1.7 房地产项目可行性研究的基本项目策划

房地产项目可行性研究实际上就是研究项目在某种具体开发经营方案的前提下是否可行的过程。所以作为房地产项目可行性研究的分析人员来说，就需要具备一定的对房地产项目开发经营方案的策划能力，然后再进行可行性研究。

当然这种策划与房地产开发项目的全程策划或营销策划相比而言还是有很大的区别，因为这里需要策划的内容是为房地产项目可行性研究服务的，所以称之为基本项目策划。

房地产项目的基本项目策划主要包括：开发合作方式的分析与选择，项目区位的分析与选择，开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分析与选择，项目融资方式和资金结构的分析与选择，房地产产品经营方式的分析与选择。

1.房地产项目开发合作方式的分析与选择

房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。

这一部分内容将在本书第2章房地产项目概况分析中进行讲述。

2.房地产项目区位的分析与选择

房地产项目区位的分析与选择，包括地域的分析与选择和具体地点的分析与选择。

地域的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。

具体地点的分析与选择，是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。

这一部分内容将在本书第2章房地产项目概况分析和第3章房地产项目投资环境分析中进行讲述。

3.房地产项目开发内容和规模的分析与选择

房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则（最高最佳利用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，能够带来最高收益的利用），选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。此外，还可考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。

这一部分内容将在本书第2章房地产项目概况分析、第3章房地产项目投资环境分析、第8章房地产项目规划设计建议与进度安排中进行讲述。

4.房地产项目开发时机的分析与选择

房地产项目开发时机的分析与选择，应考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型房地产项目可考虑分期分批开发（滚动开发）。

这一部分内容将在本书第8章房地产项目规划设计建议与进度安排中进行讲述。

5.房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择

房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措作出合理的安排。

这一部分内容将在本书第9章房地产项目费用估算和第10章房地产项目资金筹措中进行讲述。

6.房地产产品经营方式的分析与选择

房地产产品经营方式的分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。

这一部分内容将在本书第9章房地产项目费用估算和第10章房地产项目资金筹措中进行讲述。