第三章 房地产开发
本章共七条，规定了以下四个方面的内容：（1）房地产开发建设应当遵循的原则（第二十五条至第二十七条）；（2）房地产使用权的入股、合资、合作（第二十八条）；（3）国家鼓励开发建设居民住宅的政策（第二十九条）；（4）设立房地产开发企业的条件（第三十条、第三十一条）。
第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
条文主旨
本条是关于房地产开发应当遵循的原则的规定。
立法背景
房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发是指通过供排水、供电、供热等设施的建设和土地平整将自然状态的土地变成可以建造房屋及其他建筑物的土地；房产开发是指在完成基础设施建设的土地上建造房屋等建筑物，包括住宅楼、写字楼、商场、工业厂房等。房地产开发是一项投资量大、回收期长、风险性高的经济活动。因此，房地产开发必须严格执行城市规划；贯彻经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则；坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针。
条文解读
一、房地产开发必须严格执行城市规划
房地产开发与城市规划的关系极为密切。城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市的性质规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和开发经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。实践经验证明，开发房地产，首先必须规划好，以城市规划为依据指导开发房地产；要使城市房地产得以合理发展，首先必须通过科学的预测和规划，明确房地产开发的发展方向和发展格局，在规划的引导和控制下，逐步实现发展目标。在城市房地产开发的进程中，城乡规划处于重要的地位。经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。开发房地产应当符合城乡规划法的有关规定，如在市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，出让国有土地使用权前，市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
二、房地产开发应当贯彻经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则
房地产开发的经济效益，是指土地经过商品住宅、商务办公楼等房地产开发后所产生的经济价值。提高房地产开发的经济效益，就是要求以较少的劳动消耗取得较多的劳动成果。评定房地产开发经济效益的主要指标有：单位面积投资、质量指标和建设速度。例如，建设工期短，发挥效用早，资金周转就快，基建贷款支付利息少，经济效益就高；相反，经济效益就低。再如，若开发的住宅质量好、使用寿命长、平时维护费用少，经济效益就高；质量差、使用寿命短、平时维护费用多，经济效益就低，甚至是负效益。
当前，我国社会主要矛盾为人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分的发展之间的矛盾。开发房地产的社会效益就是通过开发房地产来不断满足人民日益增长的对居住条件改善的需要。
房地产开发的环境效益，是指一个开发项目实施后，对周围环境产生的效果，是一种综合的社会经济效益，具有明显的区域性。例如，对住宅小区的开发建设，就应该注意环境效益，给居住者创造一个安静、舒适、方便和优美的生活环境。影响环境效益的因素很多，主要有日照、通风、噪声和居住区绿化等。
在市场经济的前提下，房地产开发的经济效益是较为显著的，这也是涌现大批房地产开发企业的一个重要因素，但部分企业只注重经济效益而忽视社会效益和环境效益，从而造成开发过多、过滥的现象。因此，本法明确规定开发房地产要坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，三者相辅相成，缺一不可，也不能偏废任何一种。
三、房地产开发应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针
“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”是实施房地产综合开发的工作方针，是城市建设体制的一项重大改革，它有力地推动了我国房地产业的发展，并取得了显著成绩。
房地产综合开发，是根据城乡建设总体规划，统筹安排建设项目，分期施工，协调发展，以取得良好经济效益、社会效益和环境效益的一种科学的建设经营管理方法。综合开发的内容，包括所开发区域的勘测、规划、设计、征地、拆迁、安置、土地平整和所需道路、给水、排水、供电、供气、供热、通信等工程建设。有条件的地方，还可以包括住宅、生活服务设施、公共建筑、通用厂房等。
“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”这一完整的开发方针，对于保证城乡规划的实施，促进城市房地产开发的良性循环，提高城市房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益发挥了重要作用。
相关规定
《中华人民共和国城乡规划法》；《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第710号）第3条；《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》（建住房〔2002〕44号）。
第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
条文主旨
本条是关于房地产开发必须按照土地使用权出让合同的约定开发土地的规定。
立法背景
长期以来，我国城市土地利用效率低下，土地闲置浪费严重，尤其是在各类房地产违法违规用地中，土地闲置成为房地产用地违法违规的主要问题。为了促进土地合理利用，防止土地闲置，本条对开发土地的期限和土地闲置的法律责任作出了明确规定。
条文解读
一、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地
根据本法的规定，房地产开发企业进行房地产开发主要通过出让方式取得土地使用权。房地产开发企业作为土地使用权的受让人就需要同国有土地所有者的代表，即市、县人民政府土地管理部门签订书面出让合同。原国家土地管理局、原国家工商行政管理局先后发布了《国有土地使用权出让合同》《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本。这些示范文本一般包括下列主要内容：
1.所出让土地的位置、面积、界限等土地自然状况。
2.土地使用权出让金的数额、支付方式和支付期限。
3.土地用途，即居住用地、工业用地、教科文卫用地或者商业、旅游、娱乐用地等。
4.土地使用年限即出让年限。
5.建设规划设计条件，有时也称使用条件。在确定土地使用权之前，出让方一般均在城乡总体规划的前提下，编制出所出让土地的建设规划条件和方案，即该块土地使用的总平面布置图、建筑密度和高度控制指标、工程管线规划和竖向规划，作为出让土地使用权的一个条件，要求受让方遵守。
6.投资开发期限，即双方约定，受让方从合同签订后的那一天开始应当按批准的规划设计图纸和施工设计图纸动土施工，并于一定期限内竣工。
对土地使用权出让合同约定的这些内容，房地产开发企业都应当遵守。为了防止房地产开发企业滥用或者闲置城市土地，本条特别强调房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因情况发生变化，房地产开发企业如果确实需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，并需要相应调整土地使用权出让金。
二、未按照出让合同约定的动工开发日期动工开发的法律责任
本条规定房地产开发企业如超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，土地使用权出让方可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。结合《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号），应关注以下几点：
1.超过出让合同约定的动工开发日期满一年或者满二年未动工开发，是指出让合同明确约定了动工开发的日期，在这个日期之后的一年或者二年之内未动工开发的情况。依据《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第二条规定，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。房地产开发企业在取得土地使用权后一般还需要经过一些程序才能正式动工开发，如报送建筑设计方案、办理建设工程规划许可证、进行施工图设计等，这些程序都需要时间，因此出让合同约定的动工开发日期一般不是合同本身生效的日期，而是合同签订生效后的某一个日期，动工开发前程序所需期限可以由双方当事人根据实际需要约定。但如果在合同中明确约定了动工开发的日期，房地产开发企业就要执行合同的约定，超过这个日期满一年或者满二年未动工开发的，就将根据本条的规定进行处罚，收取土地闲置费直至无偿收回土地使用权。关于动工开发的具体标准，本条未作明确规定，将由执法部门根据实际情况认定。根据《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第三十条规定，动工开发是指依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。第二十二条规定，国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书应当就项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定。约定、规定动工开发时间应当综合考虑办理动工开发所需相关手续的时限规定和实际情况，为动工开发预留合理时间。因特殊情况，未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。
2.关于闲置土地的调查与处理。市、县国土资源主管部门发现有涉嫌构成闲置土地的，应当在三十日内开展调查核实，向国有建设用地使用权人发出《闲置土地调查通知书》。国有建设用地使用权人应当在接到《闲置土地调查通知书》之日起三十日内，按照要求提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等材料。经调查核实，构成闲置土地的，市、县国土资源主管部门应当向国有建设用地使用权人下达《闲置土地认定书》。对于系土地受让人原因形成的闲置土地，按照下列方式处理：
（1）未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%以下征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。
（2）未动工开发满二年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十八条和本条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。
3.对于非土地受让人的故意所造成的土地闲置现象，不能适用本条的规定进行处罚。这主要包括三种情况：
一是因不可抗力造成动工开发迟延。这里所讲的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，它包括某些自然现象和某些社会现象，前者如地震、台风、洪水、海啸，后者如战争等。法律规定的不可抗力应坚持主观标准和客观标准的统一，其中 “不能预见”是从人的主观认识能力上说的；“不能避免并不能克服”是从客观的技术水平，防灾能力、防治条件上说的。
二是因政府或者政府有关部门的行为造成动工开发迟延。房地产开发企业取得土地使用权后，还需要经过一定的程序，达到一定的建设条件才能正式动工开发。进行这些程序将会涉及很多政府部门。如果因为政府有关部门的官僚主义、不正之风、办事效率低等造成动工开发迟延而处罚房地产开发企业，就有失公允，也不符合社会主义法治的原则。
三是因动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延。动工开发必需的前期工作很多，最主要的是进行勘察设计。建筑设计的工作量是很大的，如建筑设计方案就包括：设计总平面图（含建筑物、构筑物位置、绿化及道路布置等）；主体建筑物的平、立、剖面图，彩色透视图及日照分析图；设计总说明及主要技术指标（如总建筑面积、建筑密度、绿化面积等）；主体建筑物的结构方案；水、暖、电、煤气的设计方案等。建筑设计方案批准后，还要据此进行施工图设计。因此，房地产开发企业如果确实是因为在订立土地使用权出让合同时考虑不周，合同中约定的前期工作所需时间不够而影响动工开发日期的，也应当加以考虑。
《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第八条规定，对于属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处置：（1）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；（2）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；（3）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；（4）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；（5）因军事管制、文物保护等无法动工开发的；（6）政府、政府有关部门的其他行为。因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照前款规定办理。第十二条规定，因本办法第八条规定情形造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：（1）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年；（2）调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；（3）由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年；（4）协议有偿收回国有建设用地使用权；（5）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；（6）市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。除前款第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。符合本办法第二条第二款规定情形的闲置土地，依照本条规定的方式处置。第十三条规定，市、县国土资源主管部门与国有建设用地使用权人协商一致后，应当拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施。闲置土地设有抵押权的，市、县国土资源主管部门在拟订闲置土地处置方案时，应当书面通知相关抵押权人。
此外，为了避免因拆迁等原因造成的土地闲置，《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第二十一条规定，市、县人民政府供应的土地应当是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的基本条件。
相关规定
《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第710号）第15条；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第5、17、19条；《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）。
第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
条文主旨
本条是关于房地产开发项目的设计施工和竣工验收的规定。
立法背景
房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。同时，房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
条文解读
一、房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范
房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范，这里的“国家有关标准和规范”主要是指国务院建设行政主管部门制定的有关房地产开发项目的设计、施工标准和规范。
1.房地产开发项目的设计，必须符合国家的有关标准和规范。为了规范建设工程的勘察设计，我国制定了一系列有关勘察设计管理方面的法律法规和规章，主要有《中华人民共和国建筑法》、《建设工程勘察设计管理条例》（国务院令第293号）、《建设工程勘察设计资质管理规定》（建设部令第160号）、《工程建设项目勘察设计招标投标办法》（国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、中国民航总局、国家广电总局令第2号）、《勘察设计注册工程师管理规定》（建设部令第137号）等。
2.房地产开发项目的施工，必须符合国家的有关标准和规范。为了规范房地产开发项目的施工，我国颁布了一系列相关法律、法规和规章，主要包括《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）、《工程建设项目施工招标投标办法》（国家发展计划委员会、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、中国民用航空总局令第30号）、《建筑工程施工许可管理办法》（住房和城乡建设部令第42号）、《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》（建设部建标〔1999〕1号）、《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》（建市规〔2019〕12号）等。
二、房地产开发项目竣工，经验收合格后，才可交付使用
这是保障房地产开发项目质量的关键之一。无论是工业产品，还是一项工程建设，都要经过验收合格，才可使用，才可投放市场。竣工验收是房地产开发项目全过程的最后一个程序，它是全面考核开发项目是否符合设计要求和工程质量标准的重要环节。为了规范房地产开发项目的质量管理，我国颁布了一系列相关法律、法规和规章，主要包括《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第710号）、《建设工程质量管理条例》（国务院令第714号）、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房城乡建设部令第2号）等。
工程竣工验收由建设单位负责组织实施。国务院住房和城乡建设主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理，具体工作可以委托所属的工程质量监督机构实施。
工程符合下列要求，方可进行竣工验收：（1）完成工程设计和合同约定的各项内容。（2）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。（3）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。（4）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。（5）有完整的技术档案和施工管理资料。（6）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料。（7）建设单位已按合同约定支付工程款。（8）有施工单位签署的工程质量保修书。（9）对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。（10）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。（11）法律、法规规定的其他条件。
工程竣工验收应当按以下程序进行：（1）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。（2）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制订验收方案。对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组。（3）建设单位应当在工程竣工验收七个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。（4）建设单位组织工程竣工验收。①建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；②审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；③实地查验工程质量；④对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。
工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。工程竣工验收报告还应附有下列文件：（1）施工许可证；（2）施工图设计文件审查意见；（3）《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）第五条第二、三、四、八项规定的文件；（4）验收组人员签署的工程竣工验收意见；（5）法规、规章规定的其他有关文件。
负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（建质〔2013〕171号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。
此外，依照《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第710号）的规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照下列要求进行综合验收：（1）城市规划设计条件的落实情况；（2）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（3）单项工程的工程质量验收情况；（4）拆迁安置方案的落实情况；（5）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
相关规定
《中华人民共和国建筑法》；《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第710号）第16、17、18、19条；《建设工程质量管理条例》（国务院令第714号）；《建设工程勘察设计管理条例》（国务院令第293号）；《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）；《建筑工程施工许可管理办法》（住房和城乡建设部令第42号）；《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》（建市规〔2019〕12号）。
第二十八条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
条文主旨
本条是关于以土地使用权入股，合资、合作开发经营房地产的规定。
立法背景
房地产开发尤其是综合开发，因为建设周期长、占压资金多，对于开发者而言，独立开发从经营的角度来看有时是不划算的，而且有的经营者可能由于种种原因无力独立开发，所以实践中往往有多种形式的联合开发，以土地使用权作价入股，合资、合作开发经营房地产，是其中的主要形式。
条文解读
一、以国有土地使用权作价入股
根据本条规定，依法取得的国有土地使用权，都可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股。依法取得的国有土地使用权，包括依照土地管理法和本法的规定以划拨方式取得的国有土地使用权，也包括依照本法和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）的规定通过出让或者转让的方式取得的国有土地使用权。《中华人民共和国公司法》第二十七条规定，股东可以用土地使用权作价出资。对作为出资的土地使用权评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》规定，出资人以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续或者解除权利负担；逾期未办理或者未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续；在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务；出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。出资人以前款规定的财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持。
关于以土地使用权部分期限出资的问题。在《关于“股东以土地使用权的部分年限对应价值作价出资，期满后收回土地是否构成抽逃出资”的答复》中，最高人民法院民二庭认为，根据我国公司法及相关法律法规的规定，股份有限公司设立时发起人可以用土地使用权出资。土地使用权不同于土地所有权，其具有一定的存续期间即年限，发起人将土地使用权出资实际是将土地使用权的某部分年限作价用于出资，发起人可以将土地使用权的全部年限作价用于出资，作为公司的资本。发起人将土地使用权的部分年限作价作为出资投入公司，在其他发起人同意且公司章程没有相反的规定时，并不违反法律法规的禁止性规定，此时发起人投入公司的资本数额应当是土地使用权该部分年限作价的价值。在该部分年限届至后，土地使用权在该部分年限内的价值已经为公司所享有和使用，且该部分价值也已经凝结为公司财产，发起人事实上无法抽回。因为土地使用权的剩余年限并未作价并用于出资，所以发起人收回土地使用权是取回自己财产的行为，这种行为与发起人出资后再将原先出资的资本抽回的行为具有明显的区别，不应认定为抽逃出资。发起人取回剩余年限的土地使用权后，公司的资本没有发生变动，所以无需履行公示程序。
此外，一般情况下，作价入股指的是以国有土地使用权作为公司的出资，因为只有公司的投资人，即股东，通过出资才持有公司的股权（份）。但此处应作扩张解释，“作价入股”不仅仅指以国有土地使用权作为公司的出资，我国合伙企业、个人独资企业等企业形式也允许用国有土地使用权出资。
二、以国有土地使用权合资、合作开发经营房地产
依照规定作价后的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，以合资的方式或合作的方式，开发经营房地产。
通过土地使用权的作价入股，以合资方式开发经营房地产，一般是一方提供土地，另一方或几方负责提供开发该土地所需的资金。各方的投入以股权的形式计算，组建共同经营、共负盈亏的合资企业，由该企业开发经营作价入股的土地。企业的经营成果依照各方在企业中的股权进行分配。这种合资企业通常以项目公司的形式组建。组建合资企业，其形式是有限责任公司或者股份有限公司的应当依照《中华人民共和国公司法》的规定成立，非公司形式的企业，依照有关的法律、行政法规的规定执行，如《中华人民共和国合伙企业法》等。
以合作方式开发经营的，同合资形式一样，也是一方提供土地，另外一方或几方提供资金。但是合作开发与合资开发最大的区别在于合作方式是契约型的，合资开发则是股权式的。在合作方式下，各方在开发经营活动中的权利与义务完全由合作开发合同约定，在合作开发合同中特别要约定，提供土地方的责任与提供资金方的责任，各方的收益分配比例，这个比例完全由各方商定，而可以不论其投入的多少。合作开发的经营，可以双方共同组建项目合作机构，也可以由一方负责项目的开发建设。如果是与外国投资者组建中外合作经营企业合作开发，还应当遵守《中华人民共和国外商投资法》等法律、法规的有关规定。
三、如何处理合作开发房地产合同中的纠纷
根据2005年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，应注意以下几个方面：
1.合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
2.土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
3.投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。
4.在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（1）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（2）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（3）擅自变更建设工程规划。因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。
5.合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。
6.合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
相关规定
《中华人民共和国公司法》第27条；《中华人民共和国合伙企业法》第16条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。
第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
条文主旨
本条是关于国家重视居民住宅开发建设的规定。
立法背景
居民住宅既是人民基本的生活资料，也是个人的主要财产。保证住宅所有权的正确行使关系到人民的切身利益，也关系到一个国家的社会生活秩序。住宅紧缺与人民要求改善居住条件、居住环境的矛盾是世界各国普遍面临的社会问题。因此，保障人民的住宅权利，改善其居住条件和居住环境，对于维护社会稳定、促进经济发展具有重大意义。而本条规定正是我国重视居民住宅建设的重要体现。
条文解读
为了保障公民的住宅权利，改善广大居民的居住条件和居住环境，维护社会稳定，国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。应当注意的是，这里的居民住宅是普通标准住宅，指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。我国对开发居民住宅的鼓励与扶持表现为：
1.运用税收杠杆，即对高档开发项目实行重税负和增加税种，而对普通住宅项目实行减、免税。例如，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第588号）第八条规定，对纳税人建造普通标准住宅出售的，其房地产增值额未超过扣除项目金额20%的予以免税。
2.运用金融杠杆，即对高档开发项目不予贷款、减少贷款或者调高贷款利率并缩短还款年限，对普通住宅项目给予贷款、降低贷款利率并延长还款年限。
3.运用地价杠杆，即对高档开发项目以招标或拍卖出让方式高价提供，对普通住宅项目以划拨或协议出让方式无偿或低价提供。
相关规定
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第588号）第8条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第11条；《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第12条；《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）；《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）；《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）。
第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
条文主旨
本条是关于房地产开发企业的概念、设立条件以及设立程序的规定。
立法背景
房地产开发企业作为房地产开发和交易的主体，对我国房地产业的影响和作用是十分重要的，没有房地产开发企业对房地产的开发和经营活动，就没有我国房地产市场的繁荣，也就没有我国房地产业的发展。但是，房地产业是我国改革开放以来的一个新兴产业，其出现过热、过滥的现象，很大程度上是由于房地产开发企业过多、过乱引起的，一些不具备从事房地产开发企业资格的“皮包公司”在没有开发资金或者不具备房地产开发和经营能力的情况下从事房地产开发业务，炒卖土地，炒卖“楼花”，这些单位或者个人的行为既严重地扰乱了我国房地产市场的正常秩序，同时也给一些投机者非法获取暴利以可乘之机。因此，为了规范我国房地产市场，积极推动房地产业的发展，本条对房地产开发企业的设立规定了严格的条件。
条文解读
一、房地产开发企业的概念及特征
根据本条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。因此，房地产开发企业具有以下两个特征：
1.房地产开发企业是以营利为目的的企业。所谓“以营利为目的”是指房地产开发企业在开发和经营活动中以获取最大限度的经济利益为目的。“以营利为目的”是房地产开发企业存活和发展的动力，对我国整个房地产业的发展也起到促进的作用。
2.房地产开发企业从事的是房地产的开发和经营活动。所谓“房地产开发”是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为；所谓“房地产经营”是指房地产开发企业从事的具体的经营和交易活动，包括房地产的转让、房地产的抵押和房屋的租赁等。
二、设立房地产开发企业应具备的条件
《中华人民共和国民法总则》第五十八条规定，法人应当依法成立。法人应当有自己的名称、组织机构、住所、财产或者经费。法人成立的具体条件和程序，应依照法律、行政法规的规定。设立法人，法律、行政法规规定须经有关机关批准的，依照其规定。结合民法总则的规定，设立房地产开发企业应当具备以下条件：
（一）有自己的名称和组织机构。
1.任何房地产开发企业都必须有自己的名称，这是企业间相互区别的重要标志，也是设立房地产开发企业的一个必要条件。设立房地产开发企业，首先应当确定企业的名称，没有名称就不能得到社会的承认。
2.房地产开发企业的组织机构是对内管理企业事务，对外代表企业从事民事活动的机构总称。企业的团体意志通过一定的组织机构才能产生出来，并且只能通过一定的组织机构才能具体实现。因此，任何房地产开发企业都要具备一定的组织机构。一般来说，房地产开发企业的组织机构主要包括：决策机构，即形成企业的意志，决定企业重大事务的机构，它是企业的最高权力机关，如股东会；执行机构，即负责贯彻执行决策机关的决议、指示，具体管理企业日常业务活动的机构，如董事会、厂长、经理等；监督机构，即对企业执行机构的活动进行监督的机构，如监事会。
（二）有固定的经营场所。房地产开发企业是从事房地产开发和经营的企业，因此必须有固定的经营场所。这既是设立房地产开发企业的一项重要条件，也是这种企业区别于那些虽有名称，但无固定经营场所的“皮包公司”或“幽灵公司”的一个重要标志。首先，房地产开发企业要有自己的经营场所，包括自有的和租赁的经营场所。其次，这种经营场所是固定的，即在相对长的一段时期内固定在一个地方。本法要求房地产开发企业有自己固定的经营场所，这有利于国家对这种企业的监督和管理，同时也便于保证公司的正常经营。
（三）有符合国务院规定的注册资本。由于房地产业是一种投资规模大，占用资金时间长的行业，因此房地产开发企业在进行房地产开发和经营活动中，必须拥有足够的资本，这是房地产开发企业进行正常业务活动的重要物质保证。一定数量的资本，是设立房地产企业的前提。根据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第710号）第五条规定，设立房地产开发企业，应当有100万元以上的注册资本。此外，省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本作出高于100万元的规定。
（四）有足够的专业技术人员。房地产业是一个专业性很强的行业，不仅需要懂经营、懂管理的经营管理人员，还需要有足够的专业技术人员，如工程师、经济师、会计师等。如果房地产开发企业没有足够的专业技术人员，不仅企业本身不能取得最大的经济效益，而且对于我国整个房地产业的发展也将产生十分不利的影响。为此，《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第710号）第五条明确规定，设立房地产开发企业，应当有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的专业技术人员的条件作出更高要求的规定。
（五）法律、行政法规规定的其他条件。本法在规定了设立房地产开发企业必须具备的以上四项条件的同时，还规定了一项条件，即法律、行政法规规定的其他条件。这样规定的目的是同其他法律、行政法规相衔接。比如，设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。外商投资设立房地产开发企业的，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
三、房地产开发企业的设立程序、备案及资质管理
根据本条第二款规定，设立房地产开发企业必须履行一定的法律程序，即向工商行政管理部门申请设立登记，经过工商行政管理部门的登记并颁发营业执照后才能依法从事房地产开发和经营活动。房地产开发企业的设立登记包括以下几项内容：
1.企业的登记机关。2018年3月，根据第十三届全国人民代表大会第一次会议批准的国务院机构改革方案，将国家工商行政管理总局的职责，国家质量监督检验检疫总局的职责，国家食品药品监督管理总局的职责，国家发展和改革委员会的价格监督检查与反垄断执法职责，商务部的经营者集中反垄断执法以及国务院反垄断委员会办公室等职责整合，组建国家市场监督管理总局，作为国务院直属机构。新组建的国家市场监督管理总局的一项重要职能就是负责市场主体统一登记注册。相应地，各地也组建市场监督管理局负责包括房地产企业在内的各类企业的注册登记。
2.企业登记的主要事项。根据公司登记管理条例的规定，公司的登记事项包括：名称、住所、法定代表人、注册资本、企业类型、经营范围、营业期限、有限责任公司股东或者股份有限公司发起人的姓名或者名称。公司的登记事项应当符合法律、行政法规的规定。不符合法律、行政法规规定的，公司登记机关不予登记。
3.企业登记的步骤。设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府市场监督管理部门申请登记。市场监督管理部门对符合规定条件的，应当自收到申请之日起三十日内予以登记；对不符合条件的不予登记，并应当说明理由。市场监督管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
4.房地产开发企业的备案。房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
5.房地产开发企业的资质管理。根据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第710号）和《房地产开发企业资质管理规定》（住房和城乡建设部令第45号）的规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级。房地产开发企业的资质实行年检制度。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担项目。
四、设立有限责任公司和股份有限公司从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定
根据我国公司法的规定，有限责任公司和股份有限公司都是企业法人。其中，有限责任公司，股东以认缴的出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任；股份有限公司，其全部资本分为等额股份，股东以其认购的股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。根据本款的规定，设立有限责任公司和股份有限公司从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。这就是说，设立有限责任公司和股份有限公司从事房地产开发经营，不仅要执行本条关于设立房地产开发企业的有关规定，同时还应执行公司法关于有限责任公司和股份有限公司的设立、治理结构、解散及清算等规定。
相关规定
《中华人民共和国公司法》；《中华人民共和国公司登记管理条例》（国务院令第666号）；《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第710号）第5～9条；《房地产开发企业资质管理规定》（住房和城乡建设部令第45号）。
第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
条文主旨
本条是关于房地产开发企业的注册资本和投资总额的规定。
立法背景
房地产行业属于资金密集型产业，需要巨额的资金投入，如果房地产开发企业的注册资本过低而投资总额过大，势必造成其投资风险巨大，给投资者、其他经营者及消费者带来巨大风险隐患。因此，本条规定房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
条文解读
一、房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定
房地产开发企业的注册资本就是企业在登记管理机构登记的资本总额。房地产开发企业的投资总额就是按照房地产开发合同规定的项目规模需要投入的基本建设资金和生产开发流动资金的总和。
二、分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应
有些房地产开发项目由房地产开发企业分期开发，这时若分期投资额过小而分期项目规模过大，也将给其自身和他人带来巨大风险隐患，往往不能保证开发项目顺利完成。为此，本条第二款规定，房地产开发企业分期开发房地产的，其分期投资额就是指按土地使用权出让合同规定的每一阶段开发建设所需的资金总额，这一分期投资额当然要与开发的项目规模相适应，以保证每一开发阶段的开发计划顺利完成。
相关规定
《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第710号）第13条。