第四章 房地产交易

第一节 一般规定

本节共五条，规定了以下五个方面的内容：一是房随地走以及地随房走的原则（第三十二条），二是房地产价格管理制度（第三十三条），三是房地产价格评估制度（第三十四条），四是房地产价格申报制度（第三十五条），五是房地产权属登记制度（第三十六条）。

第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

条文主旨

本条是对于我国房地产交易中“房随地走”与“地随房走”原则的规定。

立法背景

房地产是一种特殊的商品，属于不动产，房屋一经建造，就立于该房屋占用范围内的土地之上，几乎不可能再行移动到另一幅土地之上。要使用房屋，就必然要使用该房屋占用范围内的土地，而要使用房屋占用范围内的土地，也必然要使用该房屋。因此，房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权的享有者应当是同一个人。如果非要将房屋的使用权与该房屋占用范围内的土地使用权分开，即在使用房屋的同时不得使用该房屋占用范围内的土地，或者在使用房屋占用范围内的土地时不得使用该房屋，就会造成任何人都无法使用该房屋和土地的局面。同时，这也与我国城市土地国有制以及土地使用权出让和划拨制度不相适应，为此，本条规定了“房随地走”与“地随房走”基本原则。

条文解读

根据本条规定，在进行城市房地产转让、抵押时，土地之上房屋的所有权与该房屋占用范围内的土地使用权需要同时转让、抵押。

一、本条的基本含义

本条的调整对象是城市规划区内的国有土地使用权以及该国有土地上房屋的转让和抵押，具体而言，包括四个部分：（1）城市规划区内的国有土地使用权的转让。城市规划区内的国有土地使用权，是一种用益物权，在《中华人民共和国物权法》中称为建设用地使用权。根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）的规定，各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。（2）城市规划区内的国有土地使用权的抵押。此种抵押属于权利抵押，在土地使用权上设立抵押权，是抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。（3）该国有土地上房屋所有权的转让。各类导致房屋所有权转移的行为都视为房屋所有权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的房屋所有权转移。（4）以该国有土地上的房屋设立抵押权。这是指在房屋所有权的基础上设立抵押权，是抵押人即房屋所有权人以其合法的房屋所有权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

本条规定的“房随地走”以及“地随房走”原则，其基本含义可以理解为，（1）与（3）必须同时进行，（2）与（4）也必须同时进行。

本法第二条第一款已经明确“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法”。根据该条，本条的调整范围限定于城市规划区之内，国有土地之上。但是，在城市规划区之外的房地产交易活动，也可以根据本法第七十二条的规定，参照本法执行。

需要辨明的是，可以被转让和抵押的是房屋所有权与国有土地使用权，城市规划区内的国有土地所有权不可以转让与抵押。我国实行土地公有制，《中华人民共和国宪法》第十条第一款规定，城市的土地属于国家所有；第四款规定，任何组织不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。相应地，《中华人民共和国土地管理法》与《中华人民共和国物权法》中对此也作出了相应规定。因此，城市的国有土地所有权不能被转让。同时，如果在国有土地所有权上设置抵押权，在抵押权实现时，也会导致国有土地所有权的转让，因此抵押国有土地所有权也是被禁止的。

二、“房随地走”与“地随房走”原则的实践与理论基础

之所以确立“房随地走”与“地随房走”原则，要求在进行城市房地产转让、抵押时，土地之上房屋的所有权与该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，是因为国有土地使用权与相应土地上的房屋所有权具有密不可分的关系。

古今中外的立法、实务和理论都表明，土地上的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权的存续必须拥有正当权源，该正当权源要么是土地所有权，要么是土地使用权。而在我国城市地区，根据本法第二章的规定，进行房地产建设时，必须通过转让或划拨的方式，取得城市土地的使用权，才可以在其上进行房地产开发，此种正当权源只能是国有土地使用权，或称为建设用地使用权。因此，房地产所有权与该房屋占用范围内的土地使用权是紧密联系，不可分割的，此种规则通常被称为“房地一体化”。

在“房地一体化”规则的基础上，产生了“房随地走”“地随房走”的规则。“地随房走”是指，房屋所有权转让或者抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权须一并处分。“房随地走”是指，土地使用权转让或者抵押的，该土地上附着的房屋需一并处分。采取“地随房走”与“房随地走”的规则，是我国土地制度下的现实需要。如果不采取这两个规则，就可能出现土地使用权与土地之上附着的房屋所有权相分离的状况，导致拥有房屋所有权者实际使用土地却没有土地使用权，拥有土地使用权者却无法利用土地的状况，这种状况不仅容易导致纠纷，从宏观来看也将造成损失，违背我国土地制度的本意，将导致土地管理制度的混乱。

相关规定

《中华人民共和国物权法》第146、147、182条；《中华人民共和国担保法》第36条；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第23、24、33条。

第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

条文主旨

本条是关于房地产价格管理的规定。

立法背景

在本条立法前一段时期内，房地产价格比较混乱，有的地方低价出让国有土地使用权，造成国有资产流失，有的房地产经营企业通过各种不正当手段获取暴利，扰乱房地产市场秩序。面对这些乱象，为了加强国家宏观调控，维护市场秩序，保障房地产市场稳定、健康、有序、协调地发展，本条对房地产价格管理进行了规定。

条文解读

本条共包含三层含义：（1）需要实行价格管理的房地产价格种类和范围。（2）房地产价格的管理。（3）具体办法的制定。

一、实行价格管理的房地产价格种类和范围

（一）价格种类：基准地价、标定地价与房屋重置价格

1.基准地价

基准地价，是指土地管理部门组织评估并经同级人民政府确认的，城镇所在地各级土地或均质地域中，商业、工业、住宅等土地利用类型的土地使用权单位面积平均价格。基准地价是国家对土地使用权价格进行宏观调控的依据，也是国家征收土地使用税，参与土地使用分配，防止各地竞相压价和地价不合理上涨的衡量标准。

2.标定地价

标定地价，根据原国土资源部办公厅《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号），是指政府为管理需要确定的、符合一定条件的标准宗地土地权利价格，是宗地评估、地价管理和有关税费确定的重要依据。原国土资源部发布的《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）规定，标定地价是指政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。该定义中的标准宗地是指在土地级别或均质地域基础上划定的，土地条件、土地利用状况等特征基本相似，地价水平接近的空间闭合区域中，土地条件、土地利用状况等特征具有代表性，且利用状况相对稳定，地价水平能够起示范和比较标准作用的宗地。对于本定义要把握三点：（1）标定地价是具体的标准宗地的价格；（2）标准宗地是一定区域内具有代表性的宗地；（3）标定地价可用于评估宗地价格、地价管理以及有关税费确定。

3.基准地价和标定地价的区别

基准地价与标定地价的区别在于：（1）基准地价是区域平均价，具有宏观性、稳定性，一般三年更新一次；标定地价为具体宗地的价格，具有微观性、变化性，一般一年更新一次。（2）相比于基准地价，在标定地价的评估中，考虑的因素更多，包括宗地面积、土地形状、土地利用状况、临街状况、土地开发程度、土地权利状况等，也更接近市场价格。

4.房屋重置价格

房屋的重置价格，是指在当前的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工费用和运输费用等条件下，重新构建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需要的费用。房屋重置价格可用于指导房地产交易市场、制订合理的土地出让价、作为制订有关房地产税费的依据，核定房地产资产价值。

（二）价格的确定公布及其意义

城市人民政府或其授权部门将会定期确定与公布基准地价、标定低价和各类房屋的重置价格，本法没有对确定与公布这三个价格的具体办法作出具体规定，而是规定由国务院规定具体办法。目前，原国土资源部已经发布《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）等文件。

确定这三种价格，首先可以为评估提供依据，没有基准地价、标定地价与房屋重置价格，就不可能进行评估；其次可以为相关税费与补偿提供依据，契税是按照房产价格确定税额，基准地价和标定地价为确定房地产价格提供了依据，重置价格主要为拆迁补偿、分家析产等提供了依据，三种价格都为纳税提供了依据；最后可以为交易者、投资者提供市场导向，为城市规划、土地合理配给提供导向。

（三）实行房地产价格管理的范围

本法第二条第一款规定，在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第七十二条规定，在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易以及实施房地产管理，参照本法执行。因此，本条规定的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，应当限于城市规划区内的国有土地和房屋。

二、房地产价格管理的内容

房地产价格管理的内容按照本条的规定，就是指城市人民政府或者其授权的部门定期确定和公布基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格。所谓定期确定和公布，就是指城市人民政府或者其授权的部门应当根据经济和社会发展的情况，在一定的时期内评定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，并予以公布。具体来讲，就是城市人民政府或者其授权的部门每隔一段时间，按照不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地使用权的平均价格，并予以公布，即定期确定和公布基准地价；根据市场行情、地块大小、形状、容积率、微观区位和土地使用年限等条件评定的具体某块地块在某一时间的价格，并予以公布，即定期确定和公布标定地价；按照当前的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和运输费用等条件，确定重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋价格，并予以公布，即定期确定和公布各类房屋的重置价格。

三、具体管理办法的制定

为促进房地产价格管理的规范化，应当将基准地价、标定地价和各类房屋重置价格的确定和公布纳入法制化的轨道。根据本条的规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格确定与公布的具体办法由国务院规定。目前，在行政法规层面，城市房屋重置价格确定及公布办法、城市基准地价和标定地价确定及公布办法还没有出台。由于各地房地产市场发展程度不同，情况差异较大，国务院在制定具体办法时，也有可能授权地方人民政府作进一步的细化规定。

相关规定

《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）。

第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

条文主旨

本条是对于我国房地产价格评估制度的规定。

立法背景

1987年，我国开始实行土地的有偿使用和土地使用权转让，城市私有房屋的买卖日益活跃，国家也开始向个人出售公有房屋，房地产交易迅速发展起来。然而，由于我国未建立价格评估制度，房地产交易中存在纳税人瞒报、虚报房地产成交价格以逃税的现象，也存在低价出让土地使用权，导致国有资产流失的现象，同时，房地产抵押、投资入股、拆迁补偿、企业破产清算等，本身都有进行评估的需求。为了解决这些问题，保证房地产市场的健康发展，本条规定国家实行房地产价格评估制度。

条文解读

一、房地产价格评估制度的定义与价值

房地产价格评估制度，是指房地产评估人员遵循评估规则，依照评估程序，通过科学的评估方法，来推测并判断房地产可能的价格。

1.房地产价格评估是提高交易效率的方法，在房地产交易市场上，交易双方可能为了交易价格争执不休，通过房地产交易机构确定一个公平合理的交易价格，可以有效指导双方当事人的交易，从而提高交易效率。

2.房地产价格评估是国家对房地产交易进行宏观调控的重要手段，可以防止交易当事人瞒报交易价格，避免市场信号失真。

3.房地产价格评估可以为税收提供依据。房地产相关税收，都要以房地产的价格为基础，房地产价格评估，可以为确定计税依据提供基础，也是税务机关说服纳税人的有力工具。

4.房地产价格评估也是房地产制度运行各个阶段的客观需要，房地产的抵押、租赁、互换、投资入股等都需要对房地产价格进行评估。

二、房地产价格评估应遵循公正、公平、公开的原则

公正原则是指，房地产价格评估中，估价人员必须公正对待每一个要求房地产价格评估的委托人，不得因为任何原因偏向任何一方当事人。例如，在房地产估价中，估价人员如与申办估价项目的当事人有直接利害关系，应当主动回避。

公平原则是指，在房地产价格评估中，各方当事人在权利义务上是平等的，不得要求任何一方承担不公平的义务。

公开原则是指，房地产价格评估的程序、标准等应当向社会公开，以便于社会公众知晓，公开原则是公平原则和公正原则的保证。

三、房地产价格评估的技术标准和程序

根据2015年《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），房地产市场估价应当依照下列程序进行：

1.受理估价委托。当事人应当向估价机构递交估价委托书。估价机构或估价事务所收到估价委托书后，决定受理估价委托的，应与估价委托人订立书面估价委托合同。在受理估价委托之后，应根据估价项目的规模、难度和完成时间确定参加估价的注册房地产估价师的数量，并至少选派两名能胜任该估价工作的注册房地产估价师共同进行估价，且应明确其中一人为项目负责人。除应采取批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托，实地查勘估价对象，撰写估价报告等估价工作。

2.确定估价基本事项。估价基本事项包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型，应在与估价委托人进行沟通及调查有关情况和规定的基础上确定，并应符合下列规定：

（1）估价目的应根据估价委托人真实、具体的估价需要及估价报告的预期用途或预期使用者确定，对其表述应具体、准确、简洁。

（2）价值时点应根据估价目的确定，采用公历表示，宜具体到日。回顾性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到日且能满足估价目的需求的情况下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

（3）估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目的依法确定，并应明确界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。法律行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。对作为估价对象的，应在估价报告中根据估价目的分析，说明其进行相应买卖或租赁、抵押、作为出资等活动的合法性。

（4）价值类型应根据估价目的确定，并应包括价值或价格的名称、定义或内涵。

3.编制估价作业方案。估价作业方案应在对估价项目进行分析的基础上编制，并应包括下列内容：

（1）估价工作的主要内容及质量要求，应包括拟采用的估价方法和估价技术路线，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等。

（2）估价工作的具体步骤及时间进度。

（3）估价工作的人员安排等。

4.搜集估价所需资料。估价所需资料应针对估价项目进行搜集，并包括下列资料：

（1）反映估价对象区位、实物和权益状况的资料。

（2）估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料。

（3）对估价对象所在地区的房地产价值和价格有普遍影响的资料。

（4）对房地产价值和价格有普遍影响的资料。

对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人是估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并应将复印件与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对象的权属状况。

5.实地查勘估价对象。估价对象的实地查勘应符合下列规定：

（1）应观察、询问、检查、核对估价对象的区位实物状况和权益状况。

（2）应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的估价对象的其他资料。

（3）应制作实地查勘记录，并记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名等，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。

当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

6.选用估价方法进行测算，确定估价结果，撰写估价报告。选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。

在估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，应寻求相关估价专家或单位提供专业帮助，并应在估价报告中说明。对估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况等估价专业以外的专业问题，经实地查勘，查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询后，仍难以作出常规判断和相应假设的，应建议估价委托人聘请具有相应资质资格的专业机构或专家先行鉴定或检测、测量、审计等，再以专业机构或专家出具的专业意见为依据进行估价，并应在估价报告中说明。

7.审核估价报告，交付并保存。估价报告在交付估价委托人前，应对其内容和形式等进行审查核定，并应形成审核记录，记载审核的意见、结论、日期和人员及其签名。估价报告经审核合格后，应由不少于两名参加估价的注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章，并应按有关规定和估价委托合同约定交付估价委托人。估价报告交付估价委托人后，不得擅自改动、更换、删除或销毁下列估价资料：（1）估价报告；（2）估价委托书和估价委托合同；（3）估价所依据的估价委托人提供的资料；（4）估价项目来源和沟通情况记录；（5）估价对象实地查勘记录；（6）估价报告内部审核记录；（7）估价中的不同意见记录；（8）外部专业帮助的专业意见。

房地产估价机构应及时整理和保存估价资料，并应保存到估价服务的行为结束且不得少于十年，保存期限应自估价报告出具之日起计算。

四、房地产价格评估方法

在房地产价格评估中，应当以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。这是房地产价格评估方法必须遵守的基本原则。

具体而言，估价方法包括比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法；估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法；估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，应选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法；估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。当估价对象仅适用一种估价方法时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。

相关规定

《房地产估价机构管理办法》（原建设部令第142号，2015年经住建部令第24号修正）第1～56条；《注册房地产估价师管理办法》（原建设部令第151号，2016年经住建部令第32号修正）第1～43条；《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）。

第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

条文主旨

本条是对于房地产价格申报制度的规定。

立法背景

在本条立法之前，存在因企图避税而瞒报或不实申报房地产交易价格、签订阴阳合同等情况，这些问题在过去因为房地产价格较低而不突出，但是随着房地产价值观念的转变和房地产价格高企，这些问题变得越发突出。针对这一问题，各地采取了一些相应的措施，除了前一条所述的估价制度之外，房地产成交价格申报制度作为监管与调控手段也起了重要的作用。因此，本法吸收了这一经验，规定了房地产成交价格申报制度。

条文解读

一、本条规定的意义

按照本条规定，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。本条规定有如下意义：

1.与前述的房地产价格管理制度、房地产价格评估制度相互配合，共同为房地产市场的宏观调控提供参考，维护房地产市场秩序。房地产价格管理制度确定基准地价、标定地价与房屋重置价格，可以为合理确定土地使用权出让价格提供参考，打下房地产市场宏观调控的基础。房地产评估制度，贯穿土地出让、房屋买卖、抵押、租赁、作价入股、企业资产清算等过程，可以有效地指导市场交易。房地产价格申报制度，则将房地产交易中的实际价格上报国家相关部门，使得国家了解与掌握市场信息，对全国各地的土地使用情况有一个准确的了解，从而出台相应的宏观调控措施。

2.有利于国家加强税收征收管理，保障国家税收收入。为了确保国家对每一笔房地产转让依法征税，防止瞒报价格，遏制偷税、漏税行为，需要实行房地产成交价格申报制度，以使国家能够对房地产交易依法征税。

二、本条规定的要点

对于本条规定，应当把握如下两点：

1.在每一笔房地产交易中，房地产权利人转让房产，都应当向县级以上人民政府规定的部门如实申报交易价格，如果瞒报或者作不实的申报，有关部门将根据相关规定进行处理。目前国务院尚未出台对违法申报处罚的相关规定，但是有的地方性法规中已经进行了规定。例如，根据《湖北省实施〈中华人民共和国城市房地产管理法〉办法》第三十五条的规定，不申报房地产转让成交价、瞒报或者作不实申报的，由市、县房产管理部门责令限期申报成交价，可以并处转让房地产评估价格1%～2%的罚款。

2.接受房地产权利人申报成交价格的部门，应当由县级以上地方人民政府规定。县级以上人民政府的范围，包括省级人民政府、设区的市人民政府和县级人民政府三级。

相关规定

《城市房地产转让管理规定》（原建设部令第45号，2001年经建设部令第96号修正）第14条。

第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

条文主旨

本条是关于房地产转让和抵押时办理权属登记的规定。

立法背景

在本条立法时，无论是土地管理部门还是房产管理部门，都是进行权属登记的部门，目前已经从各部门分别进行权属登记的制度转向不动产统一登记制度。

条文解读

一、本条规定的意义

按照本条的规定，国有土地使用权以及房屋所有权的转让和抵押，需要根据本法第五章的规定办理房地产权属登记。本条的意义在于：

1.与我国的物权制度相协调。房地产属于不动产，我国对于因法律行为而发生的不动产物权变动，也即因当事人的意思自治而发生的物权变动，采登记形式主义。物权变动效力的发生，不仅需要依当事人的意思而成立的买卖、赠与、互易、抵押等合同或单独行为而生效，而且需要进行登记。对于非因法律行为而发生的物权变动，如因法律文书或者征收决定发生的物权变动，或者因继承或受遗赠发生的物权变动，或者因合法建造、拆除房屋等事实行为而发生的物权变动，虽然不以登记为发生物权变动效力的要件，但是之后若要处分该物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。在办理物权变动登记之前，必须办理权属登记。因此，根据我国的不动产物权制度，本条以及本法第五章规定了房地产权属登记制度。

2.提高房地产变动的公示程度，保护交易安全。不动产登记本质上是一种公示制度，在不动产物权变动中要求登记的原理在于，物权具有对世性以及排他性，影响范围大，为了确保第三人不受不测之损害，需要建立物权公示制度，使得物权状况明示于公众，从而确保交易安全。例如，当房地产原权利人已经在房地产上设置了抵押权，就需要办理抵押登记方能公示生效，因为只有公示之后，第三人才可能了解房地产上已经设置了抵押权，从而对是否继续设置劣后顺位的抵押权或者购买此房屋做慎重考虑。公示制度同时也为公信制度打下了基础，不动产物权变动既然以登记为公示方法，即使此类表征与真实的权利不符，对于信赖物权表征而为交易之人，法律仍然承认其具有与真实物权状况相同的法律效果，应当保护。公信原则最典型的反映是善意取得制度。例如，即使房地产权属登记错误，将本属于甲的房地产登记为属于乙，则乙将该房地产出卖给丙时，丙信赖房地产登记簿上的信息与乙交易，支付了合理对价，房地产也已经登记过户，则丙将善意取得房屋。公信原则是对交易安全进一步的保护，有利于维护市场交易秩序。

3.具有产籍管理职能以及权属功能。一旦登记发证，登记权利人对房地产的权利就得到了国家的认可，可以起到定分止争的作用。同时，通过房地产权属登记制度，国家可以掌握房地产权属的现状和历史情况。

二、本条规定的要点

对于本条，应当把握如下几点：

1.我国已经从各部门分别进行权属登记的制度转向不动产统一登记制度。在过去，不动产类型繁杂，牵涉到不同部门的业务领域，导致各种不同类型的不动产权属登记长期分散于国土、住房、农业、林业等部门，登记制度五花八门，管理制度各不相同，本法所涉及的城市房地产权属登记中，国有土地使用权登记由土地管理部门负责，房屋所有权登记则由住房管理部门负责。各部门分别登记的制度，增加了各部门之间的沟通成本，导致了不动产登记信息的不透明，给贪腐与暗箱操作留下了空间。为了解决这些问题，我国物权法自颁布起就提出建立不动产统一登记制度，只是多年间一直难以落实，2014年，国务院出台了《不动产登记暂行条例》（原国务院令第656号，2019年经国务院令第710号修正），明确规定国家实行不动产统一登记制度，确定国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督，从而建立起了统一的不动产登记制度。

2.由于不动产登记制度的统一，在适用本法第五章的规定进行城市房地产权属登记时，应当有所变化。该章规定的登记模式仍然是各部门分别登记的模式，但是该章第六十一条第四款也考虑到了登记模式变化的可能，规定了“法律另有规定的，依照有关法律的规定办理”。因此，现在的城市房地产权属登记应当按照《中华人民共和国物权法》以及《不动产登记暂行条例》（原国务院令第656号，2019年经国务院令第710号修正）等规定办理。根据这两部法律法规，土地使用权以及房屋所有权的权属登记，不论是转让还是抵押，现在都应当由统一的不动产登记机构负责，不再分别由不同部门负责。

3.在城市房地产权属登记中，按照《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号，2019年经国务院令第710号修正）相关规定，要求登记的内容应当包括：（1）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（2）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（3）涉及不动产权利限制、提示的事项；（4）其他相关事项。申请人应当提交以下材料：（1）登记申请书；（2）申请人、代理人身份证明文件、授权委托书；（3）相关的不动产权属来源证明文件、登记原因证明文件、不动产权属证书；（4）不动产界址、空间界限、面积等材料；（5）与他人利害关系的说明材料；（6）法律、行政法规以及不动产登记暂行条例实施细则规定的其他材料。对于具体需要的材料目录和示范文本，登记机构应在办公场所和门户网站公开。

相关规定

《中华人民共和国物权法》第9～22、31、106条；《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号，2019年经国务院令第710号修正）第1～35条；《土地登记规则》（〔1995〕国土〔法〕字第184号）第1～49条；《中华人民共和国担保法》第41、44～45条。