21.唯一住房的执行问题
钟扬飞[1]
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）正式施行后，对该《查封规定》第五条、第六条，尤其是第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”产生了疑义。该条款本意旨在保障被执行人及其家属的基本生存权，但许多人却理解为“唯一住房不得执行”，唯一住房的执行问题因此产生。但是该《查封规定》第七条又规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”这又为唯一住房的执行提供了依据。笔者将有关该问题的一些观点和看法整理如下。
一、现行的相关规定
（一）《民事诉讼法》的规定
第二百二十三条，“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。”
（二）最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定
第六条：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”
第七条：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”
（三）《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（以下简称《抵押规定》）的规定
第一条：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或抵债。”
第二条：“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。”
第三条：“上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第229条的规定执行。强制迁出时，被执行无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被申请执行人及其所扶养家属提供临时住房。”
第四条：“申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。”
第六条：“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。”
上述两个解释的制定依据均源于《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。
自从上述司法解释出台后，社会上理解不一，有人认为，上述规定是出于保护人权的需要，是被执行人的基本人权在执行中的具体体现。执行工作要适度，不可以对被执行人“赶尽杀绝”，要考虑到被执行人的利益同申请执行人利益之间的相互平衡。不能因为强制执行造成被执行人的极度贫困，不能将被执行人赶到街上，要保护被执行人及其所扶养家属的生存权、人格权。所以，上述规定的几个条文，可以理解为“唯一房产不得执行”，对被执行人唯一住房不得采取处分性执行措施。这个规定对债务人来说，似乎找到了逃避执行的理由，往往以此作为护身符来逃避清偿责任。导致实践中唯一住房的执行遭遇了困境。这不仅将使得部分生效法律文书得不到执行，执行当事人的合法权益得不到有效保护，直接损害司法权威和法制尊严，而且势必会催生和加剧社会诚信危机。
二、认识层面
关于这个问题，从认识层面来看，在最高人民法院的《查封规定》和《抵押规定》中并没有出现唯一住房的字眼，执行中所使用的唯一住房只是人们在规定中抽象出来的词汇。
虽然《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。”但在第七条接着又规定，“对超过被执行人及其家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”
《查封规定》在第六条规定了“住房这一特殊生活必需品不得执行”的一般规定，在第七条规定了例外情形的处理，即超过生活必需品的房屋、超过生活必需用品的普通生活用品可以执行。也即，《查封规定》并未确认唯一住房不得执行，而是表明人民法院在执行中要注意保护被执行人赖以生存的基本居住权。也就是说，唯一住房是否具有可执行性，要先判断该房屋是否为被执行人及其所扶养家属生活所必需的住房，然后才能决定是否对该房采取进一步执行措施。唯一住房不等同于生活所必需的居住房屋，如果被执行人及其所扶养的家属所居住的唯一住房超出一般生活的基本条件比如说房大人少，法院就可以对该房屋采取处分性措施。只要在处理后保障被执行人及其所扶养家属有最低生活标准所必需的居住房屋即可。
三、司法实践中的具体操作问题
从操作层面来看，有以下几类情形的唯一住房是可以执行的：
（一）设定抵押的唯一住房
最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或抵债。”这是对抵押权人优先受偿权的确认和保护，规定得相当明确，被执行人以唯一房产抵押来获得其他利益，其应当接受为实现抵押权人的利益而拍卖、变卖该唯一房产。除非被执行人已经是低保对象的情形，人民法院均可以在房屋拍卖后强制其迁出。即使被执行人已经属于低保对象，人民法院同样可以拍卖该房产，只是拍卖后暂时不强制迁出被执行人而已。
（二）唯一住房超过生活所必需的情形
相关法律对超过生活所必需的住房没有明确的认定标准，我认为，应当从以下几方面考量：
1.被执行人的唯一住房面积过大。目前的司法解释对此没有具体的规定。对于被执行人的房屋面积明显超过生活所必需的认定标准，可以参照当地建设部门公布的上年度人均最低住房标准建筑面积，以及廉租住房保障面积标准来确定被执行人住房是否已经超过生活所必需。其实，被执行人欠债不能偿还，让其生活水平适当降低是应该的，合情合理。具体操作中需核实其他居住人员与被执行人的关系，调查其他居住人是否有其他房产，防止被执行人将本不与其共同居住的家属、亲属迁入居住，增大共同居住人数，准确认定被执行人所抚养的人数，合理界定唯一住房的可执行性。
2.被执行人共同居住的家庭成员名下有其他房产。尽管被执行人除唯一住房外无其他财产可供执行，但与被执行人共同居住的家庭成员名下有其他房产。如果被执行人长期居住在家庭成员名下的房屋，并将自己名下的房屋出租给第三人用于收益，笔者认为，由于被执行人具有相对稳定的其他住所，符合《规定》第七条规定的条件，因此此种情况下可以认定被执行人的住房已经超过了生活所必需的标准。
3.被执行人享有其他固定的租赁房屋。被执行人名下有一套住房，同时因从事生产经营又从第三人处租赁房屋，并且长期固定在租赁房屋内从事日常生产生活。《查封规定》第七条并未规定被执行人对住房享有所有权，因此笔者认为，只要被执行人享有稳定的居住权，即使该第二处住房并未登记在被执行人名下，也可以认定被执行人的住房已经超过了生活所必需的标准。
4.被执行人的唯一住房价格过高。考虑到我国各地经济发展不平衡的实际情况，对于认定被执行人住房是否超过生活所必需的另一标准就是价格判断原则，法院可以依照被执行人住房在当地的市场价格作为参考标准。因为在经济发达地区或者大城市，不同地段的房屋价格差异很大，当被执行人的唯一住房因所处的位置、地段、结构或用途等条件使其实际价值较大，评估变现后即使安置被执行人及其所扶养家属后仍有足额房产变价款实现债权，则法院可以认定被执行人的住房已经超过生活所必需的标准。
5.出售、赠送房屋以达到唯一住房条件来逃避执行的，存在明显的规避故意，不能豁免，其房屋应当可以执行。
在司法实践中，唯一住房的执行存在一些问题。由于执行对象是被执行人的唯一住房，通过置换住房取得价值差额，是执行唯一住房的主要途径。相关规定并没有明确限定“生活所必需的居住房屋”的具体标准和如何保障“最低生活标准的居住房屋”的操作模式，实践中做法不一。在具体操作中，有几个方面的争议较大：（1）在主体上，是由被执行人自行置换，还是由申请执行人替代置换，或由法院依职权安排；（2）在面积上，被执行人及其所扶养家属所必需的居住住房，是按当地通常的居住水平确定，还是按当地廉租住房人均住房保障标准确定；（3）在地理位置上，如何确定置换地段，距离原居住地多远较为合适；（4）在方式上，是以购买房屋方式置换，还是以租赁方式置换。这四个方面，法律及司法解释没有明确规定，当事人分歧大，在很大程度上影响了执行的进程。笔者认为：（1）在主体上，如果被申请人不愿意置换，那么只能由申请人替代置换；（2）在面积上，应按当地廉租住房人均住房保障标准确定，因为被执行人不履行生效法律文书而导致生活条件降低也是合理。首先，规定强调的是保障其最低生活标准所必需的居住房屋。其次，可参照《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第四条“申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定”；（3）在地理位置上距离原居住地多远较为合适，只能具体情况具体处理，但肯定比不上原来的地段，否则差额价值不大；（4）在方式上，是以购买还是以租赁方式置换？对于设定抵押的唯一房屋，可根据执行标的的大小，置换为租赁房，对于其他性质的案件，也可以置换租赁房。
[1]钟扬飞，广东中天律师事务所。