第一节 房地产业及其资金运作
一、房地产和房地产业
（一）房地产的概念
房地产是房产与地产两种财产的合称，是以房与地的这种物的存在为前提的一种财产形态，是土地和附着于土地之上的房屋等建筑物以及构筑物所构成的物质形态在经济上的体现，是房屋与土地的经济形态，它涉及权属关系。房产和地产都是与一定所有制关系下的房屋和土地相关联的，产权的形成、转让、抵押和租赁等是房地产经济活动的主要内容。房地产的各种经济活动的实质就是其权属（产权）的运行过程。因此，房地产不仅是指土地及土地附着物，而且还包括由此而衍生的各种权属关系。
（二）房地产的特征
房地产作为一种财产，与其他形态的财产相比，具有如下的物质和经济性质方面的特征，显示出房地产财产的自然属性和社会属性。
1．房地产物质性质方面的特征
（1）固定性
属于不动产的房地产，从建设到使用始终固定在某个确定的场所，不能移动。除非自然毁损和人为拆除，它是一直建立在一定的地理位置上的。
（2）多样性
房地产受地质、地形、水文、气候等自然条件的限制和影响，同时还受文化、风俗、民族习惯等社会因素的影响，这些影响都会导致人们对房地产的需求不同，也决定了房地产在不同地区、不同条件下存在着异质性，从而导致房地产生产的单件性和房地产本身的多样性。
（3）耐久性
房地产的使用价值具有耐久性，如果不是人为原因或自然灾害，使用年限可长达数十年甚至更长，在整个使用年限里都能基本保持原有的使用价值，从而也使房地产服务具有长期性。
（4）体积大
房地产的外在形态一般都比较大，要占相当大的空间。随着现代社会城市化发展和人们生产与生活水平的提高，房地产的建筑标准在提高，房地产规模也在扩大，从而导致房地产的生产跨年甚至跨若干年，客观上也决定了某些房地产生产的长期性。
2．房地产经济性质方面的特征
（1）房地产所处的地理位置对其价格有着重大影响
由于房地产所处场所的固定性，使得购买者或者承租人对房地产的选择，深受该房地产周围的交通、就业、购物和文化教育设施等条件的影响。这些条件的优越与否直接影响房地产的价格，土地的价格又受土地的地段价差影响，处在有利区位的房地产价格就高；反之则低。
（2）房地产的单件性使得房地产估价显得日趋重要
由于房地产本身的多样性，为了实施房地产的交易，需要有专门的机构和人员从事房地产估价工作，以便能够公平有效地实现房地产的交易。用房地产担保、投资等也需要对其进行估价，以保护担保和投资当事人的正当权益。
（3）房地产产权具有可分割性，投资者可以以出售或出租等方式寻求投资回报
所有权是法定权利的结合体，它包括占有权、使用权、收益权和处分权。在必要的情况下，这些权利可以分别出售或转让给不同的生产者和消费者，甚至随着社会经济的发展和需要，以上权利可以分割并重新组合，产生新的权属状态，如租赁权、信托权、抵押权、可保权益等；在房地产交易中，房地产所有者既可以以出售房产的方式转移房屋产权和土地使用权，也可以在保留房屋产权的情况下转移一定期限的房屋使用权，如房屋出租，甚至可以以分时度假方式向多个受让人转让分时度假房等。房地产产权的可分割性也为房地产金融的多样化运行（如房地产抵押、房地产典当、房地产信托、房地产保险等）提供了可能和法律上的保障。
（4）房地产生产投资大
房地产在生产过程中，从土地取得、规划设计到委托施工，要投入大量的人力和物力，单位产品的价格较高，房地产的购买者也需要投入大量的资金，这也为金融机构介入房地产领域提供了机会。金融机构可为房地产开发和消费提供融资服务。
（三）房地产业的概念
房地产业是一个为实现房地产产权权属而进行相应经济活动的产业部门，是从事房地产开发、经营、管理和服务等项房地产经济活动的各个经济单位的总体。这个产业的经济活动涉及金融、保险、建筑和法律等领域。
在我国的国民经济三次产业的划分中，房地产业与金融业作为两个门类共同列入第三产业，房地产业同时作为单一大类进行归类，在金融业这一门类中，包括货币金融服务、资本市场服务、保险业和其他金融业四个大类。房地产业与金融业都是为生产经营和生活服务的部门。
房地产业涉及房地产开发经营、物业管理（服务）、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产活动。主要构成单位是各种形式的房地产开发、经营、管理和咨询机构，包括房地产开发公司、房地产投资咨询公司、房地产物业管理公司、房地产交易市场组织和房地产估价事务所等。此外，房地产业的构成单位还包括从事对住宅发展管理、土地储备管理、土地招标、拍卖、挂牌管理和其他房屋管理的房地产管理机构。这些单位（机构）的有效运作，使得房地产业具有房地产投资开发的组织职能、房地产产品流通的媒介职能以及房地产使用的日常管理职能。
二、房地产业资金及其运作
（一）房地产业经济活动的资金分类
房地产业资金是指房地产业在房地产开发、经营和管理活动中的各项财产物资的货币表现。房地产业经济活动的资金分类，视房地产业经济活动各类主体的不同而有差异，但就综合性的房地产开发经营企业从事房地产的形式与流通过程来看，房地产业经济活动的资金可以从来源、实物形态和价值转移方式等方面进行划分。
1．按资金来源渠道划分
按资金来源渠道划分，从事房地产投资开发经营的房地产开发经营企业其资金来源主要包括所有者权益和负债两大部分。
（1）房地产开发经营企业的所有者权益
房地产开发经营企业的所有者权益构成了房地产开发经营企业自有资金的来源。它包括由所有者投入的资本，可涉及国家投入的资本、法人投入的资本、个人投入的资本和外商投入的资本；直接计入所有者权益的利得和损失和留存收益等。
（2）房地产开发经营企业的负债
房地产开发经营企业的负债包括向各金融机构的借款、债券筹资、预收购房定金、预收代建款和其他负债。
2．按资金的实物形态和价值转移方式划分
按资金的实物形态和价值转移方式的不同，房地产开发经营企业的资金可以分为固定资金和流动资金两大类。
（1）房地产开发经营企业的固定资金
房地产开发经营企业的固定资金主要是指用于以房屋、建筑物、机械设备、运输工具、办公设备等固定资产实物形态存在的劳动资料方面的资金。在开发经营过程中，固定资产可长期使用，而其价值分次地、逐步地以折旧形式转移到所开发经营的产品中去，并随着产品的销售（房屋出售、土地使用权转让）和出租（房屋出租）而得到补偿，其停留在固定资产实物形态上的价值逐渐减少，转化为货币形态的价值逐渐增加，直到固定资产实物报废，其价值形态和实物形态完全分离，并转化为货币形态。
（2）房地产开发经营企业的流动资金
房地产开发经营企业的流动资金主要是指用于原材料等劳动对象方面的资金。流动资金所代表的物质资料一经投入，就要全部被消耗或改变其原有的实物形态；流动资金还用于人工和其他费用，从而流动资金的价值就要一次、全部地转移到新生产的产品中，通过房屋销售、土地使用权转让和房屋出租得到补偿。
（二）房地产业资金的循环运行
房地产业经济活动中的资金随着生产经营活动的进行不断地循环运动。房地产的生产和再生产，顺次经过供应、生产和销售阶段，资金也相应从货币资金形态经过储备资金形态、生产资金形态（在建工程包括在建场地、在建房屋、在建配套设施等）、成品资金形态（产成品包括完工土地、房屋、配套设施等开发产品），以及结算资金等各种不同的形态，然后又回复到货币资金形态进行循环周转。在准备阶段，房地产开发经营企业用货币购入物质资料以及土地使用权，这时货币资金就转化为储备资金。在生产阶段，房地产开发经营企业在建筑地块上投入物质资料，用货币资金支付人工费和生产费用，使储备资金和一部分货币资金转换为生产资金，产品完工后，生产资金又转化为成品资金。在销售阶段，房地产开发经营企业将产品出售，进行结算，收回价款，成品资金又通过结算资金转化为货币资金。
房地产开发经营企业的资金动作，不仅要通过供应阶段、生产阶段和销售阶段，而且要在各个阶段循环反复（除了一次性的房地产项目公司外）。资金在同一时期中经历各个阶段，各种形态的资金在空间上并存，在时间上继起，从而使房地产业经济活动不断运行，资金在循环周转中不断增值，房地产的生产和再生产不断地进行。
（三）房地产业资金运作的特点
由于房地产存在着物质性质方面和经济性质方面的特征，房地产业资金动作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。这些特点归纳起来主要有以下四个。
1．资金投入量大
相对于一般商品来说，房地产单体价值较大，在房地产的生产和再生产过程中，房地产的生产、流通和消费的每一环节都要花费大量资金，否则难以实现房地产的价值和使用价值。
2．整体资金周转慢
房地产从开发到可交付使用，其生产工期短则一年，长则数年，才进入流通和消费领域。由于房地产的投资回收可以采用出售、出租方式来实现，其中出租和采用分期收款出售的，投资回收期可以长达几十年。资金完成一次周转的时间较长。
3．资金运作受地域影响大
房地产属于不动产，其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成，加上房地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口、生活习惯等的限制，使得房地产的流通和消费有一定的地域性，从而导致房地产资金运作也会受地域的影响。
4．房地产资金的增值性
由于房地产地理位置的排他性和每个确定场所的稀缺性，随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，房地产的需求也在不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，从而使得房地产的价格上扬，房地产资金的增值性越发明显。