1.4 房地产项目可行性研究的常见误区及对策

1.4.1 房地产项目可行性研究的常见误区

如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉投资者将来能赚多少钱，那么这绝不会是一份实事求是的报告。在可行性研究时，会遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定状态之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。

另外，国内不少失败的房地产投资项目都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏或无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价宅基地房的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等。当这些项目的开发商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的可行性研究报告，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。

过去房地产项目的可行性研究往往流于形式。一方面，市场的繁荣掩盖了操作的失误，项目决策未经过系统的研究，随意、盲目的投资同样收到了成果；另一方面，政策法规、监管的不规范，给项目成败提供了较大回旋空间，使可行性研究仅仅成为一纸说辞。

1.4.2 房地产项目可行性研究常见误区的对策

严酷的政策环境，激烈的市场竞争下，为提高收益、降低风险，可行性研究的重要性重归本原。可行性研究必须以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果

针对以上有关房地产项目可行性研究的常见误区，我们提出以下一些对策：

（1）加快专业化及市场培育工作

加快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平、确保其精度与深度、控制其误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟，日益剧烈的市场竞争成为企业加强可行性研究的外在动力。例如，广州鹏起房地产代理有限公司就是一家以“专业规格严格，实战功夫到家”为核心经营理念的专业的房地产项目研究机构。

（2）提高从业人员素质

这是控制可行性误差的基本保障。从某种意义上看，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、金融等专业知识。

（3）建立可行性研究数据库

当前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息。信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理，通过去粗取精、去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据。另外，有条件的企业还可加强项目后评价工作，通过分析比较，提取有用的信息，进一步提高可行性研究的实用性。