26 不动产登记以什么作为基本单位进行登记?

答：不动产登记单位就是使不动产特定化，以便以之为基础设立登记簿簿页，并将不动产相关信息在登记簿上予以记载的基本单位。建立不动产登记单元制度是物权客体特定性的要求。《条例》第8条第1款对不动产登记单元进行了原则性概括，明确了不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单位具有唯一编码。该款规定较为原则，具体登记单元应当如何界定尚不明确。登记单元必须综合考虑各类不动产的空间物理特征和其组合情况。不动产登记单元则是由这些不动产权属界限封闭范围所形成的独立空间，具体的界定标准和编码规则尚需要国土资源管理部门出台相应的细则予以细化。

作为不动产登记的基本单位，不动产登记单元一般具备以下三个特征：

（1）具有明确的界址或界线。如土地和海洋在平面空间上必须是权属界限封闭的，而房屋必须是具有明确的四至界限，可以是墙体，也可以是其他的固定界限。

（2）地理空间上的确定性与唯一性。土地是通过地籍测量的方式，形成地籍图或地籍册，并赋予每一个地块唯一的、确定的编码。登记簿通过援引该号码以确定土地的地理位置，据此形成地籍图与土地登记簿的关联性。房屋的坐落则是通过房地产基础测绘形成房地产分幅平面图与房地产项目测绘形成的房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图等加以确定，并赋予唯一的、确定的编码，形成房地产测绘资料与房屋登记簿之间的关联性。

（3）具有独立的使用价值。即作为登记单元的不动产能够单独被使用。

在不动产统一登记实施之前，土地、房屋、海域等不动产都规定了各自的登记单元。分别如下：

（1）土地以宗地为登记单元。《土地登记办法》第5条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”

（2）房屋以基本单元为登记单元。《房屋登记办法》第10条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”

（3）海域以宗海为登记单元。《海域使用权登记办法》第4条规定：“海域使用权登记以宗海为基本单位。权属界址线所封闭的用海单元称宗海。但填（围）海造地的，应独立分宗登记。单位和个人取得两宗以上海域的，应当按宗分别申请登记。两个以上海域使用人使用同一宗海域的，应当共同申请登记。”