至法院。

法院经审理认为，相邻采光关系是指相邻各方在修建建筑物时，应当与相邻他方的建筑物保持适当的距离，不得妨碍相邻人的采光和通风。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失”。因此，相互毗邻的不动产的所有权人或占有人，在行使不动产的占有、使用、收益、处分时相互之间应当给予便利或者接受限制，对相邻权利人而言，这是其权利的合法延伸。对须提供便利一方而言，这是其权利的法定限制。原告邵某建房在前，被告廖某建房在后，故尽管被告廖某是在自己取得的宅基地上修建房屋，但基于相邻之间的法律关系，其权利受到合法限制，即不得影响毗邻一方建筑物的采光和通风。原告邵某与被告廖某为采光问题双方达成了一致协议，被告廖某房屋底楼亦按协议履行，但一楼外墙却向原告邵某房屋方向外挑出约0.8米，违反了双方的采光协议和当地城市建设规划中对相邻建筑物之间采光距离的要求，遮挡了原告邵某家房屋底楼，影响了其房屋底楼的采光和通风，构成了相邻侵权。据此，支持邵某诉求，判决拆除相应建筑。

第九十条　【有害物质排放】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

案例61

扰邻的加工厂被起诉案

某小区开发设计时，前面的一排的底层是商铺。最近，切割机的声音通宵达旦地响个不停，小区的居民被吵得无法休息，非常不满。后来，大家一交流，知道了原来是商铺搬来了一个金属焊接加工厂，居民们强烈要求该加工厂搬走。于是，小区的业委会找到该商铺，将小区居民的意见和不满传递给了商铺，然而，老板说，最近是因为任务重且紧，所以，晚上会加班，过段时间就会按照正常的时间作息，不会加班了。但是，小区居民们认为，即使加工厂按照正常时间加工，上班时间家里留下的都是老年人和小孩，对其生活还是困扰，还是坚决要求加工厂搬走。加工厂老板以有租赁合同在，没有到期，坚决不搬，双方争执不休，诉至法院。

法院经审理，认为加工厂的行为已影响到其他居民正常的生活与休息，违反了《物权法》第90条。租赁合同则因《物权法》第7条的规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”而无效。法院判决，加工厂从小区搬走。

第九十一条　【维护相邻不动产安全】不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

案例62

安装空调影响相邻不动产安全被判拆除案

原、被告的房屋均系在原址动迁后向动迁部门认购所得，103室房屋的受配人登记为原告，现由原告等人居住。该房的中间有一公用走道，南侧房屋的北端处为厨房间和卫生间，与卧室之间有一24厘米厚的隔墙，隔墙的上方为承重梁；走道对面为北卧室。同号203室房屋的受配人登记在被告名下，房屋布局与楼下相同，现由被告女儿居住。2003年4月，被告方在对上述住房装修中，将南侧房屋厨房、卫生间与卧室之间的隔墙拆除，重新砌隔了卫生间，并将卫生间门原向西改为向南开启；同时，被告将阳台处的窗下墙体拆除，用玻璃等材料封闭了阳台，并在阳台的原护栏偏西处安装了窗式空调器一台；空调器的下面为原告住房进入原天井（已被原告加盖了屋顶）门侧和窗的位置。被告另在地坪的粉刷层上自厨房间至阳台处开凿了一条凹槽，用以安放复合自来水管，其终端即原阳台的一侧安放了洗衣机一台。被告的北卧室安装有分体式空调器一台，其中室外机体未安装排水管。原告遂诉至法院。

审理中，因被告已经解决了北卧室空调器的排水问题，故原告不再主张该诉请。

法院经审理认为：被告在南侧卧室内所安装的窗式空调器因其下面即为原告进入天井的门侧和窗的位置，该空调器的开启势必影响原告的正常生活，况且该空调器的安装位置、方式给原告的视觉上会造成不安全的感觉。因此，原告要求被告拆除该空调器之诉请本院应予支持。关于原告的住房屋顶楼板出现了裂缝一节，根据现场的查看分析可以排除系房屋不均匀沉降或者原告自为所致，因此法院确定该裂缝的出现与被告装修或使用房屋不当有因果关系。故被告应当对上述裂缝予以修补，恢复原告住房屋顶的原状。至于原告另要求被告恢复住房的承重墙结构和恢复地面原状一节，经本院现场查看，被告拆除、改造的系非承重隔墙，并无损毁承重墙的情况；被告在地坪的粉刷层上开槽排管也并未损及承重楼板结构，故被告的装修、改造行为并未对原告构成相邻妨碍，因此，原告的该部分的诉请本院不予支持。

●相关规定

《建筑法》第39条；《民通意见》第103条

第九十二条　【相邻权行使时的义务】不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。