一、综合

◆法律

　

中华人民共和国物权法

（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过　2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布　自2007年10月1日起施行）

第一编　总则

第一章　基本原则

第一条　【立法目的】*1为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

解读

物权法的功能主要体现在三方面：

（1）确认产权。确认产权就是通过明确物的归属，从而定分止争。物权法中物权法定原则、公示原则就是确认产权的基本规则；物权法确认国家、集体以及个人所享有的财产权，在此基础上，确认各类主体所享有的他物权，从而充分保护各类主体所享有的物权；物权法通过界定产权之诉，从而保护产权的归属。

（2）保护物权。物权法的立法宗旨是保护物权。首先，物权法保护物权的基本原则是平等保护的原则，即物权法通过一体确认国家、集体以及个人所有权，对各类财产权实行平等保护。其次，物权法在保护的方法上，规定了确认物权的规则和物权请求权。在物权受到侵害或者有受到侵害的可能的时候，对物权进行特别保护。

（3）实现物尽其用。物尽其用就

是通过明确权利人对物享有的权利和对物的保护，充分发挥物的效用。物权法为权利人充分利用财产留下很大的活动空间，物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用益物权、担保物权等。同时，从合理利用资源、维护公共利益出发，对权利人的权利也有不少限制，如物权法有关严格保护耕地的规定，有关相邻关系的规定，以及征收、征用的规定等。

第二条　【适用范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

解读

物权具有如下法律特征：

（1）直接支配性。物权就是权利人完全依靠自己的力量而不需要他人协助对物进行占有、使用、收益和处分的权利。

（2）绝对性。物权的实现不需要义务人的积极行为予以协助，权利人在合法范围内能够按照其意愿无条件地、绝对地实现其权利。

（3）排他性。一物之上不得同时成立两个内容相互排斥的物权；物权具有排除他人妨害、干涉、侵占的性质。

（4）客体特定性。如果物权的客体不特定，物权人就可以随意支配不同的物，势必会侵害第三人的利益，第三人会动辄干涉他人的物权，将导致财产归属秩序和交易秩序的混乱，因而物权的客体必须是特定的物。

（5）对世性。物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的，权利人的权利可以对抗一切不特定的义务人，除物权人以外的其他任何人都负有不得侵害物权人权利的义务。

应用

物权法上的物具有哪些特征？

（1）物须存在于人体之外。人的身体为人格所附，不属于物，这是近现代文明发展的需求。因此，生存中的人的身体或其一部分，不能成为物权的客体。随着科学技术的发展，器官移植、器官捐赠、献血等均以活人的器官为合同标的物。这种协议是否有效，应视其是否违背公序良俗而定。

（2）物原则上是有体物。有体物是指占据一定空间而有形存在的物体。电、热、声、光等能源以在法律上有排他的支配可能性为限被视为物。无体物原则上不能作为物权法上的物，但法律规定权利作为物权客体的，依照规定。

（3）物是能满足人们需要的物体。物的能够满足人们需要的特性，不能完全用金钱来衡量。例如，情人的书信虽无金钱价格，但对情人之间来说却至为宝贵，因而成为其所有权的客体。

（4）物具有独立性。所谓独立性，是指在物理上、观念上、法律上能够与其他物区别开而独立存在的物。

（5）物须是人力可以支配的物体。日月星辰虽然为有体物，但非人力所能支配，因此仅仅是物理学上的物，而非法律上的物。

第三条　【社会主义基本经济制度】国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

第四条　【平等保护】国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条　【物权法定】物权的种类和内容，由法律规定。

解读

物权法定原则，是指物权的类型，物权的内容、取得和变更，均由法律直接规定，禁止任何人创设法律没有规定的物权和超越法律的限制行使物权的法律原则。

物权法实行物权法定原则，不会使物权成为封闭的、一成不变的体系。禁止个人创设法律没有规定的物权，并不意味着物权法不能规定新的物权。恰恰相反，物权法可以根据社会经济发展的客观要求，规定新的物权种类，发展物权体系。

第六条　【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

解读

物权公示原则，是指物权各种变动必须以一种可以公开的、能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权变动的效力的原则。依法进行的物权公示，具有社会的公信力。如公示的物权名义人不是真正的物权人，因相信物权公示而与公示的物权名义人为交易的善意第三人的利益受法律的保护。

第七条　【遵守法律、尊重社会公德】物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

第八条　【其他适用的规定】其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

第二章　物权的设立、变更、转让和消灭

第一节　不动产登记

第九条　【不动产物权登记生效及例外】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

解读

该条确定了登记作为一般原则的强制性，条文虽然没有使用“必须登记”的行文，但除了法律有特别规定的以外，所有的不动产物权变动都必须采取登记方式。登记的效力包括以下几个方面：

（1）自记载于不动产登记簿之日起，发生物权设立和变动的效力。一般来说，因法律行为发生的物权变动，都是从登记之日起发生物权变动的效果。

（2）权利推定效力。登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。登记可能发生错误，但在错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定。如果其他利害关系人具有足够的证据证明自己是真正的权利人，可以申请登记机构更正，也可以通过诉讼程序请求人民法院重新确权。

（3）善意保护的效力。在登记申请人办理了登记之后，任何人因为信赖登记，而与登记权利人就登记的财产从事了交易行为，符合善意取得的构成要件，应当受到善意取得制度的保护，但第三人于取得权利时知悉公示的权利有瑕疵的除外。

本条第2款只是规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，至于在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，则需要依法登记才能生效。

第十条　【登记机构及统一登记制度】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第十一条　【登记申请材料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

解读

根据相关法律的规定以及实际的需要，与不动产登记有关的材料应当包括：登记申请书，以表明不动产申请人的权利要求；依法需要第三人许可或者同意的，应当有第三人许可或者同意的书面文件；登记义务人享有不动产权利的证明，不动产已经进行登记的，为权利证书或登记簿的记载，未登记的，应当出示权属证明；有权机关出示的不动产的测绘资料；其他由不动产登记机关规定的文件。

第十二条　【登记机构的职责】登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

应用

法院在审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理？

根据《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》，人民法院在审理有关房屋登记行政案件中，发现涉嫌刑事犯罪问题的，不应将该案全案移送公安机关处理，而应区别不同情况分别处理：

1.第三人购买的房屋不属于善意取得，参照《民法通则》第58条和《合同法》第52条、第59条的规定，房屋买卖行为属于无效的行为，人民法院应当依法判决撤销被诉核发房屋产权证行为。

2.第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据《物权法》第106条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。

3.如果不能确定第三人购买的房屋是否属于善意取得，应当中止案件审理，待有权机关作出有效确认后，再恢复审理。

第十三条　【登记机构禁止从事的行为】登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

第十四条　【不动产物权登记生效的时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

应用

“一房二卖”，应该如何应对？

根据本条规定，“一房二卖”的房屋所有权，应该归登记的当事人所有，因为法律只承认记载于不动产登记簿的人才是该不动产的真正主人。

法律如此规定是着眼于长远的利益。对于房屋等不动产来讲，往往很难判断真正的所有人，于是，登记提供了一个凭证和依据，即交易者完全可以相信登记簿上登记的房屋所有人就是真正的房产人，这就可以有效防止现实生活中一系列的房屋欺诈现象。另外，既然人们可以通过查询登记簿来确定真正的所有者，因此，就无须再花时间和精力自己去考察，节约了交易成本，促成其更快地完成交易。

如果出卖方为开发商，未办理登记的买房人可以依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并按照《消费者权益保护法》的规定要求开发商增加不超过已付购房款1倍的赔偿。如果是一般的卖房者，即因自己生活需要或者经营所需，将自己生活居住使用或者经营所有的房屋卖出的个人或者企业，争议的处理应当按照《合同法》第113条的规定，由买房人向其主张违约责任。即不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还已付购房款、利息和赔偿损失。

第十五条　【合同效力与物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

应用

如何区分合同效力与物权效力？

不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实，换句话说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，他们的生效要件应该根据不同的法律规定来认定。设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据《合同法》第44条、《民法通则》第55条来认定；物权变动是否生效，则应该依据《物权法》第9条、《民法通则》第72条来认定。

根据本条规定，除非法律有特别规定或者合同另有约定外，合同一经成立，只要在内容上不违反法律的强行性规定和公序良俗，就可发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。除非法律有特别规定，登记的效力仅针对物权的变动而并不针对合同本身，在登记之前，当事人就不动产的移转已经达成了合意，合同关系已经成立并生效，当事人任何一方违反合同都应当承担违约责任。

第十六条　【不动产登记簿】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条　【不动产登记簿与权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

解读

不动产权属证书，是登记机关颁发给权利人的作为享有不动产物权证据的证书或者文件，包括不动产的所有权证、使用权证等。不动产权属证书是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式，是权利人享有该不动产物权的证明。

不动产登记簿，是指记载不动产的权利状况并由特定机关保管的簿册。在登记的法律体系中，不动产登记簿具有特殊的地位，是证明不动产物权的依据。

不动产物权的权属证书，可以作为证明权利的根据，但在实际中一般不能仅仅以该证书的占有转移作为物权变动的根据。在交易过程中，作为不动产物权基本法律依据的只能是不动产登记簿的记载。不动产物权交易仅能通过权利人或者利害关系人在不动产物权登记簿进行记载而完成。不动产物权的权属证书可以在交易过程中出示，以表明权利人的真实身份以及不动产物权的基本情况。

应用

房产证与房产登记簿上的内容不一致时，如何处理？

在通常意义上，“房产证”是房屋所有权证的简称，是由房屋登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。当其与房产登记簿上的内容不一致时，只能以登记簿为准。

房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归谁所有的法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿的记载的一致性，即房屋所有权归属的确认还是以登记簿上的记载为准。另外，房产证也不具有代表房屋所有权的功能，这一点与证券大不相同，房产证作为权利证书，只能证明特定房屋所有权归属于谁，而不能代表其上记载的权利。

如果买方取得房产证，但并未办理登记手续，登记簿上所有人姓名未改动的，由于房产证可以起到证明双方房屋买卖行为的作用，因此，买方可凭房产证向卖方要求返还房款并进行相关的违约赔偿。

第十八条　【查询、复制登记资料】权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

解读

“权利人”应当是指对登记的不动产享有所有权或他物权的人；而“利害关系人”则应当是指与登记的不动产有一定现实利益关系，并有可能因登记结果的变动而对其利益产生影响的人。

第十九条　【更正登记、异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

解读

更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，经其申请，经过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构对错误事项进行更正的登记。更正登记是彻底地中止现实登记权利的正确性推定效力，可以最终杜绝第三人依据不动产登记簿取得现时登记的权利。

异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。当事人申请异议登记，主要目的在于打破登记的公信力，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收集更多的证据，提供一种临时的保障。

异议登记的法律效力：登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，登记权利人在一定的期限内不能行使其在登记簿上记载的权利，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。同时，异议登记也使得不动产物权处于不稳定的状态。因此，异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护也应当是临时性的。

第二十条　【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

解读

预告登记，是与本登记相对应的概念，它是为确保债权的实现、保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，以保证将来只发生该请求权所期待的法律结果。

预告登记适用于有关不动产物权的协议，在我国主要适用于商品房预售。在商品房预售中，预售登记作出以后，使期房买卖得到了公示，这种期待权具有对抗第三人的效力。也就是说，在办理了预售登记后，房屋所有人不得进行一房多卖，否则，其违反房屋预售登记内容作出的处分房屋所有权的行为无效。值得注意的是，预售登记主要是为了保护买受人的利益，如果买受人不愿意进行预售登记，法律不宜强制其办理登记手续。

另外，读者需要了解的是，关于预告登记是否具有可诉性，物权法并没有明确规定，实践中对于这一问题也引起了广泛讨论。

2010年11月5日，最高人民法院公布了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，其中第1条即明确了房屋登记行为及相关房屋登记行政行为都具有可诉性。

应用

预告登记与一般的不动产登记有哪些区别？

（1）登记权利的客体不同。预告登记并不是对已经存在的物权的变动进行的登记。在预告登记时，物权的客体尚未形成，因此物权尚不存在；或者当事人已经达成了约定，将来要发生物权变动；或者对优先权进行设定，而优先权本身还不是真正的物权。

（2）登记申请材料不同。在预告登记情况下，当事人并不需要证明自己实际享有某种物权，只要符合法律规定的可以办理预告登记的条件就可以。而在本登记中，当事人必须要提供权属证明以及不动产界址、面积等材料。

（3）登记效力不同。预告登记作出后，并不导致不动产物权的产生或变动，而只是使登记申请人取得一种对将来发生的物权变动进行登记的请求权。经预告登记确认的请求权，对其后发生的、与该项请求权内容相同的不动产物权处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果；而一般不动产登记则产生物权变动的直接效果。

第二十一条　【登记错误的责任】当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

解读

申请人提供虚假材料造成损害要承担责任，是指登记申请人在申请登记的时候，以故意伪造、篡改等方式提供虚假材料，例如伪造他人的身份证和产权证等材料，将他人的财产设定抵押并进行登记，或者非法处分他人的财产等等。这些弄虚作假的行为都可能造成对真正权利人的损害。申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。

登记机构的责任，以发生实际损害为前提。如果没有造成实际损害后果，登记机关应该履行更正登记的义务，但不应当承担赔偿责任。登记机构的责任，主要包括以下几个方面：（1）当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害，登记机构没有尽到审查职责。（2）因为登记机构的其他行为造成真正权利人损害的。一是因登记机构应实地查看而未查看造成登记错误的；二是无正当理由拖延登记时间；三是登记机构的工作人员故意与他人相互勾结、恶意串通；四是应当办理登记而无正当理由拒绝办理登记；五是登记簿与权属证书不一致，登记机构对权属证书拒不更正；六是在办理了异议登记之后，登记权利人将其不动产转让给他人，而登记机构仍然为其办理过户登记；七是无故拒绝有关当事人正当的登记查询请求。

第二十二条　【登记费用】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

第二节　动产交付

第二十三条　【动产物权交付生效】动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

解读

交付，是指物的直接占有的转移，即一方按照法律行为的要求，将物的直接占有转移给另一方的事实。交付只能作为以民事法律行为让与动产物权的公示手段，这里所说的让与，包括转让所有权与设定以占有为要素的他物权。动产物权的其他变动形式都不以交付为其公示手段。实践中履行交付义务，不仅包括现实的移转对财产的占有，还应依据法律和诚实信用原则的要求，交付与动产有关的单证，这样才能构成完整的交付。

本条规定的“法律另有规定的除外”包括：

（1）本节第25、26、27条对动产物权的设立和转让所规定的一些特殊情况；（2）本章第三节对主要是非依法律行为而发生的物权变动问题所作的规定；（3）本法担保物权编对动产抵押权和留置权的相关规定。

第二十四条　【特定动产物权的登记】船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

解读

有关船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，可以不经登记而发生物权的变动，其物权的变动适用登记对抗原则。当事人双方就船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭达成协议的，即使没有办理登记手续，在当事人之间仍然可以发生物权变动的效果。如果涉及物权的转让，则受让人可以依法取得物权，只是此种物权不能对抗善意的第三人。善意第三人是指对交付不知情、支付了合同对价并办理了登记的第三人。

第二十五条　【简易交付】动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

解读

本条规定的是设立或者转让动产物权时的一种特殊的情形，即物权的受让人已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成移转所有权或者设定质权合同的情形。例如，承租人或者借用人，依据租赁合同或者借用合同已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成协议，购买该项动产或者在动产上设定质权。在上述情形下，动产物权的公示已经在事先完成，物权受让人已经能够依物权的排他性行使物权，动产的现实交付已经没有实际意义。因此，物权的变动就在当事人之间的关于物权变动的协议生效时生效。

第二十六条　【指示交付】动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

解读

指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。

本条规定的特殊交付适用于动产物权的让与人对其所转让的标的物不享有物理意义上直接占有和直接控制的可能，出让人无法通过现实交付的方式使得动产物权得以变动。

本条的“第三人”是指能够对所转让的动产进行物理意义上直接占有和直接控制的一方。

第二十七条　【占有改定】动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

解读

占有改定，是指在转让动产物权时，转让人希望继续占有该动产，当事人双方订立合同并约定转让人可以继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。

以占有改定的方式实现所有权移转仅仅是通过当事人的合意在观念中完成的。无论约定采取何种形式，口头或者书面，第三人都无从察知物权的变动，所以对于因信赖出让人直接占有动产这一事实状态，而与之交易的第三人就必须通过善意取得制度加以保护。

第三节　其他规定

第二十八条　【法律文书、征收导致的物权变动】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

解读

人民法院制作的法律文书包括判决、裁定、调解书、决定及其他的通知、规定。在一般情况下，并非人民法院作出的所有法律文书都可以引起物权的变动，只有消灭或变更当事人之间曾经存在的民事法律关系的裁判才能够引起当事人之间的物权变动。此时，物权变动的生效时间是法院作出的法律文书的生效日期。同理，仲裁机关作出的法律文书、人民政府作出的征收决定引起的物权变动的法律时间是该法律文书或征收决定的生效日期。

所谓征收，是政府以行政命令的方式取得自然人、法人财产所有权的行为。征收的主体一方是政府，政府以行政命令的方式从自然人和法人手中取得物权，被实施征收的主体必须服从。各国立法对征收行为施加了严格的限制，包括：征收必须严格遵守法律规定的程序；征收的目的只能是为了维护和促进公共利益；政府必须对被征收人的损失给以公正的补偿。

第二十九条　【继承、受遗赠取得物权】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

解读

1.本条所指的“继承开始”是指“被继承人死亡”之时。这里的“死亡”既包括事实死亡，如老死、病死、意外事故致死等，也包括宣告死亡。在宣告死亡的情形，自判决所确定的死亡之时继承开始。

2.根据本法第31条的规定，无论是因法定继承还是因遗嘱继承或者受遗赠而取得物权，如果涉及的遗产为不动产，依照法律规定应该办理登记，但继承人未办理登记的，其处分行为不生效力。

应用

继承的房屋是否需要办理登记？

继承的物权自继承开始时发生效力，继承人无需办理过户登记手续。法律如此规定，是为了尊重法律传统。根据继承法律关系的基本制度和原则，物权自行为成就时便自发的发生转移，如遗产的所有权在继承开始时已经发生了转移，这是民法的基本传统。

这种物权变动并不一定为社会所知，特别是因继承或遗赠而获得物权的情况。如果此时继承人在社会上处分像房屋这种价值较高的财产，必然会给交易带来巨大的风险。《物权法》第31条做出补充规定。即使是合法继承来的房屋，在未办理相关登记手续就卖出去时，房屋的所有权不会发生转移，只能说明双方存在合同上的债权债务关系。

第三十条　【合法的事实行为导致物权变动】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三十一条　【处分非依法律行为取得的不动产】依照本法第二十八条　至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

解读

解读本条关键要理解“未经登记，不发生物权效力”的具体含义。其包括两层含义：一是，物权人在处分因该种原因取得的不动产时，如果法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力，也就是权利人的处分行为在法律上不能产生物权变动的效果；二是，因信赖物权人享有物权，而与之交易的善意相对人，也不能受到善意取得制度的保护。比如，甲乙向法院诉请离婚，法院判决原甲的房屋归乙所有，在判决生效之时，乙已经取得该房屋的所有权，但尚未去房产登记部门办理变更登记，此时乙将房屋转卖给丙，丙信赖乙出示的法院判决而与之交易，与此同时，甲将该房屋又转卖于丁，丁信赖的是登记簿上甲为所有权人的登记记录。那么乙对房屋的处分行为不发生所有权转移的效力，丙只能要求乙负担违约责任而要求返还价款等，房屋的所有权由丁取得。

第三章　物权的保护

第三十二条　【物权保护的途径】物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第三十三条　【物权确认请求权】因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

第三十四条　【返还原物请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十五条　【排除妨害、消除危险请求权】妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条　【修理、重作、更换、恢复原状请求权】造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第三十七条　【损害赔偿请求权】侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

第三十八条　【请求权的适用、行政及刑事责任】本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

应用

如何行使“物权请求权”？

无论是返还财产、恢复原状，还是排除妨害这些救济手段并不是必须通过诉讼手段来实现的，也可以由物权所有人通过自己的合法维权行为来实现，这在法律上称为“自力救济”。权利人也可以直接向法院提起相应的诉讼，来责令侵权人履行特定的行为以除去妨害。

物权请求权的费用，一般情况下由负有返还原物、排除妨害、恢复原状的义务人来承担。但如果该侵犯物权的行为是由物权所有人自己的行为或由于地震、战争等不可抗力、意外事故造成的，则应该由权利人自行承担费用，如果是由第三人引起的，则由第三人承担费用。

第二编　所有权

第四章　一般规定

第三十九条　【所有权权能】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

解读

所有权人得依法对其标的物进行全面支配，这种支配就其内容而言，一般表现为占有权、使用权、收益权和处分权等方面。

（1）占有权是指占有人对物的管领之权利。占有是一种事实上的状态，对于动产，占有具有所有权的推定作用。

（2）使用权是指按照物的性质和用途对其加以利用之权利，其标的物不因之而毁损、变更、灭失。

（3）收益权是指收取物的孳息和对物加以使用之权利。孳息分为天然孳息和法定孳息。

（4）处分权是指所有人依自己的意愿对物进行事实上或法律上的最终处理的权利。事实上的处分，是指直接变更、消灭某物。法律上的处分，是指处分所有权，包括使所有权消灭、转移或者在其上设定负担等。

占有、使用、收益、处分这四项权能在所有权的行使以及所有权人利益最终实现的过程中各自起着不同的作用，但是每一项权能都从一个侧面表现了所有权所具有的最本质的属性，即对于自己所有财产的支配。所有权决非这四项权能的简单相加，而是它们的有机结合所构成的一个完整的权利。

第四十条　【设立他物权】所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

解读

用益物权和担保物权是根据权利人所支配的价值是使用价值还是交换价值为标准对他物权所划分的两个种类。用益物权所利用的是物的使用价值，担保物权所利用的是物的交换价值。用益物权和担保物权是所有权人实现其所有权、发挥财产经济效益和社会效用的有效手段。

第四十一条　【国家专有】法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。

解读

本条是关于国家专有的规定。注意：

（1）国家专有的财产由于不能为他人所拥有，因此不能通过交换或者赠与等任何流通手段转移其所有权。

（2）尽管单位和个人对国有财产不能取得所有权，但他们可以依照相关法律的规定使用或经营某些国有财产。

（3）本条只对国家专有财产作了概括性规定，具体范围由各个相关单行法律、行政法规规定。国家专有的财产包括但不限于以下各项：①国有土地。依据法律、行政法规的规定，属于国家所有的土地有：城市市区的土地；农村和城市郊区已被征收的土地；依法不属于集体所有的森林、山岭、草地、荒地、滩涂及其他土地等。②海域。③水流。④矿产资源。⑤野生动物资源。⑥无线电频谱资源。⑦国防资产。

第四十二条　【征收】为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

解读

征收，是指为了公共利益的需要，依照法律规定将集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产所有权转归征收人的法律事实。

对于标的物上的其他物权不能征收。例如，可以征收甲的集体所有的土地，但不能征收已经在被征收的甲的集体土地上设定的宅基地使用权。因此，征收发生被征收所有权的变动，但其上的其他物权不受影响。征收人欲消灭被征收物上的其他物权，可以通过诸如买卖等其他法律事实而实现。

征收行为属于行政行为，除在权限和程序等方面应当符合法律关于行政行为的相关规定外，还应当符合公益目的。征收行为应当以公共利益为目的。公共利益是指不特定主体的利益，特定主体的利益尤其是营利法人的利益，不属于公共利益。国家实施征收，应当证明该行为所涉及的是不特定主体的利益。

应用

集体土地征收一般应履行哪些程序？

（1）应由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等；

（2）征询村民意见，有不同意见的应记录在案；

（3）进行地籍调查和地上附着物登记；

（4）拟定建设用地说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供应土地方案，并向有批准权的机关报批；

（5）在被征地所在村进行征用土地公告、征地补偿安置方案公告，并听取对征地补偿、安置方案的不同意见，必要时举行听证会；

（6）将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批；

（7）市、县政府批准征地补偿安置方案后，并报省国土资源厅备案，并交由国土资源行政主管部门组织实施；

（8）被征地人持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续；

（9）实施补偿安置方案和交付土地。

第四十三条　【耕地保护】国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

第四十四条　【征用】因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

解读

征用是指基于特定利益非经被征用人同意而使用其物的一种强制借用。

征用的法律效果是被征用人有义务将被征用标的物交由征用人使用。征用不转移被征用物的所有权状态，所有权人仍然享有被征用物的所有权。被征用人负有容忍征用人占有、使用被征用物的义务。

征用的目的在于使用，故征用人不得对被征用物为收益、处分。征用物被征用人占有、使用，可能会影响到被征用物存在的物权或者影响到履行被征用人负担的以被征用物为标的物的债务。

征用人于征用结束之后负有征用物返还义务，征用物使用后发生毁损的，被征用人得主张征用人返还使用后的征用物并主张补偿。

应用

征收与征用存在哪些区别？

（1）是否出于紧急需要。征用一般是在紧急状态下迫不得已才被采用的，而征收则不以紧急状态的存在为其适用的前提，即使不存在紧急状态，出于公共利益的需要也可以征收。

（2）适用对象不同。征用既适用于不动产，也适用于动产。征收针对的对象是集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收既可以针对所有权，也可以针对用益物权。

（3）是否转移所有权不同。征用的目的旨在获得使用权，因为所有权没有转移，如果标的物没有毁损灭失，就应当返还原物。征收要强制转移所有权，而且导致所有权永久性的转移。

（4）在补偿方面不同。征用财产使用完毕后，首先应当返还给被征用人。关于征用的补偿，该条只是规定应当给予补偿，究竟如何补偿，可以由双方依据法律规定协商确定。《物权法》对征收规定了具体的补偿办法，这就是说任何征收都要给予补偿，而且必须依法补偿。

第五章　国家所有权和集体所有权、私人所有权

第四十五条　【国家所有权及其行使】法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。

国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。

第四十六条　【矿藏、水流、海域的国家所有】矿藏、水流、海域属于国家所有。

第四十七条　【国有的土地范围】城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

第四十八条　【森林、山岭、草原、荒地、滩涂等】森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。

第四十九条　【野生动植物资源】法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。

第五十条　【无线电频谱资源】无线电频谱资源属于国家所有。

第五十一条　【国有文物】法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。

第五十二条　【国有基础设施】国防资产属于国家所有。

铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。

解读

上述第46～52条规定了国有财产的具体范围，适用这几条时注意结合宪法以及矿产资源法、水法、土地管理法等专门法律的相关规定。

（1）矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、城市的土地、国防资产属于国家所有。

（2）法律规定属于国家所有的铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施、文物、农村和城市郊区的土地、野生动植物资源，属于国家所有。

（3）除法律规定属于集体所有的外，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有。

矿藏，主要指矿产资源，即存在于地壳内部或者地表的，由地质作用形成的，在特定的技术条件下能够被探明和开采利用的，呈固态、液态或气态的自然资源。

水流，指江、河等的统称。此处水流应包括地表水、地下水和其他形态的水资源。

海域，是指中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床和底土。内水，是领海基线向陆地一侧至海岸线的海域。领海，是指沿着国家的海岸、受国家主权支配和管辖下的一定宽度的海水带。

野生动物，指受保护的野生动物，即珍贵、濒危的陆生、水生野生动物和有益的或者有重要经济、科学研究价值的陆生野生动物；野生植物，是指原生地天然生长的珍贵植物和原生地天然生长并具有重要经济、科学研究、文化价值的濒危、稀有植物。

第五十三条　【国家机关的物权】国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

第五十四条　【国家举办的事业单位的物权】国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

第五十五条　【国有出资人权益的行使】国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

解读

本法第45条规定了国有财产行使的一般规定，即由国务院代表国家行使所有权。而第53～55条规定了国家机关、国家举办的事业单位、国家出资的企业如何行使其所占用的国有财产。从另一方面理解，这三条　也是对这三类特殊主体中国有财产行使的专门规定。

关于国家机关，应注意其处分所占用的国有财产时，要依照法律和国务院有关法规所赋予的权限和程序进行，不得擅自处置，并且国家机关对所占用的国有财产没有收益权。

国家举办的事业单位，其对占有的国有财产行使收益、处分权时，也要依照法律和国务院有关法规所赋予的权限和程序进行，不得擅自处置。

值得注意的是，事业单位因其类型、财产的特殊性，对其收益和处分的权利也应分别处理：一是国家举办的事业单位对其占用的财产毫无处分权利，比如故宫博物院对其占用的某些财产；二是经过审批，国家举办的事业单位对其占用的财产具有部分处分权利；三是国家举办的事业单位对其占用的财产具有完全的处分权利。物权法在此只是原则性规定，还有待以后制定国有财产管理法对国家举办的事业单位如何有效行使、如何处分其占用的财产作出明确规定。

第五十六条　【国家所有权保护】国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

第五十七条　【国有资产监管】履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

第五十八条　【集体所有权】集体所有的不动产和动产包括：

（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；

（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；

（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；

（四）集体所有的其他不动产和动产。

第五十九条　【农民集体所有权及重大事项决定程序】农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：

（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；

（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；

（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；

（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；

（五）法律规定的其他事项。

解读

农民集体所有包括集体财产集体所有、集体事务集体管理、集体利益集体分享三层含义。并且只有本集体的成员才能享有这些权利。农村集体成员有两个特征：一是平等性，即不分加入集体时间长短，不分出生先后，不分贡献大小，不分有无财产投入等等，其成员资格都一律平等。二是地域性和身份性。农村集体组织成员一般来说就是当地的村民，他们所生子女，自出生后自动取得该集体成员资格。此外，也有的成员是通过婚姻、收养关系或者移民迁入本集体而取得成员资格。农民只能在一个集体内享有成员权利，不能同时享有两个或者多个集体成员权利。

应用

如何确定农村集体经济组织成员的资格？

（1）出生时，父母双方或者一方是本集体经济组织成员或者因为婚姻、收养以及国防建设或者其他政策性迁入等原因，在集体经济组织所在地生产、生活并依法登记了常住户口的人。

（2）因外出经商、务工等原因，脱离常住户口所在地集体经济组织生产、生活的人，在丧失集体经济组织成员资格之前，应当认定其仍然有成员资格。

（3）因学习、服义务兵或初级士官兵役等原因注销、迁出常住户口的人，在丧失集体经济组织成员资格之前，应当认定其仍然具有成员资格。

（4）如果婚姻关系发生在持农业户口和非农业户口人员之间的，在丧失集体经济组织成员资格之前，应当认定持农业户口一方具有户口所在地集体经济组织成员资格。农嫁农人员成员资格的确定，如果已进入本集体经济组织农户的实际生产、生活，即使常住户口尚未迁入本集体经济组织所在地，也可以认定其具有本集体经济组织成员资格。从进入本集体经济组织的农户时起，其原集体经济组织成员资格丧失。

第六十条　【农民集体所有权的行使】对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：

（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；

（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；

（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

解读

农民集体所有权的行使分三种情形：

（1）“属于村农民集体所有的”，它是指土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等属于村农民集体所有，并未分属于村内不同的农民集体或者乡镇农民集体所有。这种情形应当由村民集体经济组织或者村民委员会作为所有权人的代表人行使所有权，如发包土地。这里的村是指设立村民委员会的村，而不是指自然村。

（2）“分别属于村内两个以上农民集体所有的”，它是指土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等已经分别属于村内不同的农民集体所有，而不是由村农民集体或者乡镇农民集体所有的情形。这种情形应当由作为所有权人的相应的村内集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。村民小组是指行政村内由村民组成的组织，它是村民自治共同体的一种组织形式，相当于原生产队的层次。

（3）“属于乡镇农民集体所有的”，它是指土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等属于乡镇农民集体所有，而不是由村农民集体或者村内农民集体所有的情形。此种情形应当由作为所有权人的乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。这种情况包括：一是指改革开放以前，原来以人民公社为核算单位的土地，在公社改为乡镇以后仍然属于乡镇农民集体所有；二是在人民公社时期，公社一级掌握的集体所有的土地和其他财产仍然属于乡镇农民集体所有。

第六十一条　【城镇集体所有权】城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

第六十二条　【公布集体财产状况】集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

第六十三条　【集体所有权保护】集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

解读

所谓侵占，就是指通过各种手段将集体财产非法占有。所谓哄抢，是指组织或者参与由多人在一起所从事的强行抢夺集体财产的行为。所谓私分，是指违反有关规定擅自将集体财产分给某几个或者某一些人。所谓破坏，是指非法毁损集体的财产，造成集体财产的损害。

本条第2款规定了集体成员的决定撤销权，是指集体成员认为集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害其合法权益而请求撤销该决定的权利。对集体财产作出决定，涉及作为所有权人成员的集体成员的合法权益，因此，如果该决定侵害了集体成员的合法权益，即应允许该集体成员就该决定主张效力瑕疵。

第六十四条　【私人所有权范围】私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

第六十五条　【储蓄、投资及其收益与继承权】私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。

国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。

第六十六条　【私有财产保护】私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

第六十七条　【企业出资人】国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。

解读

出资人权利一般应该由公司法和其他企业法来规定，但是考虑到国家、集体和私人的投资行为是一种处分其所有的财产的行为，所以有必要在物权法中规定出资人的相应权利，以体现对其所有的不动产所有权和动产所有权的保护。

此时出资人不再直接对其投资的财产享有所有权，而是转化为出资人的股权等其他权利，通过行使股权等权利来实现其财产利益。出资人凭借其投入企业的资本额享有所有者的权利，包括资产收益权、重大决策权和企业经营者选择权等，但并不直接干预企业的经营活动；同时，出资人按其投入企业的资本额对企业的债务承担责任。

第六十八条　【法人所有权】企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。

企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。

第六十九条　【社会团体所有权】社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。

第六章　业主的建筑物区分所有权

第七十条　【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

解读

业主的建筑物区分所有权简称建筑物区分所有权。它与多层建筑物出现后数人区分享有同一建筑物的现象相联系。建筑物区分所有权由建筑物各业主享有的对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和对建筑物进行共同管理的成员权三部分组成。

应用

1.业主的身份如何认定？

依法登记取得或者根据本法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

2.小区内商业广告由谁获利？

《物业管理条例》第55条规定：“利用物业共用部分、共同设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”小区的楼顶、电梯和建筑外墙属于共有部分，业主是其所有人，而在楼顶上搭建广告牌、在楼房外墙上涂刷广告、在小区电梯里张贴广告都是对共有部分的使用，因此业主对小区内张贴广告享有处分权和收益权。如果物业未得到业主的事先许可和事后追认而擅自张贴广告就构成了对业主所有权的侵害。

第七十一条　【专有部分的权能】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

解读

专有所有权，又称“专有权”或“特别所有权”，指区分所有人对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利。

专有部分，指在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。构成专有部分，需具备两项要件：一是构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，指一专有部分与另一专有部分须在建筑构造上能够客观地区分其范围。二是利用上的独立性，指各区分部分须与一般独立的建筑物相同，具有能满足一般生活目的的独立机能。

业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，与共有部分具有一体性、不可分离性，因此业主对专有部分行使所有权应受到一定限制：权利滥用禁止，业主只能在建筑物设计允许的限度内合理使用其专有部分，不得对建筑物的安全性造成损害，妨碍整栋建筑物的正常使用，影响到其他业主对建筑物的合法权益；住宅用途变更禁止，业主不得随意改变住宅的用途，须遵守法律的规定。

第七十二条　【共有部分的权利义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

解读

共有所有权，指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的公用部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有所有权具有从属性，从属于业主的专有所有权。共有所有权具有不可分割性，共有部分一般根据标的性质由业主共同使用或者轮流使用，业主不得主张对共有部分进行分割。共有所有权权利与义务具有独立性，业主即使抛弃其共有所有权，仍然需要履行其所负担的义务。

区分所有人作为共有所有人享有三种权利：一是共用部分的使用权。所谓使用，包括共同使用和轮流使用，如作为共同设施的电梯、走廊，依其性质可以共同使用，而电话、洗衣机因使用具有排他性，故仅可轮流使用。二是收益权，指共有所有权人可依规约或按照业主专有部分占建筑物总面积的比例，取得因共用部分所生的利益的权利。三是共用部分的单纯的修缮改良权。区分所有人作为共有所有人应履行以下义务：一是依共用部分的本来用途使用共用部分。二是分担共同费用和负担。

应用

如何理解建筑物区分所有权的集合性？

业主的建筑物区分所有权是一个集合权，所包含的三种权利具有不可分离性。其中业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。而且，区分所有人所有的专有部分的大小，也决定了其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理权利的份额大小。因此，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条　【建筑区划内共有的范围】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

应用

业主对于庭院绿地的使用与小区公共利益发生矛盾，如何处理？

对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。

第七十四条　【车位、车库的归属与使用】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

解读

对车位、车库的归属可以约定，但其使用应首先满足业主的需要；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的归属不得约定，而法定属于业主所有。

应用

当事人没有对车位、车库的归属作出约定的，谁享有该车位、车库的所有权？

关于车位和车库的归属，是《物权法》立法过程中争议较大的几个问题之一。从本条的字面意义来看，由于出售、附赠或者出租这三种方式都是以车位、车库的所有权归于开发商为前提的，所以解释上似应该认为，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，没有约定的，归开发商。

第七十五条　【设立业主大会、选举业主委员会】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

解读

业主大会是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。业主大会是业主的自治组织，是建筑物区分所有权人团体的最高意思决定机关。业主参加业主大会为意思表示，需要有相应的行为能力。业主大会不具有法人条件，系非法人团体，不具有权利能力，并非权利主体，它所实施的法律行为系业主所为的行为，由业主承受法律效果。

业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产或者共同生活事务。业主委员会由业主大会选举产生，执行业主委员会的决议，并在授权范围内决定和执行管理事务。

第七十六条　【业主共同决定的事项】下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

解读

1.专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

2.业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（2）总人数，按照前项的统计总和计算。

第七十七条　【住宅改为经营性用房的条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

解读

建筑物在规划之时即有特定用途，不同用途的建筑物有不同要求，法律对不同用途的建筑物有不同规定。住宅改变为经营性用房，可能影响建筑物主体结构并损害建筑物使用寿命，影响该建筑物的修缮，还有可能影响交通、市容、环卫、绿化、消防和市政设施的功能。住宅改变为经营性用房，还有可能损害其他业主的权利和合法利益。因此，业主不得违反法律、行政法规和管理规约的要求将住宅转为经营性用房。

应用

如何认定有利害关系业主对“住改商”的同意？

业主欲将住宅改为经营性用房的，需要遵守法律、行政法规和管理规约的要求，包括经营项目限制、审批程序等。除此之外，还应当经有利害关系的业主，即房屋改变用途将影响其权利和合法利益的业主的同意。为保护各业主的利益，有利害关系的业主对住宅改为经营性用房的同意，应当采一致决而不能采多数决。

由于邻居将住宅改为经营性用房，带来噪声和空气污染等，业主的正常生活受到影响的，可以自己与邻居协商，或找业主委员会调解，也可以向法院起诉。不论采取何种措施，都可以依据物权法的规定维护自己的权益。

第七十八条　【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七十九条　【建筑物及其附属设施维修资金】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条　【费用分摊、收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

解读

建筑物共有部分及其附属设施的费用是指对共有部分及其附属设施的维护、修缮和管理等所产生的费用，如公共走廊的打扫、电梯的修理、绿地的维护以及建筑物外墙的重新粉刷等，它属于所有权上的负担。建筑物共有部分及其附属设施的收益是指通过对这些部分的使用所获得的利益，如租金等。

对于建筑物共有部分及附属设施的费用分摊、收益分配，物权法依照意思自治原则确立了约定优先的规则，即首先依照区分所有权人约定的方案确定，仅在没有约定或约定不明确时，才按照业主专有部分所占比例确定。适用后一标准应注意的是，区分所有建筑物的共用部分，有供全体区分所有权人使用者，为“全体共用部分”；有仅供部分区分所有权人使用者，如建筑物专有部分的共同壁、楼地板等，为“一部共用部分”。对全部共用部分的费用分摊和收益分配，由全体区分所有权人按其共有的应有部分比例分担或分享；对一部共用部分的费用分摊和收益分配，则由相关区分所有权人按其应有部分比例分担或分享。

应用

底层住户是否需交电梯运行维修费？

首先应看业主公约及物业管理合同中的约定，如果在业主公约中明确注明或者业主大会已经同意底层业主不必交纳电梯运行维修费，那么物业公司向底层业主收取电梯维修费时，业主可以拒绝。

如果业主公约和物业管理合同没有约定，底层业主必须按照物业管理合同的要求与其他业主分摊电梯维修费。因为电梯属于公共设施，产权属于全体业主，对于共有财产的维护管理费用应该由全体业主按照建筑面积分摊。电梯运行维修费用应该由全体产权人按建筑面积合理分摊、共同承担。

第八十一条　【建筑物及其附属设施管理】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

解读

本条规定了区分所有建筑物的两种管理方式：自主管理和委托管理。前者是指由区分所有权人自己执行管理业务，对区分所有建筑物及其附属设施自行管理。可以由全体区分所有权人直接管理，亦可组成管理团体进行管理；后者是指将对区分所有建筑物的管理事务委托给物业管理机构或者其他管理人进行管理。对于这两种管理方式，业主可以选择采用。

物业服务人是依据业主大会决议批准的物业管理服务合同，由管理人与管理服务人双方共同签署，并依据物业管理服务合同的约定，提供专业化物业管理服务技术的行为人，也就是物业管理活动中的物业管理公司。业主大会有选聘、解聘物业管理公司的权利和自由。

第八十二条　【委托管理】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

应用

在委托管理模式下，业主与管理机构之间是一种委托关系，双方的权利义务由委托合同具体约定。物业管理机构或者其他管理人作为受托人，依照业主所委托事项范围，对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理，并接受业主的监督。

第八十三条　【业主义务及权益维护】业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

解读

管理规约，指全体区分所有权人就建筑物及其附属设施的管理、使用等，以书面形式设定的自治规则。按照由私法自治原则衍生出来的规约自治原则，区分所有人订立的管理规约，只要不违反强行性规定、公序良俗原则以及变更或排除区分所有权的本质，均可产生法律上的效力。管理规约是区分所有人管理团体的最高自治规则，区分所有权人大会的决议、管理人的管理行为等，均不得与之相抵触，否则所为行为无效。

第七章　相邻关系

第八十四条　【相邻关系处理原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

解读

不动产相邻关系，指相邻近的不动产所有人或使用人之间，一方所有人或使用人的支配力与他方所有人或使用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系。法律将这种相邻人之间的关系用权利义务的形式确认下来，从本质上讲是一方所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。法律规定相邻权制度，是为了协调相邻不动产物权，既保护各方的利益，又保护他们相互间的利益，并力图在各方利益中间谋求一种最佳平衡点。

相邻关系是法定的：不动产权利人对相邻不动产权利人有避免妨害的注意义务；不动产权利人在非使用邻地就不能对自己的不动产进行正常使用时，有权在对邻地损害最小的范围内使用邻地，邻地权利人不能阻拦。

第八十五条　【相邻关系处理依据】法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

应用

如何理解作为审案依据的“习惯”？

作为审案依据的“习惯”必须是当地多年实施且为当地多数人所遵从和认可的习惯，这种习惯已经具有“习惯法”的作用，在当地具有类似于法律一样的约束力。同时，这种习惯以不违背社会公共利益和善良风俗为限。

第八十六条　【用水、排水】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第八十七条　【通行权】不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

应用

相邻方在何种情形下可以行使相邻通行权？

只有在相邻一方的土地或房屋由于自然条件或其他原因限制，而处于相邻他方所有或使用的土地或房屋包围之中，致使其不通过他方土地或房屋就不能通行的情况下，相邻方才能主张其行使相邻权。如果除经由该土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通道可以通行，则相邻方一般无权主张“通行权”。

主张相邻通行权方应当选择给相邻他方造成最小损失的通行路线、通行方法，并且对所造成的他人损失予以适当补偿。对于历史上形成的必经通道，除政府部门统一规划外，房地产所有人或占有、使用人不得以自己享有所有权或占有、使用权为由而予以堵塞或独占，妨碍相邻他方的生产、生活。

第八十八条　【利用相邻土地、建筑物】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第八十九条　【通风、采光和日照】建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

应用

侵犯相邻一方通风权有哪些表现？

（1）相邻一方建造房屋或者其他设施时未与相邻他方的窗户保持适当距离、相距太近而使相邻他方室内空气通风不畅；或阻挡了相邻他方之窗户而使其无法通风的。

（2）相邻一方的树枝等延伸到相邻他方窗前，阻碍相邻他方室内空气流通的。

（3）相邻一方长期存在的原因而迫使相邻他方无法正常开启窗户，如相邻一方在临近相邻他方窗户处修建厕所，设置畜栏或在他方窗下堆放垃圾等；或相邻一方不断制造异味，排放浑浊空气、冷气、热气、有害气体，致使他方只好紧闭窗户。

第九十条　【有害物质排放】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

第九十一条　【维护相邻不动产安全】不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

应用

业主在物业使用中哪些行为应禁止？

（1）损毁房屋承重结构和破坏房屋外貌；

（2）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；

（3）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；

（4）侵占绿地、毁坏绿化；

（5）乱设摊、乱设集贸市场；

（6）乱倒垃圾、杂物；

（7）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（8）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；

（9）法律、法规禁止的其他行为。

第九十二条　【相邻权行使时的义务】不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

解读

不动产权利人因施工需要铺设电线、埋设管道等时，应选择对相邻不动产权利人损失最小的方案。如果双方事先有约定，应当按照双方约定的范围、方式和限期使用。施工完成后，应当恢复原状，给对方造成损失的，应予补偿。邻地所有人请求防止侵害及损害赔偿的权利，以不动产相邻关系为基础，区别于侵权行为请求权，类似于物权请求权，不以造成损害发生的一方有故意过失为要件。

第八章　共有

第九十三条　【共有】不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

解读

共有是指多个权利主体对一物共同享有所有权。

共有具有下列特征：第一，共有的主体是两个以上的民事主体。但多个主体对共有物只享有一个完整的所有权，相应地，共有人对外共同作为一个主体发生各种民事关系；第二，共有的客体是同一物。共有物的特点是，每个共有人的权利及于整个共有物；第三，共有人对共有物按照份额或者平等地享有权利、承担义务，并不受其他共有人的侵犯；第四，共有不是一种独立的所有权类型，而是所有权之间的联合。共有既可以是同种类所有权的联合也可以是不同种类所有权的联合。

共有分为按份共有和共同共有，其划分的标准就是共有人对共有物是否划分为各自的份额。二者的具体概念及行使方式规定于本章的其他法条，以及民法通则和合伙企业法的相关规定中。

第九十四条　【按份共有】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

解读

按份共有，又称分别共有，指两个或两个以上的共有人，对同一项财产按照确定的各自份额分享权利、分担义务的一种共有形式。

（1）各共有人对共有物享有相同或不同的应有份额，其具体数额一般由共有人的意志（约定）而确定。实践中，共有人的份额原则上是依据各共有人的出资比例和贡献大小确定的。按法律要求，按份共有关系产生后，如果各共有人的应有份额不明确，按照出资额确定；不能确定出资额的，应推定为均等（《物权法》第104条）。

（2）共有人享有的权利和承担的义务，取决于共有财产中属于自己的财产份额。

（3）按份共有人享有优先购买权。某一共有人转让份额时，其他共有人有优先购买权。

第九十五条　【共同共有】共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

解读

共同共有，是指两个或两个以上的人基于共同关系，共同享有一物的所有权，各个共有人对于共有物，平等地享有占有、使用、收益、处分权，并平等地承担义务。

共同共有人的权利及于共有物的全部。对于共有物的占有、使用、收益、处分权的行使，应得到全体共有人的同意。但根据法律规定或合同的约定，某个或某些共有人有权代表全体共有人管理共有财产时，则该共有人可以依法或依合同对共有财产进行管理。共同共有人在享有权利的同时，对于共有物的管理费及其他费用应当共同负担。共同共有人因经营共有财产对外产生的债务或造成第三人损害时，全体共有人应承担连带责任。共同共有基于共同关系而产生，在共有关系存续中，各共有人不得请求分割共有物。共同共有及于共同关系的终止而消灭。

在我国的社会生活中，共同共有的类型有：夫妻财产共有、家庭财产共有、共同继承的财产共有等。

第九十六条　【共有物管理】共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条　【共有物处分】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

应用

若其中一个或几个共有人擅自处分的，构成无权处分行为（《合同法》第51条），属效力待定行为；但若第三人为有偿、善意的，第三人依善意取得原则取得所有权的，其他共有人可追究擅自处分人的侵权责任或不当得利返还责任。

第九十八条　【管理费用等的负担】对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

解读

共有物的管理费用主要包括：对共有物的管理费用；共有物的改良费用；其他费用，如缴纳税款、保险费以及因共有物而支付赔偿金等。

第九十九条　【共有物分割】共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

解读

依据本条规定，分割共有财产的基本规则有三：

1.约定优先。无论是按份共有，还是共同共有，共有人对共有财产的分割有约定的依其约定。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。

2.无约定时，依法分割。共有人对共有财产是否可以分割，在什么情况下可以分割没有约定，或者约定不明确的，应当依据本条的规定予以分割，即：

（1）按份共有人可以随时请求分割。共有关系存续期间，按份共有人有权随时请求从共有财产中分割出属于自己的份额，并且不需要征得其他共有人的同意。

（2）共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共同共有人共有的基础丧失，如夫妻财产的共同共有，因婚姻关系的解除而失去了共有的基础，在这种情况下，夫或者妻一方可以请求分割共有的财产。有重大理由需要分割，如在婚姻关系存续期间，夫妻二人约定由原来的夫妻共同财产制，改变为夫妻分别财产制，在这种情况下，夫或者妻一方可以请求分割共有的财产。

3.损害赔偿的原则。依前两条规则，共有人虽然有权分割共有财产，但共有财产为一项特定的统一的财产，如图书馆，其功能、作用、价值是确定的。因某些法定的特殊原因，共有人分割共有财产，会使共有财产的功能丧失或者削弱，降低它的价值，有可能给其他共有人造成损害，因此本条规定，因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

第一百条　【分割方式】共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

解读

经长期社会实践而形成的共有物分割方法，主要有三种：

（1）实物分割，是指以原物分配于共有人。实物分割适用于共有物为可分物的情形。可分物，是指可以分割并且不会因分割减损价值的物。实施实物分割时要充分考虑物的性质，根据物的性质确定是否可以分割以及如何分割。

（2）变价分割，是指将共有物变价而将价款分配于各共有人。变价分割适用于共有物为不可分物的情形。不可分物，是指不可以分割或者分割即减损其价值的物。变价方式包括拍卖、变卖等。

（3）作价补偿，是指特定共有人买受取得不可分共有物，该共有人向其他共有人支付相应价款。这种分割方式既能满足某一共有人取得共有物的意愿，又能实现变价分割的灵活性。

本条第2款规定，共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失，即所谓瑕疵担保责任，包括权利的瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。

第一百零一条　【优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

解读

共有关系中的优先购买权是指在某一按份共有人转让份额的时候，其他按份共有人在此情况下，享有优先购买该份额的权利。它是法律赋予按份共有人所享有的权利。

应用

如何理解“同等条件”？

共有人应在同等条件下购买其他共有人转让的份额，同等条件应当主要指的是价格条件，先买权人支付的价格应当与其他买受人支付的价格条件相同。同等条件并不要求先买人和出卖人订立的合同与出卖人和他人订立的合同的条款完全相同。价格条款是第一位的，至于其他交易条件，不管是现金支付还是转账支付，只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人不能以此作为同等条件。只要有两个以上购买者，同等条件原则上是通过竞价的方式来确定。如果是以拍卖的方式，最高价格就是同等条件。

第一百零二条　【共有物上的债权债务】因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

应用

1.因共有财产产生的债权债务关系的对外效力

“对外关系”是指共有人与全体共有人之外的第三人之间的法律关系。

关于对外效力，首先注意，对因共有财产产生的债权债务关系的对外效力不区分按份共有和共同共有，只要是因共有的不动产或者动产产生的债权债务，共有人对债权债务享有连带债权、承担连带债务。但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。其次，连带的方法，是共有人享有连带债权时，任一共有人都可向第三人主张债权，共有人承担连带债务时，第三人可向任一共有人主张债权。

2.因共有财产产生的债权债务关系的对内效力

“内部关系”是指共有人之间的关系。

关于对内效力，首先注意，除共有人另有约定外，因共有形式不同，共有人享有债权、承担债务的方式也不同。其次，只有按份共有人有权向其他共有人追偿，并且，行使该追偿权的前提是其偿还债务超过自己应当承担的份额。

第一百零三条　【共有关系性质不明时的推定】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

解读

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第88条规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”其规定与本条截然相反，应以本条规定为准。

第一百零四条　【按份共有份额的确定】按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

第一百零五条　【他物权的准共有】两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。

第九章　所有权取得的特别规定

第一百零六条　【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

解读

善意取得，又称为即时取得，是指无处分权人将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法取得对该动产的所有权或其他物权。

本条规定的善意取得制度具有如下特点：

（1）统一适用于动产和不动产。（2）统一规定了动产和不动产善意取得的要件。

（3）《物权法》从反面规定了不适用善意取得的情况。根据物权法的规定，赃物、遗失物及漂流物、埋藏物、隐藏物等不适用善意取得制度。

（4）对善意取得制度的适用条件作出了比较严格的规定。如要求受让人必须以合理的价格转让而不是仅仅要求交易具有有偿性，有偿具体包括互易、买卖，但排除了赠与、遗赠等无偿方式。

（5）转让的财产已经完成交付或者登记。

应用

1.善意取得有何种效力？

（1）物权的变动。善意取得是原始取得，一旦因善意取得而导致标的物之上的所有权和其他物权消灭，取得人完全取得一个新的物权，而原权利人的所有权将因此消灭。

（2）无权转让人的法律责任。由于原权利人因善意取得使其标的物的所有权发生消灭，而又不能请求受让人返还财产，法律上对原权利人提供了一种债权上的救济，即权利人可以基于债权上的请求权要求转让人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任，但不能向受让人和其他权利人追及。

2.机动车如何适用善意取得？

机动车虽然属于动产，但存在一些严格的管理措施使机动车不同于其他无需登记的动产。行为人未在二手机动车交易市场内交易取得他人合法所有的机动车，不能证明自己为善意并付出相应合理价格的，对其主张善意取得机动车所有权的请求，人民法院不予支持。

第一百零七条　【遗失物转让】所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

解读

遗失物，是指非基于占有人自身的意思而丧失占有，且非无主的动产。

遗失人有权向善意取得人请求返还原物。善意取得人应当返还，善意取得人返还后可以向让与人追偿。倘若该遗失物是由善意取得人在拍卖市场、公共市场或者在贩卖与其物同类之物的商人处购得的，遗失人需偿还其购买之价金，方能取回其物。但该返还请求权有时间限制，即知道或应当知道受让人之日起2年内。

值得注意的是，遗失物若是货币或者无记名有价证券，遗失人无权向善意取得人请求返还原物，只能向出让人请求返还同种类物或者请求其他赔偿。

应用

1.遗失物必须具备哪些条件？

（1）须为他人之物；

（2）须为动产，不动产不能成为遗失物；

（3）遗失人丧失对物的占有，并非出于自己的意思。

2.拾得人将遗失物据为己有而加以处分的，如何处理？

指拾得人将遗失物予以转让或者出质。出质的，也不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第84条规定的情形。因为其适用于“出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质”的情形，据为己有的拾得人不具有合法的占有权。拾得人将遗失物转让第三人的，属于无权处分，权利人不予追认，拾得人事后也没有取得处分权的，该处分行为无效。

第一百零八条　【善意取得之动产上的原有权利】善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

第一百零九条　【拾得遗失物】拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。

第一百一十条　【领取与招领】有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。

第一百一十一条　【遗失物保管义务】拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

第一百一十二条　【保管费用、悬赏广告】权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。

权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

解读

拾得人在拾得遗失物至归还期间，常需支出一定的费用，主要包括保管费、公告费以及其他必要的费用。这些费用是拾得人基于无因管理而预先支出的，依照无因管理的规则，拾得人有权就支出的费用请求失主给予补偿，但失主支出的补偿以遗失物保管期间的必要支出为限。

如果失主为寻找遗失物而发布了悬赏广告，拾得人可依悬赏广告所列报酬提出请求。

领取人拒不支付拾得人、保管部门为保管遗失物所支付的必要费用或者承诺给拾得人的报酬的，拾得人、保管部门可以行使留置权。

拾得人将遗失物据为己有、拒不返还而引起诉讼的，按照侵权之诉处理。另外，对于拾得人所获取的收益，还可以按不当得利处理。

第一百一十三条　【无人认领的遗失物】遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

第一百一十四条　【拾得漂流物、发现埋藏物或隐藏物】拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。

解读

漂流物是指漂流在水上的遗失物。拾得漂流物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。具体可参照拾得遗失物的相关规定。

埋藏物是指藏附隐匿于动产或不动产中，不知该物所有权归属为谁的财产。埋藏物以动产为限。埋藏物的发现，指发现埋藏物并予以占有的一种法律事实，不以发现人有行为能力为条件，属事实行为，因发现埋藏物而取得物的所有权，属原始取得。

隐藏物，是指放置于隐蔽的场所，不易被发现的物。

应用

如何确定埋藏物、隐藏物的权利归属？

在埋藏物和隐藏物被发现后，如果埋藏或隐藏该物之人或其继承人能够证明其合法的所有权或继承权时，应当将发现的埋藏物或隐藏物交还给埋藏或隐藏该物的人或者其继承人，以保护合法财产权利。只有确实查证发现的埋藏物或隐藏物的所有人不明时，才归国家所有。

值得注意的是，在埋藏物、隐藏物中，有些是具有历史、艺术和科学价值的文物，这些文物并不是所有人不明的物，而是国家所有的财产。

第一百一十五条　【从物随主物转让】主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。

解读

主物是指独立存在，与同属于一人的他物结合在一起使用而起主要作用的物。从物是“主物”的对称，指独立存在，与同属于一人的他物合并使用而起辅助作用的物。主物和从物的关系及划分标准一般有如下几个方面：

（1）主物和从物在物理意义上看是两个独立的物，而不是整体与部分的关系；

（2）主物和从物结合在一起发挥作用，即必须有从物附着于主物的事实，并且从物对主物发挥辅助性的作用。

（3）主物和从物必须具有可分性；

（4）主物和从物应为同一人所有。值得强调的是，当事人的约定可以排除“从物随主物转让”规则的适用。

第一百一十六条　【孳息】天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

解读

天然孳息是指依物的自然属性所产生的物。天然孳息的范围非常广，主要来源于种植业和养殖业，如耕作土地获得粮食和其他出产物，种植果树产生果实，养殖牲畜获得各种子畜和奶产品等。

法定孳息，是指物依据法律规定或当事人的法律行为而产生的孳息，如利息、租金等。按照一般的交易规则，利息应由债权人取得，租金应由出租人取得，但也不排除其他情形的存在。

第三编　用益物权

第十章　一般规定

第一百一十七条　【用益物权权能】用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

解读

用益物权，指对他人的动产、不动产在一定范围内，加以占有、使用、收益的限制物权。用益物权主要以不动产为标的物。与担保物权相比，用益物权有如下法律特征：

（1）用益物权的享有和行使以对物的占有为前提；除了质权、留置权外，其余担保物权不以直接占有标的物为前提。

（2）用益物权以使用、收益为目的，旨在获取标的物的使用价值；担保物权以就担保物的交换价值优先受偿为目的。

（3）用益物权主要以不动产为标的物；担保物权的标的物包括动产、不动产、权利。

（4）用益物权不以主体享有的其他民事权利为前提而能够独立存在；担保物权为从属物权，从属于主债权而存在。

第一百一十八条　【国有、集体自然资源用益物权】国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。

第一百一十九条　【自然资源有偿使用制度】国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。

第一百二十条　【用益物权人、所有权人义务】用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。

应用

用益物权对所有权的限制体现在哪些方面？

用益物权是对所有权的一种限制，所有人在允许他人行使对其物的用益物权时，应当接受来自用益物权的限制。具体表现为：在用益物权依法成立后，所有人不得干涉用益物权人行使权利，也不能随意终止用益物权，除非具备法定理由；所有人不能随意变更用益物权人对所有权的义务内容。

第一百二十一条　【用益物权人因征收、征用获得补偿】因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

解读

本条是对用益物权人因征收或征用而获得补偿的原则规定。首先，在标的物被征收的情形下，用益物权人可根据本法第42条第2款和第3款的规定得到合理补偿。至于具体的补偿范围和标准，则要根据《土地管理法》第47条的规定办理。

第一百二十二条　【海域使用权】依法取得的海域使用权受法律保护。

解读

海域使用权，是指为建造建筑物或旅游设施、进行矿产开发或养殖渔业活动，而排他性地直接支配、使用国家所有的特定海域的权利。海域使用权人对其海域有权占有、使用、收益并排除他人妨害。

海域使用权的客体是海域资源，海域使用权是支配、使用特定海域并获得其利益的权利，具体包括权利人可以按照自己的意思在特定海域从事养殖、采矿、修筑建筑物等，或者将海域使用权转让、出资、出租等。

本条对海域使用权作了原则性的规定，确立了海域使用用益物权的属性，明确依法取得的海域使用权受法律保护。根据特别法优于普通法的原则，海域使用权首先应当适用《海域使用管理法》的规定；《海域使用管理法》没有规定的，适用物权法的有关规定。

第一百二十三条　【探矿权、采矿权、取水权等】依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。

解读

物权法承认了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权的用益物权性质。这些准用益物权均优先适用特别法，特别法未规定的，适用《物权法》。这些准用益物权，均设立在土地以外的其他自然资源上，是民事主体依法定程序，经有关行政主管机关许可后而享有的对自然资源进行占有、使用、收益及一定处分的权利。由于这些权利必经行政特许方能设立，故又称“特许物权”。

第十一章　土地承包经营权

第一百二十四条　【农村集体经济组织经营体制】农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。

解读

土地承包经营权，是自然人或集体经济组织依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地所享有的占有、使用、收益的权利。家庭承包制是我国设立农村土地承包经营权的制度基础，土地承包经营权是实现家庭承包的手段。

土地承包经营权具有如下法律特征：（1）权利主体是一切农业经营者。土地承包经营权的主体是从事农业生产的自然人或集体，非从事农业生产者不能成为该权利的主体；（2）权利客体是集体所有或者国家所有由集体长期使用的土地。（3）土地承包经营权是一种在他人土地上为农业性质的耕作、养殖或者畜牧的用益物权。（4）土地承包经营权不以有租金为必要。

土地承包经营权的设定，可以通过家庭承包的方式和家庭承包以外的方式来进行。对于农村土地，原则上采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

应用

我国的土地承包经营权受到哪些依法限制？

（1）目的限制。土地承包经营权，其成立应限于农业目的。农业目的，是指土地承包经营权人为获得土地上的收获物、养殖物或畜产品等收益而以农业方法使用土地。如果农业地变更为非农业用地的，则土地承包经营权应提前终止。

（2）转让限制。土地承包经营权，可因继承、出租、转让、抵押等原因而发生主体变更。但此项权利的变更应符合土地承包经营权的各项立法意旨方可。

（3）分割限制。土地承包经营权，因其主体的特殊性和我国的特殊情况，应当限制其分割归属于多个主体。如果土地承包经营权人死亡而有数个继承人时，可由数继承人共有土地承包经营权，或者折价归其中一人。

第一百二十五条　【土地承包经营权】土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

第一百二十六条　【承包期】耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

第一百二十七条　【土地承包经营权的设立与登记】土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

解读

土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，即土地承包经营权的设立，不采登记生效主义，而是与土地承包经营权合同的生效同步。

土地承包经营权的登记，在性质上属于确权登记，即对业已设立的土地承包经营权，由县级以上地方人民政府的法定登记机关向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证或者草原使用权证，并登记造册，对权利人的土地承包经营权予以确认。

应用

没有土地承包经营权证书是否就无法取得承包经营权？

土地承包经营权可以基于法律行为而取得，也可以基于法律行为以外的事实而取得。前种方式主要包括通过承包合同取得和通过转让取得。而通过承包合同取得土地承包经营权是土地承包经营权取得的最主要方式。承包合同依法成立，承包方即取得承包土地的承包经营权。

承包方与发包方签订承包合同后，不用主动向有关部门申请登记发证，而是由县级以上地方人民政府依法向承包方颁发土地承包经营权证书，同时将土地的使用权属、用途、面积、坐落等情况登记在专门的簿册上，以确认土地承包经营权。土地承包经营权证书，是确认承包方享有土地承包经营权的法律凭证，是调解、仲裁和审理土地承包经营纠纷的证据，受国家法律的保护。

第一百二十八条　【土地承包经营权流转】土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

第一百二十九条　【互换、转让登记】土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

解读

当事人签订土地承包经营权互换、转让合同，并经发包人备案或者同意后，该流转行为在当事人之间即发生法律效力，而不强求当事人登记。如果不登记只产生不得对抗善意第三人的效力。

第一百三十条　【承包地调整】承包期内发包人不得调整承包地。

因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。

应用

发包人对承包地进行个别调整应受哪些限制？

（1）只有出现自然灾害等情形才允许按照规定进行个别调整；至于什么是特殊情况，必须严格依法解释，发包方不得随意自行解释。

（2）允许进行的调整只限于个别农户之间进行，不得扩大范围调整，更不能在全村范围内打乱原承包地进行重新分配、承包。

（3）允许个别调整只限于耕地和草地，不包括林地。

（4）个别调整必须遵循法定的程序：首先必须经过本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。然后报乡（镇）人民政府批准后，再报县级人民政府农业行政主管部门批准。未经这些程序，不能进行调整。

（5）凡是承包合同已经约定不调整的，应当从其约定。

第一百三十一条　【承包地收回】承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。

解读

不论是承包方主动交回承包地，还是发包方依法收回承包地，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。

第一百三十二条　【承包地征收补偿】承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。

第一百三十三条　【其他方式的承包】通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

解读

现行法律规定了招标、拍卖、公开协商等承包合同的订立方式。关于招标、拍卖，应当遵循《拍卖法》和《招标投标法》的规定，并结合土地承包合同的特点进行进一步具体规定，确保招标、拍卖能够为有竞买意向者尤其是本集体经济组织成员所知悉。

所谓的公开协商，从实践中的情况来看，主要是强调承包的方法、程序、过程和结果，应当进行公开，尤其是向本集体经济组织成员公开，从而避免少数人操纵之下的私自承包。

第一百三十四条　【国有农用地承包】国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。

解读

本章其他条款都是关于农民集体所有土地承包经营的规定，本条则是对国有农用地实行承包经营的法律适用的规定。对于国家所有用于农业的土地，有的由农民集体长期使用，实行农村土地承包经营制度；有的由单位（包括集体）或者个人承包经营；有的通过组建国有农场、林场等进行生产经营；有的还没有完全开发利用。根据本条，对交由农民集体使用以外的国有农用地实行承包经营的，可以根据实际情况，在承包方式、承包期限、承包的权利义务等方面参照本法关于农民集体所有土地承包经营的规定执行，以促进国有农用地资源的合理开发利用，维护承包人的合法权益。

注意，本条调整的不是所有国有土地的承包经营，而仅限于用于农业生产的国有土地的承包经营。

第十二章　建设用地使用权

第一百三十五条　【建设用地使用权】建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

解读

建设用地使用权，是指自然人、法人或其他组织依法享有的在国家所有的土地表面或其上下进行建筑，并保有建筑物、构筑物及其附属设施所有权的用益物权。

建设用地使用权的法律特征：

（1）权利客体为国有土地。集体所有的土地只有在被国家征收转变为国有土地的前提下，才可用于非农业建设，成为本法意义上的建设用地。

（2）权利设定目的的特定性。建设用地使用权的设定，是在他人土地上建造建筑物或其他附着物，并取得该建筑物或其他附着物的所有权。建筑物是指人可以在其中进行生活或生产活动的，固定于土地之上的房屋或其他场所。附着物除包括构筑物外，视具体情况还包括定着于土地上作为附着物的植物。

（3）权利的取得具有有偿性与期限性。在特别法中，通过划拨方式无偿取得土地使用权的方式仍然存在。不过，通过划拨方式取得的土地使用权如进入流通领域，则仍须贯彻有偿取得的原则，先缴纳出让金才得流转。

第一百三十六条　【分层设立】建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

第一百三十七条　【设立方式】设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

解读

建设用地的取得分两类：一是通过出让的方式取得，二是通过划拨的方式取得。

土地使用权的出让，是国家以土地所有人的身份，将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让时国家作为土地所有权人与有用地需要的其他民事主体之间的交易行为须以书面合同形式完成。

土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿费、安置费等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨与出让不同，本质上完全是通过行政命令来授予使用人一定的土地使用权，事实上涵盖了所有国有建设用地通过市场之外的方式设定的情形。划拨是行政机关的单方行为。划拨土地使用权的内容受到法律的严格限制，根据我国现行法律的规定，划拨土地使用权，原则上不得转让、出租、抵押。

应用

建设用地使用权行使过程中发生纠纷的，如何解决？

建设用地使用权设立的方式不同，因此发生的纠纷解决方式也不同。因签订出让合同设立建设用地使用权发生纠纷的，当事人应通过民事诉讼解决，人民法院审理时也应适用《合同法》、《城市房地产管理法》、《招标投标法》等。因划拨方式设立建设用地使用权发生纠纷的，应通过行政诉讼，而不是民事诉讼的方式解决。

第一百三十八条　【出让合同】采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

（一）当事人的名称和住所；

（二）土地界址、面积等；

（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

（四）土地用途；

（五）使用期限；

（六）出让金等费用及其支付方式；

（七）解决争议的方法。

解读

关于土地使用权出让合同有以下几点需要注意：

1.只要以出让方式设立建设用地使用权的，就必须签订出让合同，不论是通过拍卖、招标，抑或双方协议。而以划拨方式设立建设用地使用权的，则不受本条约束。

2.该出让合同必须采用书面形式。根据合同法的相关规定，书面形式包括合同书、信件、数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形表现所载内容的形式。但应注意“当事人如果未签订书面合同，而另一方当事人已经履行主要义务，对方也接受的，应当认为该合同已经成立。”

第一百三十九条　【建设用地使用权的登记】设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

解读

1.如果建设用地使用权是通过出让取得的，那么建设用地使用权出让合同自该合同成立时生效，建设用地使用权自登记之日起设立。签订建设用地使用权出让合同后，未办理建设用地使用权登记的，当事人不能取得建设用地使用权，但当事人仍有权依建设用地使用权出让合同请求对方履行合同约定内容。

2.以划拨方式设立建设用地使用权的，根据目前的规定，当事人不需要签订合同，而是通过“国有土地划拨决定书”的形式，将建设用地使用权划拨给建设用地使用权人。但是，划拨土地也应当按照规定办理登记手续。

第一百四十条　【土地用途变更】建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

解读

建设用地使用权人擅自改变约定的土地使用用途的，属于根本违约，出让方有权解除合同。

应用

我国实行严格的土地用途管制制度。土地用途一旦确定，一般不得改变。在特定情形下，一是经出让方和规划行政主管部门同意，可以改变土地用途；二是土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划变化导致土地用途变化，可以改变土地用途。否则，出让方和受让方均不得擅自改变土地用途。对此，除了《物权法》，我国现行的其他法律也有明确规定，如《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》等。

第一百四十一条　【土地出让金】建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

解读

建设用地使用权人依建设用地使用权出让合同的约定，支付出让金，是建设用地使用权人的主要义务，是其在取得建设用地使用权的同时向国家支付的对价。在建设用地使用权转让时，通过划拨方式取得建设用地使用权的权利人应当补交出让金。除非国家明确将建设用地无偿交付给建设用地使用权人之外，通过划拨方式设立的建设用地使用权的权利人必须履行缴纳因补偿、安置等发生的费用的义务，才能取得建设用地使用权。

第一百四十二条　【建筑物、构筑物及其附属设施归属】建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

解读

本条应注意以下几点：

1.这里规定的建筑物、构筑物及其附属设施必须是合法建造产生的。违章建筑是要被没收和强制拆除的，更不会产生合法的所有权。因此，并不在本条的调整范围内。

2.本条所说的例外情况，主要是针对在现在的城市房地产建设中，一部分市政公共设施，是通过开发商和有关部门约定，由开发商在房地产项目开发中配套建设，但是所有权归国家。这部分设施，其性质属于市政公用，其归属就应当按照有充分的证据证明的事先约定来确定，而不是当然地归建设用地使用权人。后续通过房地产交易成为建设用地使用权人的权利人也应当尊重这种权属划分。

3.本条解决的是建筑物的原始取得问题。在实践中还存在：地上建筑物不是建设用地使用权人建造；是建设用地使用权人建造，但是基于与他人设立的其他法律关系，如合资、合作等，并约定建筑物权利归属的；建设用地使用权人已经将建筑物预售给他人等情况。在这些情况下，如果当事人只是未办理土地使用权变更登记，而其他方面均合法的情况下，建筑物可归于他人，但应责令双方办理建设用地使用权变更登记手续。

第一百四十三条　【建设用地使用权流转】建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

第一百四十四条　【流转合同】建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

第一百四十五条　【建设用地使用权变更登记】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

应用

建设用地使用权流转合同与变更登记效力的不同之处在哪里？

适用本条应注意建设用地使用权流转合同与变更登记二者的效力独立存在。建设用地使用权合同有效成立后，其未经变更登记的，不发生使用权的变动。但是流转合同依然有效，当事人有权要求相对方履行合同义务。如果在同一建设用地使用权上同时存在两个以上均有效的、但相冲突的使用权流转合同关系，则已经办理了使用权变更登记的受让方取得该建设用地使用权，而其他受让方只能依合同请求转让方承担违约责任。

第一百四十六条　【建筑物等随建设用地使用权一并处分】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百四十七条　【建筑物等范围内的建设用地使用权随建筑物等一并处分】建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

解读

上述两条规定的是我国物权法上的一项基本原则即“房地一体主义”，即确立了所谓“地随房走”与“房随地走”的原则。

建筑物的物权变动效力当然地及于其所占有范围内的土地，反之，土地的物权变动效力也当然地及于土地上已有的建筑物。

第一百四十八条　【提前收回的补偿】建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

解读

对建设用地提前收回，必须满足为公共利益需要的目的。

为了公共利益的需要，国家对使用权尚未届满的建设用地可以提前收回。由于建设用地使用权人往往是按照建设用地使用权期限缴纳出让金取得建设用地使用权的，因此，提前收回建设用地使用权的，出让人应向建设用地使用权人退还相应的出让金。

第一百四十九条　【续期】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

第一百五十条　【注销登记】建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

第一百五十一条　【集体土地用作建设用地】集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

第十三章　宅基地使用权

第一百五十二条　【宅基地使用权】宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

解读

宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，它是指自然人依法享有的，在集体所有的土地上下建造、保有房屋及附属设施的权利。

宅基地使用权是对集体所有的土地享有的权利，因此，至少在权利的初始取得之时，权利主体只能是本集体经济组织成员。宅基地使用权的客体仅限于集体所有的土地，但在解释时应不限于“地面”，宅基地使用权人在地面之上空或者地下也得进行建设附属设施并保有所有权。住宅是指农村村民所建住房以及与居住生活有关的其他建筑物和设施。

我国现行法律中，宅基地使用权的原始取得是无偿的，且宅基地使用权不因期限届满而消灭。

第一百五十三条　【取得、行使和转让依据】宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

解读

从我国现行法的规定来看，宅基地使用权的取得采取申请——审批的方式而不是依照民事合同；既然不是基于法律行为取得的，其设立、变更与消灭都不以登记为其生效要件。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民取得宅基地使用权的，有权在宅基地上建造住宅及其附属设施，从而满足农民的生活居住，同时取得所建住宅及其附属设施的所有权。如有多余房屋还可用于合法经营。

村民可以占有、使用和建造住宅及附属设施，也可以继承，但交易性权利如转让、抵押、赠与等受到严格的限制。

第一百五十四条　【宅基地使用权因自然灾害等消灭】宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

第一百五十五条　【变更、注销登记】已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

第十四章　地役权

第一百五十六条　【地役权】地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

解读

地役权是一种独立的物权，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称需役地；提供给他人使用的土地，称供役地。

地役权具有以下特点：一是地役权是利用他人的不动产，在他人的不动产之上设置一定的负担。二是地役权是为了提高自己不动产的效益。地役权的设立，必须是以增加需役地的利用价值和提高其效益为前提。三是地役权是按照合同设立的。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

应用

相邻关系和地役权有哪些区别？

（1）相邻关系是不动产所有权内容的当然扩张和限制，是由法律直接规定的；而地役权则是不动产所有人或利用人之间基于合同关系而对所有权的扩张或者限制，是由当事人之间的地役权设定合同所规定的。

（2）相邻关系不是一种独立的民事权利，不是一种独立的物权类型，它是所有权本身的限制或扩张；而地役权则为独立的民事权利，是物权的一种。

（3）相邻关系是法律对临近的不动产的利用作最低限度的调节的结果；而地役权作为当事人双方超越相邻关系的限度而约定的权利义务关系，其对土地所有权的限制与扩展的程度较大。

（4）地役权的取得既可以是有偿的，也可以是无偿的，通常是有偿的；而相邻关系中，当事人行使法律规定的权利时只要不给邻人造成损失，即具有无偿的性质。

（5）相邻关系由法律直接设定，无需登记即可对抗第三人；而地役权由协议双方依合同设定，未经登记，不产生对抗善意第三人之效果。

第一百五十七条　【地役权约定取得】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）利用期限；

（五）费用及其支付方式；

（六）解决争议的方法。

第一百五十八条　【地役权登记】地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

解读

登记是地役权的对抗要件，而非生效要件。地役权主要通过约定的方式产生，地役权在地役权合同生效时设立；当事人是否进行地役权登记，完全采取自愿的态度，法律并不因此否定地役权在当事人之间的法律效力，所以即使不登记，地役权依然存在。但是登记的地役权具有对抗第三人的效力。

第一百五十九条　【供役地权利人的义务】供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。

解读

地役权存在的目的是为需役地提供便利，是对供役地权利人行为的限制，所以供役地权利人在地役权的范围内，负有容忍和不作为的义务。同时供役地人在不影响地役权行使的范围内有权使用地役权人修建的附属设施，并按其受益程度，分担维持设施的费用。

第一百六十条　【地役权人的义务】地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

解读

关于需役地人的义务，要注意：

1.地役权所说的利用不以实际占有他人的土地为要件，而只是对他人的土地设置一定的负担。例如，约定的是通行权，地役权人就只能从供役地通行而不能从事其他的行为，如果合同约定的通行方法只能是步行通过供役地，那机动车就不得穿行。地役权人通过利用供役地达到了自己的通行目的，也就提高了自己土地的效益。

2.地役权人虽然应尽可能减少对供役地权利人物权的限制，但是地役权人为了实现地役权合同的目的和权利，可以在供役地上作必要的附属行为，例如，地役权人为了实现取水权，必须首先到达供役地，对于这样为了取水而为的通行行为，供役地人应当允许。判断地役权人所为的行为是否是实现地役权的必然行为，主要看该行为是否是为了实现地役权。尽管必要，但也要求地役权人要采取适当的方法，尽量选择对供役地损害最少的方法行之，尽可能减少对供役地权利人物权的限制。另外，如果地役权人因其行使地役权，对供役地造成损害的，还应当在事后恢复原状并补偿损害。

3.取得地役权之后，如果地役权合同和登记记录明确规定地役权的范围，那么地役权的范围就不能根据需役地的需要而变化，应严格遵守物权的公示公信原则；相反，如果合同和登记记录没有严密的规定地役权的范围，那么在需役地因自然需求而增加的情形下，地役权的范围可以增大。

第一百六十一条　【地役权期限】地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

第一百六十二条　【地役权法定取得】土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

第一百六十三条　【已有其他用益物权之土地地役权的设立】土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

第一百六十四条　【地役权转让】地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

应用

地役权为什么不能单独转让？

地役权作为一种有财产价值的用益物权，当然可以转让。但是，由于地役权具有从属性，是从属于需役地的一种权利，因此不能单独让与。地役权的从属性是指地役权从属于需役地，不得单独转让，也不得单独成为其他权利的标的。

第一百六十五条　【地役权抵押】地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

解读

地役权不得单独抵押是地役权从属性的表现。地役权从属性有两个方面的含义，其一是地役权不得单独移转，其二是地役权不得单独成为其他权利的标的。“其他权利”既可以是物权，如抵押权；也可以是债权，如租赁权。

如果在债权清偿期届满、实现抵押权时，地役权应与土地承包经营权或建设用地使用权等一并转让。

第一百六十六条　【需役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让】需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

第一百六十七条　【供役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让】供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

应用

如何理解地役权的不可分性？

地役权的不可分性，指地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或者仅仅以一部分而存在。即使供役地或者需役地被分割，地役权在被实际分割后的需役地和供役地的各个部分上仍然存在。例如，甲为取水方便，在乙地设定了取水地役权，后甲将自己的需役地一分为二，分别转让给了丙、丁，并办理了登记；乙因欠债不还，他所有拥有的乙地被分割并分别拍卖给戊、己，并办妥登记。丙、丁到乙地取水，遭到戊、己的阻拦。本案中，需役地虽被分割为不同部分，但因地役权的不可分性，新的权利人丙、丁仍然可以在乙地上行使取水地役权；原供役地的新的权利人戊、己，也因地役权的不可分性，而不得阻止丙、丁行使取水地役权。

但是，如果需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权被部分转让后，地役权在其性质上只与部分转让后的地块有关系时，那么，地役权就只在其有关部分继续存在。例如，甲地的东部住宅与乙地相邻，甲为了观海就与乙签订了眺望地役权，要求乙地不得修建高层建筑。后来，甲地东部分割给了丙，西部分割给丁，但甲的眺望权只与丙有关而与丁无关，此时，地役权人甲继续对受让人丙继续享有地役权。

第一百六十八条　【解除地役权的情形】地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

应用

滥用地役权包括哪些情形？

根据《土地管理法》、《农村土地承包法》、《森林法》、《城市房地产管理法》以及相关的保护耕地的法律规定，滥用行为包括以下几种情形：

（1）不按土地用途使用土地，并且导致永久损害。如果供役地是耕地，导致耕地无法复耕或者虽能复耕，但是复耕支付的费用超过双方订立地役权合同时使土地升值的价值。

（2）不按合同约定的目的和方式行使地役权，经警告仍然不改。

（3）违反公共秩序，恶化善良风俗，影响他人生产和生活的。

第一百六十九条　【地役权变更登记、注销登记】已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

第四编　担保物权

第十五章　一般规定

第一百七十条　【担保物权】担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。

解读

担保物权，是指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。担保标的必须是提供者享有所有权或者有权进行转让的物或财产权利。当债务人未履行债务时，债权人有权通过对担保物的处置而优先实现债权。

应用

担保物权的优先性

担保物权作为具有担保作用的物权，在与无担保物权保障的债权并存且都届权利行使期时，有担保物权的债权在权利行使上具有优先性质。因此，就担保物权的效力而言，有担保物权的债权有优先受偿效力。当债权到期却没有得到清偿时，担保物权人可以通过将担保物进行折价、变卖或者拍卖等方式优先受偿。

我国《民法通则》第五章第二节以及《担保法》都对担保物权作了规定，当三者在同一内容的规定上冲突时，应以本法的规定为准。

担保物权的优先受偿性并不是绝对的，如果本法或者其他法律有特别的规定，担保物权的优先受偿效力会受到影响，如我国海商法规定，船舶优先权人优先于担保物权人受偿；我国新修订的企业破产法规定，一定比例的职工工资优先于担保物权受偿。

第一百七十一条　【担保物权适用范围、反担保】债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。

第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。

解读

担保物权适用于民事活动，并且可以设定担保物权的民事活动很广泛。本法为了引导当事人设定担保物权，仅列举了借贷、买卖两种典型的民事活动。在其他民事活动中，如货物运输、加工承揽、无因管理、补偿贸易等都可以设定担保物权。对因侵权行为已经产生的债权，属于普通债权的范围，也可以用设定担保物权的方式确保债权的实现。

反担保，是指第三人为债务人向债权人提供担保时，债务人应第三人的要求为第三人所提供的担保，其目的是为保障第三人追偿权的实现。反担保的方式，既可以是债务人自己担保，也可以是其他第三人担保，其实质内容与担保完全一样，适用本法关于担保的规定。反担保只适用于抵押、质押和保证。

第一百七十二条　【担保合同】设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

解读

担保合同是从合同，主债权合同是担保合同存在和发生的前提和依据。因此，主债权合同无效的，主债权债务关系归于消灭，则担保合同失去存在的基础，亦归于无效。此为一般原则。但是法律另有规定的不在此限。例如，在本法规定的最高额抵押权中，最高额抵押合同就具有相对的独立性。

应用

何种事由可导致担保合同无效？

担保合同无效可能是基于主债权合同无效而导致担保合同无效；也可能是主债权合同有效，而担保合同本身因下列事由无效：违反法律或者行政法规的强制性规范；存在一方当事人以欺诈、胁迫手段订立担保合同损害国家利益；恶意串通损害国家、集体或第三人利益等依法应当被认定为无效的情形。关于担保合同无效后的责任承担问题，本法是以当事人是否存在过错以及过错的大小为标准的。

第一百七十三条　【担保范围】担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

应用

担保物权的担保范围如何确定？

物权法赋予了当事人约定担保范围的权利，当事人如果在担保合同中约定了担保范围，担保物只对约定的范围承担担保责任，债权人应按照约定的范围行使优先受偿权，超出约定范围的部分不得优先受偿。如当事人可以约定，利息和违约金不是担保的范围，那么利息和违约金就只能按照一般的债权受偿而没有优先受偿的权利。如果没有约定，就按照法律的规定确定担保物所担保的范围，法律规定的这些项目都可以成为担保物权的担保范围。

第一百七十四条　【担保物上的代位性】担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

解读

担保物权的标的物因毁损、灭失而得受赔偿金时，该赔偿金即是担保标的物的代替物，从而担保权人可以就该赔偿金行使其权利。因担保物权不是利用标的物本身的权利，而是专以取得标的物的交换价值为内容的权利，所以，标的物本身虽然已经毁损、灭失，而代替该标的物的交换价值是仍然存在的，该担保物权即转移到代替物之上。

应用

代位物的种类有哪些？

一般的担保物的代位物的种类，通常情况下包括保险金、赔偿金或者补偿金。只要担保物毁损或灭失所得赔偿金，无论是基于合同还是法律规定而发生，都为担保物权效力所及。补偿金经常发生在担保物被征收的情况下，例如对征收土地的补偿。还有一种情况，如果以房屋抵押，房屋倒塌而成为一堆砖瓦，那么担保物权的效力同时及于这些抵押物变形的动产。

第一百七十五条　【未经担保人同意的债务转移】第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。

第一百七十六条　【物的担保与人的担保之关系】被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

解读

关于物的担保与人的担保的关系，本条区分了三种情况：在当事人对物的担保和人的担保的关系有约定的情况下，应当尊重当事人的意思，按约定实现；在没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的情况下，应当先就物的担保实现担保权；在没有约定或者约定不明确，第三人提供物的担保，又有人的担保的情况下，应当允许担保权人进行选择。实践中有以下几个方面需要注意：

1.同一债权，债务人和第三人均提供了物的担保，还有第三人提供人的担保的情形。对这种情况，一般债权人应当先行使债务人提供的物的担保，再行使第三人提供的物的担保，否则保证人可以有抗辩权。

2.多个担保人的情况下，其中一个担保人承担担保责任后，一般认为在当事人没有明确约定承担连带担保责任的情况下，该担保人可以向债务人追偿，但不宜向其他担保人追偿。

第一百七十七条　【担保物权消灭的情形】有下列情形之一的，担保物权消灭：

（一）主债权消灭；

（二）担保物权实现；

（三）债权人放弃担保物权；

（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。

第一百七十八条　【担保法与物权法效力衔接】担保法与本法的规定不一致的，适用本法。

解读

《担保法》中与《物权法》规定不一致的主要有：《担保法》第28条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。第41条、第43条、第76条、第78条、第79条规定，抵押合同或质押合同生效日期。第54条第（2）项规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权都未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿。第61条规定，最高额抵押的主合同债权不得转让。第78条规定，以有限责任公司的股份出质的，质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效。第82、84条规定，按照合同约定占有的债务人的动产，债权人有留置权。留置权的范围限于因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权。

第十六章　抵押权

第一节　一般抵押权

第一百七十九条　【抵押权】为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第一百八十条　【抵押财产的范围】债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

应用

在建工程作为抵押物有哪些限制？

在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其以合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不移转占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程作为抵押物要有严格的条件限制，以保障当事人的权利。

（1）抵押设立的目的是为取得在建工程继续建造的资金，并且只能向银行贷款。

（2）抵押人合法取得了在建工程的土地使用权，并且将土地使用权和在建工程的投入资产一并抵押。

（3）在建工程的抵押必须办理抵押登记。登记是在建工程抵押权设立的必备要件，不登记抵押权就没有设立，债权人就不能取得抵押权。

第一百八十一条　【浮动抵押】经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

解读

浮动抵押，是指抵押权人与抵押人依据法律的规定，就现在和将来拥有的动产设定抵押权，在债务人不履行到期债权时，就抵押人所有的确定的动产行使抵押权，进行处分变卖，就获得的价金优先受偿的权利。

浮动抵押的抵押财产在设定抵押时并不确定。一般抵押权应按照物权特定化的要求，在权利设立时，其标的物应当是确定的，并且已经特定化。但是动产浮动抵押则在权利设定时没有特定，而是以抵押人现在所有和将来所有的动产进行设定抵押，同时抵押人在抵押财产确定前，可以对动产进行处分，直至法律规定的条件满足，能够确定抵押人的动产，抵押人的处分权才受到限制。而抵押财产确定的时间一般是在抵押权人行使抵押权的条件满足之时。

应用

浮动抵押的设定需要满足哪些条件？

（1）设定浮动抵押的主体仅限于企业、个体工商户、农业生产经营者。只要是注册的企业都可以设定浮动抵押。除了上述三项主体，国家机关、社会团体、事业单位、非农业生产者的自然人不可以设立浮动抵押。

（2）设立浮动抵押的财产仅限于生产设备、原材料、半成品和产品。除此之外的动产、不动产、知识产权以及债权等不得设立浮动抵押。

（3）设立浮动抵押要有书面协议。该协议一般包括担保债权的种类和数额、债务履行期间、抵押财产的范围、实现抵押权的条件等。这里所说的抵押财产的范围并不要求详细列明，比如以全部财产抵押的，可以写“以现有的或者将有的全部动产抵押”；以部分财产抵押的，可以写“以现有的和将有的鱼产品、蔬菜、水果抵押”。

（4）实现抵押权的条件是不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的事由。

第一百八十二条　【建筑物抵押】以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

解读

无论是以建设用地使用权抵押还是建筑物抵押，都会导致建设用地使用权和建筑物一并抵押。土地使用权和房屋产权的权利主体是以同一主体为原则，非同一主体为例外。所谓建筑物所有权和建设用地使用权的同时抵押，是指抵押人以其合法的房屋和该房屋占用的土地使用权结合为一个统一的房地产作为抵押物向抵押权人提供债务履行担保的行为。

由于我国关于建设用地使用权与建筑物的登记机关和审查权限规定不同，实践中存在房产和地产分别抵押的情况。对此，只要设定的分别抵押是基于当事人的完全自愿，在不仅订立了抵押合同，并且已办理抵押登记的情况下，应认定抵押有效。在实现抵押权时，应就两项财产分别拍卖，分别受偿，但必须确保竞买人为同一人，以使房产和地产的最终取得者为同一人。

第一百八十三条　【乡镇、村企业的建筑物和建设用地使用权抵押】乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

应用

关于乡镇、村企业的建筑物和建设用地使用权抵押的规定

（1）本条所称的厂房等建筑物，仅指乡镇、村企业的厂房等建筑物，而不包括集体土地上的其他房屋。

（2）随厂房等建筑物一起抵押的仅限于该建筑物占有范围内的建设用地使用权，而不一定是整个地块上的全部土地使用权。

（3）法律虽然允许乡镇、村企业的建设用地使用权随厂房等建筑物一并抵押，但对实现抵押权后土地的性质和用途作了限制性规定，“以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地的用途。”（本法第201条）也就是说，即使乡镇、村企业的建设用地使用权随其厂房等建筑物被拍卖了，受让的土地仍然属于农村集体所有。如果该土地原为工业用途，未经有关部门批准，买受人不能将该土地用于商业、旅游和住宅建设。

第一百八十四条　【不得抵押的财产】下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

解读

学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定的抵押，人民法院应当认定有效。注意，《担保法解释》第53条实际上对《物权法》第184条第（3）项作出了一个限制解释，即公益法人的非公益财产虽然可用于抵押，但仅在为抵押人自身债务设定时方为有效。换言之，在其他场合下是不得抵押的。

应用

抵押物被扣押的，如何处理？

依《担保法解释》第55条规定，抵押权与执行权的关系如下：

（1）先抵押，后被扣押的，拍卖、变卖抵押物时，抵押权优于执行权；

（2）先被扣押，后再设抵押的，该抵押无效。

第一百八十五条　【抵押合同】设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；

（四）担保的范围。

第一百八十六条　【禁止流押】抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

解读

适用本条有三点需要注意：

（1）本条规定的禁止流押的约定只限定在债务履行期间届满前，债务履行期届满债务人不履行债务的，抵押权人可以与抵押人协议将抵押财产折价归抵押权人所有。

（2）禁止流押为强制性规定，即使以此实现抵押权不侵害抵押人的利益，该流押约定也属无效。

（3）当事人定有流押条款的，仅该条款无效。抵押合同的其他条款仍然有效。

第一百八十七条　【不动产抵押】以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第一百八十八条　【动产抵押】以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

解读

所谓不得对抗善意第三人，包括两方面含义：一是合同签订后，如果抵押人将抵押财产转让，对于善意取得该财产的第三人，抵押权人无权追偿，而只能要求抵押人重新提供新的担保，或者要求债务人及时偿还债务。二是抵押合同签订后，如果抵押人以该财产再次设定抵押，而后位抵押权人进行了抵押登记，那么，实现抵押权时，后位抵押权人可以优于前位未进行抵押登记的抵押权人受偿。

第一百八十九条　【动产浮动抵押登记】企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

依照本法第一百八十一条　规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

解读

一般情况下，在全部浮动抵押财产未特定之前，其他担保物权应优先于浮动抵押权；浮动抵押财产特定为抵押财产后，浮动抵押的效力优先于在此之后设立的担保物权以及其他无担保物权。

应用

浮动抵押中，受到保护的买受人必须符合哪些条件？

第一，买受的财产是生产设备、原材料、半成品和产品。第二，受保护的主体必须是正常交易活动中的买受人。正常交易活动中的买受人主要包括两种情况：一是在存货融资中，买受出卖人在正常经营过程中出售的已设定担保的存货的人；二是市场交易中的消费者。第三，买受人必须是已支付合理价款并取得了抵押财产。具备这三个条件，抵押财产的买受人可以对抗抵押权人，即买受人可以取得买受的抵押财产而不受抵押权人的追及。

第一百九十条　【抵押权和租赁的关系】订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

应用

如何理解抵押权和租赁权的关系？（1）对同一物先设定租赁权后设定抵押权，即“先租后抵”。租赁物在租赁期间发生的所有权变动，不影响租赁合同的效力，这就是通常所说的“买卖不破租赁”。如果抵押物是房屋，抵押权的实现是通过变卖的方式实现的，抵押人在准备变卖时应当在合理期间内通知租赁人，租赁人还享有在同等条件下优先购买的权利。

（2）抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租，即“先抵后租”。在这种情形下，不适用“买卖不破租赁”原则。

第一百九十一条　【抵押财产转让】抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

解读

注意本条对《担保法》第49条规定的修改，对转让抵押财产作了两方面规定：

1.无论抵押财产是否登记都可以转让。但是抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当经抵押权人同意，而不是如担保法规定的仅仅通知抵押权人并告知受让人；同时，要将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债权或者提存。

2.抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。除非受让人替抵押人向抵押权人偿还了债务消灭了抵押权。

第一百九十二条　【抵押权不得单独转让或为其他债权担保】抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

解读

抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保，此为强制性规定，违反该规定的转让行为应属无效。

应用

1.抵押权不得与所担保的主债权分离而单独转让

该种情形表现为：

（1）抵押权人不得以抵押权单独让与他人而自己保留被担保的主债权。抵押权人转让抵押权的，抵押权应当与其所担保的债权一同转让，单独转让抵押权的行为无效。

（2）抵押权人不得将被担保的主债权单独让与他人，而自己保留抵押权，此时按抵押权从属性原则，抵押权人让与其被担保的主债权，抵押权同时转让，且无须征得抵押人的同意。

值得注意的是，上述情形有但书规定：“法律另有规定”，例如本法第204条规定。

（3）抵押权人不得将其主债权与抵押权分别让与不同的人。此时就主债权让与而言，受让人仅取得无抵押权担保的普通债权，而就抵押权让与而言，因违反抵押权的从属性原则，抵押权单独让与无效，抵押权人也不得保留无主债权的抵押权，抵押权应归于消灭。

2.抵押权不得与所担保的主债权分离而单独成为其他债权的担保

该种情形具体表现为：

（1）抵押权人不得仅以抵押权提供担保，而自己保留主债权。抵押权人以抵押权向他人提供担保的，抵押权应当与其所担保的债权一同向他人提供担保。单独以抵押权作为其他债权担保的行为无效。

（2）抵押权人仅以债权设定质押时，构成权利质押，在法律上应是有效的，但抵押权人不能自己保留抵押权，特别是在债权质押实现时，抵押权人更不能单独保留抵押权，因为主债权质权的效力当然及于抵押权，成立附有抵押权的债权质权，否则无效；

（3）抵押权人分别将债权与抵押权提供给不同的人作担保时，就债权设定质权而言，应认为是有效的，成立无抵押权担保的债权质权；就抵押权单独设立担保而言，则在法律上是无效的。

第一百九十三条　【抵押财产价值保全】抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

第一百九十四条　【抵押权、抵押权顺位的放弃及抵押权变更】抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

解读

抵押权顺位是指在同一抵押物上同时存在多个抵押权时，抵押权人优先受偿的先后顺序。抵押权的顺位就是抵押权人依据其顺序就抵押财产的交换价值所能获得清偿的金额，抵押权人依法得自行处分，包括放弃。

抵押权顺位的变更，是指将同一抵押财产上的数个抵押权的清偿顺序互换。抵押权顺位变更后，各抵押权人只能在其变更后的顺序上行使优先受偿权。抵押权顺位的变更对其他抵押权人产生不利影响时，必须经过他们的书面同意。

第一百九十五条　【抵押权的实现】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第一百九十六条　【浮动抵押财产确定】依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：

（一）债务履行期届满，债权未实现；

（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；

（三）当事人约定的实现抵押权的情形；

（四）严重影响债权实现的其他情形。

第一百九十七条　【抵押物孳息】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

解读

孳息包括天然孳息和法定孳息。前者是指抵押物基于自然原因而产生的物；后者则是指将不动产进行出租或者用益等所产生的租金、利息或者其他收益。抵押权人对法定孳息的收取权以通知清偿法定孳息义务人为必要，在履行通知义务之后，即使清偿法定孳息义务人仍向抵押人清偿孳息，抵押权人仍可向抵押人请求该项孳息。若抵押权人未履行通知义务的，则抵押权的效力不及于该孳息。

孳息首先应用作收取孳息的费用，其次是主债权的利息，最后是主债权。

第一百九十八条　【抵押财产变现价款超过或不足债权数额】抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第一百九十九条　【同一物上的抵押权受偿顺序】同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；

（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

解读

1.对于不动产抵押权而言

（1）抵押权实现顺序以完成抵押物登记先后顺序为准；（2）当事人同一天在不同的法定登记部门办理登记的，视为顺序相同；（3）因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，以抵押物第一次登记的日期作为抵押登记的日期。

2.对于动产抵押权而言

（1）登记的优先于未登记的；（2）都已登记的其抵押权实现顺序以完成抵押登记先后顺序为准；（3）都未登记的，不分合同生效时间的先后，一律按同一顺序，按债权比例受偿（《担保法》第54条第（2）项中那句“未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿”被废止）。

第二百条　【建设用地使用权抵押的特别规定】建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

第二百零一条　【土地承包经营权或者乡镇、村企业的建设用地使用权抵押特别规定】依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

第二百零二条　【抵押权行使期间】抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

解读

抵押权的受保护期间与其担保的主债权的诉讼时效期间一致。过了主债权诉讼时效期间后，抵押权人丧失的是抵押权受人民法院保护的权利，即胜诉权，而抵押权本身并没有消灭，如果抵押人自愿履行担保义务的，抵押权人仍可以行使抵押权。

本条是强制性规定，当事人不能通过约定的方式排除，登记部门也不能另行要求登记抵押权的存续期间。

第二节　最高额抵押权

第二百零三条　【最高额抵押的概念】为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿的权利。

最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

解读

最高额抵押权是指债务人或第三人与抵押权人协议在最高额限度内，以抵押财产对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保，当债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权在最高额限度内就该担保财产优先受偿的权利。

最高额抵押是为一定期间内将要连续发生的债权提供的担保。这个“一定期间”的开始日与终止日（即决算期日）可以由当事人自行约定。“将要连续发生的债权”意味着在抵押权担保的债权被确定之前，该债权是不特定的，具有变动性。即该债权从最高额抵押权产生之日至被担保的债权确定之时，不断发生、消灭，因此具有变动性、代替性。将要连续发生的债权意味着最高额抵押权担保的债权都是将来的债权，对于最高额抵押权设定之前已经存在的债权只要经过当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

最高额抵押权存在最高债权额度。无论将来实际发生的债权如何增减变动，抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押财产享有优先受偿权。实际发生的债权超过最高限额的，以抵押权设定时约定的最高债权额为限优先受偿；不及最高限额的，以实际发生的债权额为限优先受偿。

第二百零四条　【主债权及最高额抵押权转让】最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。

解读

注意《物权法》不再保留《担保法》第61条的规定，本条只是规定最高额抵押所担保的主债权未确定之前，抵押权不随之转让。那么，最高额抵押权在其所担保的债权额确定之后，主债权发生移转，最高额抵押权亦随之移转。

根据本条但书的规定，当事人可以约定在最高额抵押担保的债权确定前，最高额抵押权随部分债权的转让而转让。当事人的约定主要有以下两种情形：（1）部分债权转让的，抵押权也部分转让，原最高额抵押所担保的债权额随之相应减少。在这种情况下，转让的抵押权需要重新作抵押登记，原最高额抵押权需要作变更登记。（2）部分债权转让的，全部抵押权随之转让，未转让的部分债权成为无担保债权。

第二百零五条　【协议变更】最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

第二百零六条　【债权确定】有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：

（一）约定的债权确定期间届满；

（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；

（三）新的债权不可能发生；

（四）抵押财产被查封、扣押；

（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；

（六）法律规定债权确定的其他情形。

第二百零七条　【最高额抵押适用依据】最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。

第十七章　质权

第一节　动产质权

第二百零八条　【动产质押】为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。

解读

质权，指债权人在债务人不清偿其债务时，可以就债务人或第三人移转占有而供担保的动产或权利卖得价金优先受偿的权利。质押以移交物的占有为要件，这是质押与抵押的主要区别。在质权法律关系中，享有质权的债权人称为质权人，将财产移转给质权人占有而供作担保的债务人或第三人，称为出质人；出质人移转给债权人占有以供债权担保的财产，称为质物或质押物。

第二百零九条　【不得出质的动产】法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。

第二百一十条　【质押合同】设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。

质权合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；

（四）担保的范围；

（五）质押财产交付的时间。

第二百一十一条　【禁止流质】质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

解读

流质条款，是指当事人在质权合同约定于债务履行期满债权人未受清偿时，质权人取得质押财产所有权的条款。因流质条款严重损害出质人的利益，如在签订质权合同时约定了流质条款，则该条款无效。所谓无效，并不是指质权合同无效，该条款的效力不影响质权合同其他条款的效力，只是质权人不能依据合同的约定直接取得质押财产的所有权或者请求取得质押财产的所有权。

应用

“流质条款”与折价行使质权的区别

当事人于债务清偿期满以后，债务人没有按照主合同的约定履行债务，质权人与出质人约定以一定的价格由质权人取得质押财产的所有权，属于以折价的方式行使质权，不属于流质条款的内容，不受法律的约束。

第二百一十二条　【交付生效】质权自出质人交付质押财产时设立。

解读

1.质权与质押合同的生效的关系。出质人与质权人订立动产质权合同，该合同自成立时生效，但在移转质物的占有之前，并不发生担保物权的效力，出质人只有实际移转质物交付给质权人占有时，质权才发生效力。质物是否移转是质权是否生效的判断标准，当事人没有移转质物，质权无效；其质权合同是否有效要根据合同法的有关规定判断，质权无效并不当然导致合同无效。

2.质权合同对质押财产约定不明，或者约定的出质财产与实际交付的财产不一致的，以实际交付占有的财产为准。值得注意的是，因为转移质物的占有有很多种方式，例如简易交付。根据本条的立法精神，占有改定在质权的设定中不具有物权的公示效力，不能依占有改定的方式设定质权。

第二百一十三条　【质物的孳息】质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第二百一十四条　【质物使用、处分的限制】质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。

第二百一十五条　【质权人的保管义务】质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。

解读

保管质物，是质权人的重要义务。该义务与质权人占有质物的权利密切相关，是同质权人的占有权相对应的义务。在动产质权关系中，质物既然由质权人占有，则质权人也就理应对出质人承担保管义务。该项保管义务，不是一般的保管义务，而是善良管理人的保管义务。善良管理人的注意，是以交易上具有相当知识经验的人，对于一定事件应具有的注意为标准，客观地加以判定。例如，对于字画的保管应当注意防潮、防虫蛀、防灰尘等，对于贵重珠宝的保管应当注意防盗窃、防碎裂等。

第二百一十六条　【质物保全】因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。

第二百一十七条　【转质】质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。

解读

转质，是指质权人为了担保自己的或者他人的债务，将质物向第三人再度设定新的质权。质物的转质可以分为两类：其一，责任转质，即质权人于质权存续期间，未经出质人的同意以自己的责任将质物为第三人设定质权；其二，承诺转质，即质权人在获得出质人的同意后，为了担保自己或者他人的债务而以质物向第三人设定质权。

承诺转质是经出质人同意的行为，质权人对因转质权人的过错而造成的损失承担责任，并不因转质而加重法律责任。责任转质因未经出质人同意将质物转质，不仅要承担质物因转质权人的过失而灭失、毁损的责任，而且要承担转质期间发生的因不可抗力产生的质物的风险责任，其责任要重得多。

应用

转质权与原质权有何关系？

因转质而取得质权的权利人为转质权人，转质权人的质权优先于原质权人的质权。转质权人享有对质押财产的留置、占有权，而原质权人丧失该权利。转质权人的债权到期的，即使转质人的债权未到期，转质权人也可以直接实现其质权。实现质权时，应以质押财产的变价款优先清偿转质权人的债权，余额清偿转质人的债权。

出质人有权向转质人清偿债务，使原质权消灭，但转质权并不因此而消灭。转质人不能清偿到期债务的，原出质人可以利害关系人的身份向转质权人清偿转质人的债务，取回质押财产，然后以取得的债权与原质权所担保的债权相互抵销，以消灭两质权从而抵销原债务人对质权人的债务。

第二百一十八条　【质权放弃】质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

第二百一十九条　【质物返还、质权实现】债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。

质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第二百二十条　【出质人请求及时行使质权】出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。

出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。

解读

出质人可以为债务人，也可以为第三人。因为有质物提供担保，所以债权人积极催告债务人履行义务的主动性降低。质物长时间的置于质权人处，风险较大，另外出质人也不能利用质物，对质物进行处分和收益。尤其当出质人为第三人时，出质人更希望尽快实现质权。所以，本条规定了出质人可以催告质权人在债务履行期届满之后及时行使质权。在质权人怠于行使质权时，可以请求法院拍卖、变卖质押财产。

在出质人的请求下，质权人依然不行使质权，那么此时质权人对质物的占有状态由有权占有转化成无权占有。质物很可能在此期间毁损、灭失，或者出现了价值明显降低的情形。此期间的所有可能存在的风险都由质权人承担，由于质权人怠于行使权利，而给他人造成损失的，由质权人承担赔偿责任。质物在此期间价值减少，导致质物现今的交换价值低于质权设定时的交换价值，而出现无法实现债权的情况，出质人没有义务清偿债权剩余部分。质物在此期间给他人造成的损失，质权人承担因侵权而产生的损害赔偿责任。

第二百二十一条　【质物变现价款超出或不足债权数额】质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。

第二百二十二条　【最高额质权】出质人与质权人可以协议设立最高额质权。

最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。

第二节　权利质权

第二百二十三条　【可以出质的权利范围】债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：

（一）汇票、支票、本票；

（二）债券、存款单；

（三）仓单、提单；

（四）可以转让的基金份额、股权；

（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；

（六）应收账款；

（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。

第二百二十四条　【以票据权利等出质的权利质权的设立】以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。

第二百二十五条　【以票据权利等出质的权利质权的实现】汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。

第二百二十六条　【以基金份额、股权出质的权利质权】以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。

基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

解读

（1）以证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立。依法应当在证券登记结算机构登记的股权，包括上市公司的股权、公开发行股份的公司的股权、非公开发行但股东在200人以上的公司的股权等，这些股权的表现形式都为股票。

（2）以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。

注意，以股权设质的，是以其全部权能，包括共益权和自益权为标的，并不仅仅是其中的自益权（财产权）。实现质权时，将发生转让股权的效力。

原则上基金份额和股权出质后，不能转让，但如果出质人与质权人协商一致，都同意转让出质基金份额和股权，这属于双方当事人对自己权利的自由处分，法律自然允许。但转让基金份额和股权所得的价款，并不当然用于清偿所担保的债权，因为此时债务清偿期尚未届至，出质人应当与质权人协商，将所得的价款提前清偿所担保的债权或者提存。提前清偿债权的，质权消灭。提存的，质权继续存在于提存的价款上。出质人只能在提前清偿债权和提存中选择，不能既不同意提前清偿债权，也不同意提存。

第二百二十七条　【以知识产权出质的权利质权】以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。

知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

应用

商誉和商号能否质押？

商誉和商号作为企业的无形资产，可以质押，但不得单独出质，须与企业共同抵押作为债权的担保。

第二百二十八条　【以应收账款出质的权利质权】以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。

应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十九条　【权利质权的适用依据】权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权的规定。

第十八章　留置权

第二百三十条　【留置权】债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。

解读

留置权，指债权人合法占有债务人的动产，债务人不清偿债务时，债权人有权留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。

应用

留置权成立需具备哪些条件？

（1）须债权人占有属于其债务人的特定物。留置权的标的物只能是动产，且必须债权人占有动产，可以是直接占有，也可以是间接占有，但单纯的持有不能成立留置权。债权人必须基于合法原因而占有债务人动产，如基于承揽、运输、保管合同的约定而取得动产的占有。

（2）须债权发生与该物具有牵连关系。所谓有牵连关系，系指债权与物之返还请求权系基于同一生活关系而发生。债权人享有的债权，与其所负担的物之返还义务是同一项债的内容。

（3）须债权已届清偿期。债权人对已经合法占有的动产，并不能当然成立留置权，留置权的成立还须以债权已届清偿期而债务人未全部履行为要件。

（4）须留置标的物不违反法律或者公序良俗。留置物品行为本身，固然不得违反法律，同时，也不得违反公序良俗。例如，债务人及其家属在生活上或者工作上必不可少的物品，像衣物、自行车乃至身份证、工作证等即属之。

第二百三十一条　【可留置的动产】债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。

解读

所谓“同一法律关系”，是指动产的占有和债权的发生之间有关联，动产的占有与债权的发生均基于同一法律关系。同一法律关系不以合同关系为限，合同关系以外的其他法律关系，诸如因不当得利、无因管理、侵权行为而发生的债权关系，若与动产的占有之间存在关联，亦属于存在同一法律关系。

这里的“企业”包括公司以及非公司化的国有企业、合伙企业等等。但个体工商户、个人合伙不能认定为企业。

第二百三十二条　【不得留置的动产】法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。

第二百三十三条　【可分物的留置】留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。

应用

留置物为可分物的特殊情形

可分物是指经分割而不损害其经济用途或者失去其价值的物。本条对于留置权的不可分性做了一定程度的缓和，明确规定留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。比如，在运输合同中，甲为承运人，乙为托运人，甲受乙的委托运输一列车的煤，因乙不给付甲运输费，甲便可以留置乙的货物。若运输的煤价值为100万元，运输费为1万元，这时甲只能在相当于运输费1万元的范围内留置相应价值的煤，而不能留置全部煤。

第二百三十四条　【留置权人的保管义务】留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

解读

留置权人对留置物的保管义务，产生于留置权产生之时，当债权人享有留置权时，则产生了基于留置权对留置物的保管义务，这一义务贯穿留置期间的始终。

留置权人对于留置物的保管有无过失，应依据客观标准进行判断，不适用主观标准，换而言之，是看留置权人对留置物的保管在客观上是否尽到了注意义务，而留置权人有无过失的证明，应由留置权人自己举证，即对留置权人提起的留置物损害之诉，实行过错推定，举证责任倒置。

应用

留置权人保管义务的内容包括哪些方面？

（1）保障留置财产的安全，确保留置财产在留置期间不会遭到灭失、毁损等情形，其价值不会受到任何损失，否则，留置权人应承担赔偿责任。

（2）保障留置财产的收益，收取对留置财产的孳息，是留置权人的权利，同时也是义务，留置权人对留置财产的孳息与其他利益，如因过错怠于收取，则应当承担损害赔偿责任。

（3）留置权人不能为自己的利益使用留置财产，留置权人只能因为保全留置财产而使用。

第二百三十五条　【留置物的孳息】留置权人有权收取留置财产的孳息。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第二百三十六条　【留置权的实现】留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。

留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第二百三十七条　【债务人请求行使留置权】债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。

解读

债务履行期间届满，应当是指留置权人在留置财产之后与债务人约定的债务履行期间届满，即债务履行宽限期届满。只有在该情形下，才有敦促留置权人及时行使留置权的必要。

第二百三十八条　【留置物变现价款超出或不足债权数额】留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。

第二百三十九条　【留置权优先】同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

解读

本条是关于留置权与抵押权或者质权关系的规定。适用本条应注意以下几点：

（1）在同一动产上，无论留置权是产生于抵押权或者质权之前，还是产生于抵押权或者质权之后，留置权的效力都优先于抵押权或者质权。也就是说，留置权对抵押权或者质权的优先效力不受其产生时间的影响。

（2）留置权对抵押权或者质权的优先效力不受留置权人在留置动产时是善意还是恶意的影响。这里的“善意”指留置权人对同一动产已存在的抵押权或者质权不知情，与之相对应的“恶意”指留置权人对同一动产上已存在的抵押权或者质权知情，而并非恶意串通的意思。

（3）本法未规定留置权和优先权的效力关系。一般情况，在同一物上既存在优先权又存在留置权的情况下，优先权先于留置权实现。

第二百四十条　【留置权消灭】留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。

第五编　占有

第十九章　占有

第二百四十一条　【有权占有】基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

解读

占有指占有人对于物的事实上的控制和支配。对物为控制和支配的人，为占有人，是占有法律关系的主体；被控制和被支配的物，为占有物，是占有法律关系的客体。

占有系以物为客体。对于不因物的占有而成立的财产权，如邻地利用权和专利权等，不得成立占有，而仅可成立准占有。

第二百四十二条　【恶意占有人的损害赔偿责任】占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。

解读

以占有是否具有法律上的原因为标准，占有可分为有权占有和无权占有，如所有权人、土地承包经营权人、承租人等均根据所有权、土地承包经营权、租赁权而占有标的物，属于有权占有；拾得人对遗失物的占有，盗贼对盗赃物的占有等均属于无权占有。

以无权占有人是否误信其占有为有权占有和无权占有为标准，可分为善意占有和恶意占有。善意占有是指占有人不知或不应当知道其无占有的权利而进行的占有。恶意占有是指占有人明知或应当知道无占有的权利而进行的占有。

第二百四十三条　【善意管理人的保管费用】不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

第二百四十四条　【占有物毁损、灭失】占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。

应用

1.善意占有人对占有物毁损、灭失的责任

虽然善意占有人于占有物上所行使的权利，被推定为其合法享有，有权使用被占有物。但如果造成占有物毁损、灭失的，占有人应当对物的真正权利人承担赔偿责任。但在确定善意占有人的责任时，应当依照不当得利的返还原则，即只有善意占有人因物的毁损、灭失而受有利益时，才对物的权利人承担赔偿责任；如果未受有利益，则不必赔偿。

2.恶意占有人对占有物毁损、灭失的责任

这里的“恶意占有”，依占有人取得占有时的具体情况而进行判断。取得时为善意，而后得知自己为无权占有的，自其知道之时起，变为恶意占有人。

恶意占有人通常系由侵权行为取得占有，因此在决定恶意占有人责任时，应参考侵权损害赔偿的原则，损失多少赔多少，除去占有物的价值外，还包括物的权利人所失的利益。此外，占有物的价值，以物的实际价值为准，恶意占有人取得占有时的价值与物的权利人请求返还时的价值不同的，以较高价值为准。

第二百四十五条　【占有保护】占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。

占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。

解读

本条规定的“1年”为除斥期间，没有中断、中止的问题。当然，占有保护请求权的除斥期间已经超过，占有人不能再主张请求权，但这绝不妨害真正的实体权利人或享有实体权利的占有人基于实体权利而提出所有权或其他权利的请求权。

附则

第二百四十六条　【不动产登记制度立法】法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。

第二百四十七条　【实施日期】本法自2007年10月1日起施行。

中华人民共和国宪法（节录）

（1982年12月4日第五届全国人民代表大会第五次会议通过　1982年12月4日全国人民代表大会公告公布施行　根据1988年4月12日第七届全国人民代表大会第一次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》、1993年3月29日第八届全国人民代表大会第一次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》、1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》和2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》修正）

……

第六条　【公有制与按劳分配原则】中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。社会主义公有制消灭人剥削人的制度，实行各尽所能、按劳分配的原则。

国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度。

第七条　【国有经济】国有经济，即社会主义全民所有制经济，是国民经济中的主导力量。国家保障国有经济的巩固和发展。

第八条　【集体经济】农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是社会主义劳动群众集体所有制经济。参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业和饲养自留畜。

城镇中的手工业、工业、建筑业、运输业、商业、服务业等行业的各种形式的合作经济，都是社会主义劳动群众集体所有制经济。

国家保护城乡集体经济组织的合法的权利和利益，鼓励、指导和帮助集体经济的发展。

第九条　【自然资源】矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。

国家保障自然资源的合理利用，保护珍贵的动物和植物。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源。

第十条　【土地制度】城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。

一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

第十一条　【非公有经济】在法律规定范围内的个体经济、私营经济等非公有制经济，是社会主义市场经济的重要组成部分。

国家保护个体经济、私营经济等非公有制经济的合法的权利和利益。国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理。

第十二条　【公共财产不可侵犯】社会主义的公共财产神圣不可侵犯。

国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。

第十三条　【保护私有财产】公民的合法的私有财产不受侵犯。

国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

……

中华人民共和国民法通则（节录）

（1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过　根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》修正）

……

第七十一条　【财产所有权的定义】财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

解读

本节中以“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”表述土地使用权等物权性的权利，由于时代发展的局限性，没有使用物权的概念，但这一节实际上指的就是物权。“财产所有权”即为物权中的所有权。

所有权，是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。所有权是物权制度的核心和基石。又称自物权，是最完全的物权，是物权最充分和最典型的表现形式。

（1）所有权具有自权性。所有权人可以直接地、不经任何中介地和无条件地占有、使用、收益和处分其物。

（2）所有权具有完全性和归一性。所有权赋予权利人全面支配物的一切可能性，除了法律和公序良俗，不受任何限制。其他物权，均派生于所有权。

（3）所有权具有恒久性。法律不限制所有权的存续期限，当事人在取得所有权时无须设定其限期。当然这不等于说所有人不可消灭其权利，其中包括出让。

（4）所有权具有弹性。所有权权能的全部或一部，可以通过设定他物权或者其他形式而同作为整体的所有权分离。然而这种分离是暂时的和有条件的。一旦加诸其上的限制或者负担消除，那些离开整体的权能便复归原位，所有权也就恢复其圆满状态。

第七十二条　【财产所有权的取得】财产所有权的取得，不得违反法律规定。

按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

解读

所有权的取得，是指所有权因一定法律事实的存在而对特定主体发生的效力。

所有权的取得有多种形式和途径，依其是否以他人所有权为前提而划分为原始取得和继受取得。

原始取得包括：（1）先占。（2）生产。（3）收取孳息。（4）添附。（5）无主物、罚没物的法定归属。（6）动产所有权的善意取得。（7）没收等。

继受取得则表现为所有权在时间上的承接关系，即后手权利直接来自于前手权利的转让。此种转让通常是以合同的方式实现的。此外，某些事实的发生也可导致所有权的继受取得。

第七十三条　【国家财产所有权】国家财产属于全民所有。

国家财产神圣不可侵犯，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

第七十四条　【集体财产所有权】劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有，包括：

（一）法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等；

（二）集体经济组织的财产；

（三）集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育等设施；

（四）集体所有的其他财产。

集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。

集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。

解读

集体财产所有权，是劳动群众对其所有的财产依法进行占有、使用、收益和处分的权利。集体所有权是我国所有权体系中的一个独立类型。

集体所有权是集体所有制在法律上的表现。集体所有权的主体是集体组织，如区域性集体组织、合作社组织等。集体所有权的客体包括森林、山岭等资源，也包括土地、农田水利等基础设施。

集体所有权在社会经济生活中还有许多需要完善的地方，比如集体财产有时会落入集体经济组织少数人手中，其他集体成员根本无法参与或监督。在司法实践中，有些集体经济组织非法进行土地建设，比如，私自开发别墅进行销售，或将耕地用于乡镇企业开发用地。

应用

1.农民因转干、入学、参军而取得干部、职工身份成为非农业人口后，可否继续享受集体资产经营所得和资产增值利益？

享有农村集体资产经营所得和资产增值利益的前提条件是所在地农业人口这一特定的身份权。而部分农民因转干、入学、参军而取得干部、职工身份，成为非农业人口后，不具备农民身份，也就丧失相应的身份权以及分红的权利。

2.服刑人员是否有权参与分配征地补偿款？

法律规定征地补偿款归农村集体经济组织所有，有权参与分配的应该是集体经济组织成员。服刑人员只要符合法律和政策的规定，其合法财产权利不受剥夺，不应当以其正在服刑或服过刑为由拒绝发放征地补偿款。

第七十五条　【个人财产所有权】公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。

公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。

第七十六条　【财产继承权】公民依法享有财产继承权。

第七十七条　【社团财产】社会团体包括宗教团体的合法财产受法律保护。

第七十八条　【共有】财产可以由两个以上的公民、法人共有。

共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。

按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

第七十九条　【埋藏物与拾得物的归属】所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。接收单位应当对上缴的单位或者个人，给予表扬或者物质奖励。

拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。

第八十条　【土地使用权与承包经营权】国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。

公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。

土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。

解读

农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。耕地承包经营期限为30年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。

国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

第八十一条　【自然资源使用权和承包经营权】国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。

国家所有的矿藏，可以依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采，也可以依法由公民采挖。国家保护合法的采矿权。

公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。

国家所有的矿藏、水流，国家所有的和法律规定属于集体所有的林地、山岭、草原、荒地、滩涂不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。

第八十二条　【全民所有制企业的经营权】全民所有制企业对国家授予它经营管理的财产依法享有经营权，受法律保护。

第八十三条　【相邻关系】不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

解读

不动产相互毗邻的所有人或使用人在各自行使自己的合法权益时，都要尊重他方所有人或使用人的权利，相互间应当给予一定的方便或接受一定的限制，法律将这种相邻人之间的关系用权利义务的形式确定下来。相邻权从本质上讲是一方所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。法律规制相邻权制度，是为了协调相邻不动产物权，既保护各方的利益，又保护他们相互间的利益，并力图在各方利益中间谋求一种最佳平衡点。

应用

相邻关系具有哪些法律特征？

（1）相邻关系发生在两个或者两个以上相邻不动产的所有人或使用人之间；

（2）客体是由行使所有权或使用权所引起的和邻人有关的法律利益（如噪音影响邻人正常的休息）；

（3）其内容通常与不动产的自然条件有关，如土地的相邻会产生通行问题，房屋相邻会产生采光问题。这里的“相邻”不以直接相邻为限，如甲、乙两村处在同一条　河流的上下游，两村虽然不直接相邻，但也会产生截水、排水、流水、用水的相邻关系。

……

第一百四十四条　【不动产所有权的法律适用】不动产的所有权，适用不动产所在地法律。

……

◆部门规章

　

机动车登记规定

（2008年5月27日公安部令第102号公布　根据2012年9月12日《公安部关于修改〈机动车登记规定〉的决定》修正）

第一章　总则

第一条　根据《中华人民共和国道路交通安全法》及其实施条例的规定，制定本规定。

第二条　本规定由公安机关交通管理部门负责实施。

省级公安机关交通管理部门负责本省（自治区、直辖市）机动车登记工作的指导、检查和监督。直辖市公安机关交通管理部门车辆管理所、设区的市或者相当于同级的公安机关交通管理部门车辆管理所负责办理本行政辖区内机动车登记业务。

县级公安机关交通管理部门车辆管理所可以办理本行政辖区内摩托车、三轮汽车、低速载货汽车登记业务。条件具备的，可以办理除进口机动车、危险化学品运输车、校车、中型以上载客汽车以外的其他机动车登记业务。具体业务范围和办理条件由省级公安机关交通管理部门确定。

警用车辆登记业务按照有关规定办理。

第三条　车辆管理所办理机动车登记，应当遵循公开、公正、便民的原则。

车辆管理所在受理机动车登记申请时，对申请材料齐全并符合法律、行政法规和本规定的，应当在规定的时限内办结。对申请材料不齐全或者其他不符合法定形式的，应当一次告知申请人需要补正的全部内容。对不符合规定的，应当书面告知不予受理、登记的理由。

车辆管理所应当将法律、行政法规和本规定的有关机动车登记的事项、条件、依据、程序、期限以及收费标准、需要提交的全部材料的目录和申请表示范文本等在办理登记的场所公示。

省级、设区的市或者相当于同级的公安机关交通管理部门应当在互联网上建立主页，发布信息，便于群众查阅机动车登记的有关规定，下载、使用有关表格。

第四条　车辆管理所应当使用计算机登记系统办理机动车登记，并建立数据库。不使用计算机登记系统登记的，登记无效。

计算机登记系统的数据库标准和登记软件全国统一。数据库能够完整、准确记录登记内容，记录办理过程和经办人员信息，并能够实时将有关登记内容传送到全国公安交通管理信息系统。计算机登记系统应当与交通违法信息系统和交通事故信息系统实行联网。

第二章　登记

第一节　注册登记

第五条　初次申领机动车号牌、行驶证的，机动车所有人应当向住所地的车辆管理所申请注册登记。

第六条　机动车所有人应当到机动车安全技术检验机构对机动车进行安全技术检验，取得机动车安全技术检验合格证明后申请注册登记。但经海关进口的机动车和国务院机动车产品主管部门认定免予安全技术检验的机动车除外。

免予安全技术检验的机动车有下列情形之一的，应当进行安全技术检验：

（一）国产机动车出厂后两年内未申请注册登记的；

（二）经海关进口的机动车进口后两年内未申请注册登记的；

（三）申请注册登记前发生交通事故的。

专用校车办理注册登记前，应当按照专用校车国家安全技术标准进行安全技术检验。

第七条　申请注册登记的，机动车所有人应当填写申请表，交验机动车，并提交以下证明、凭证：

（一）机动车所有人的身份证明；

（二）购车发票等机动车来历证明；

（三）机动车整车出厂合格证明或者进口机动车进口凭证；

（四）车辆购置税完税证明或者免税凭证；

（五）机动车交通事故责任强制保险凭证；

（六）车船税纳税或者免税证明；

（七）法律、行政法规规定应当在机动车注册登记时提交的其他证明、凭证。

不属于经海关进口的机动车和国务院机动车产品主管部门规定免予安全技术检验的机动车，还应当提交机动车安全技术检验合格证明。

车辆管理所应当自受理申请之日起二日内，确认机动车，核对车辆识别代号拓印膜，审查提交的证明、凭证，核发机动车登记证书、号牌、行驶证和检验合格标志。

第八条　车辆管理所办理消防车、救护车、工程救险车注册登记时，应当对车辆的使用性质、标志图案、标志灯具和警报器进行审查。

车辆管理所办理全挂汽车列车和半挂汽车列车注册登记时，应当对牵引车和挂车分别核发机动车登记证书、号牌和行驶证。

第九条　有下列情形之一的，不予办理注册登记：

（一）机动车所有人提交的证明、凭证无效的；

（二）机动车来历证明被涂改或者机动车来历证明记载的机动车所有人与身份证明不符的；

（三）机动车所有人提交的证明、凭证与机动车不符的；

（四）机动车未经国务院机动车产品主管部门许可生产或者未经国家进口机动车主管部门许可进口的；

（五）机动车的有关技术数据与国务院机动车产品主管部门公告的数据不符的；

（六）机动车的型号、发动机号码、车辆识别代号或者有关技术数据不符合国家安全技术标准的；

（七）机动车达到国家规定的强制报废标准的；

（八）机动车被人民法院、人民检察院、行政执法部门依法查封、扣押的；

（九）机动车属于被盗抢的；

（十）其他不符合法律、行政法规规定的情形。

第二节　变更登记

第十条　已注册登记的机动车有下列情形之一的，机动车所有人应当向登记地车辆管理所申请变更登记：

（一）改变车身颜色的；

（二）更换发动机的；

（三）更换车身或者车架的；

（四）因质量问题更换整车的；

（五）营运机动车改为非营运机动车或者非营运机动车改为营运机动车等使用性质改变的；

（六）机动车所有人的住所迁出或者迁入车辆管理所管辖区域的。

机动车所有人为两人以上，需要将登记的所有人姓名变更为其他所有人姓名的，可以向登记地车辆管理所申请变更登记。

属于本条第一款第（一）项、第（二）项和第（三）项规定的变更事项的，机动车所有人应当在变更后十日内向车辆管理所申请变更登记；属于本条第一款第（六）项规定的变更事项的，机动车所有人申请转出前，应当将涉及该车的道路交通安全违法行为和交通事故处理完毕。

第十一条　申请变更登记的，机动车所有人应当填写申请表，交验机动车，并提交以下证明、凭证：

（一）机动车所有人的身份证明；

（二）机动车登记证书；

（三）机动车行驶证；

（四）属于更换发动机、车身或者车架的，还应当提交机动车安全技术检验合格证明；

（五）属于因质量问题更换整车的，还应当提交机动车安全技术检验合格证明，但经海关进口的机动车和国务院机动车产品主管部门认定免予安全技术检验的机动车除外。

车辆管理所应当自受理之日起一日内，确认机动车，审查提交的证明、凭证，在机动车登记证书上签注变更事项，收回行驶证，重新核发行驶证。

车辆管理所办理本规定第十条第一款第（三）项、第（四）项和第（六）项规定的变更登记事项的，应当核对车辆识别代号拓印膜。

第十二条　车辆管理所办理机动车变更登记时，需要改变机动车号牌号码的，收回号牌、行驶证，确定新的机动车号牌号码，重新核发号牌、行驶证和检验合格标志。

第十三条　机动车所有人的住所迁出车辆管理所管辖区域的，车辆管理所应当自受理之日起三日内，在机动车登记证书上签注变更事项，收回号牌、行驶证，核发有效期为三十日的临时行驶车号牌，将机动车档案交机动车所有人。机动车所有人应当在临时行驶车号牌的有效期限内到住所地车辆管理所申请机动车转入。

申请机动车转入的，机动车所有人应当填写申请表，提交身份证明、机动车登记证书、机动车档案，并交验机动车。机动车在转入时已超过检验有效期的，应当在转入地进行安全技术检验并提交机动车安全技术检验合格证明和交通事故责任强制保险凭证。车辆管理所应当自受理之日起三日内，确认机动车，核对车辆识别代号拓印膜，审查相关证明、凭证和机动车档案，在机动车登记证书上签注转入信息，核发号牌、行驶证和检验合格标志。

第十四条　机动车所有人为两人以上，需要将登记的所有人姓名变更为其他所有人姓名的，应当提交机动车登记证书、行驶证、变更前和变更后机动车所有人的身份证明和共同所有的公证证明，但属于夫妻双方共同所有的，可以提供《结婚证》或者证明夫妻关系的《居民户口簿》。

变更后机动车所有人的住所在车辆管理所管辖区域内的，车辆管理所按照本规定第十一条第二款的规定办理变更登记。变更后机动车所有人的住所不在车辆管理所管辖区域内的，迁出地和迁入地车辆管理所按照本规定第十三条的规定办理变更登记。

第十五条　有下列情形之一的，不予办理变更登记：

（一）改变机动车的品牌、型号和发动机型号的，但经国务院机动车产品主管部门许可选装的发动机除外；

（二）改变已登记的机动车外形和有关技术数据的，但法律、法规和国家强制性标准另有规定的除外；

（三）有本规定第九条第（一）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项规定情形的。

第十六条　有下列情形之一，在不影响安全和识别号牌的情况下，机动车所有人不需要办理变更登记：

（一）小型、微型载客汽车加装前后防撞装置；

（二）货运机动车加装防风罩、水箱、工具箱、备胎架等；

（三）增加机动车车内装饰。

第十七条　已注册登记的机动车，机动车所有人住所在车辆管理所管辖区域内迁移或者机动车所有人姓名（单位名称）、联系方式变更的，应当向登记地车辆管理所备案。

（一）机动车所有人住所在车辆管理所管辖区域内迁移、机动车所有人姓名（单位名称）变更的，机动车所有人应当提交身份证明、机动车登记证书、行驶证和相关变更证明。车辆管理所应当自受理之日起一日内，在机动车登记证书上签注备案事项，重新核发行驶证。

（二）机动车所有人联系方式变更的，机动车所有人应当提交身份证明和行驶证。车辆管理所应当自受理之日起一日内办理备案。

机动车所有人的身份证明名称或者号码变更的，可以向登记地车辆管理所申请备案。机动车所有人应当提交身份证明、机动车登记证书。车辆管理所应当自受理之日起一日内，在机动车登记证书上签注备案事项。

发动机号码、车辆识别代号因磨损、锈蚀、事故等原因辨认不清或者损坏的，可以向登记地车辆管理所申请备案。机动车所有人应当提交身份证明、机动车登记证书、行驶证。车辆管理所应当自受理之日起一日内，在发动机、车身或者车架上打刻原发动机号码或者原车辆识别代号，在机动车登记证书上签注备案事项。

第三节　转移登记

第十八条　已注册登记的机动车所有权发生转移的，现机动车所有人应当自机动车交付之日起三十日内向登记地车辆管理所申请转移登记。

机动车所有人申请转移登记前，应当将涉及该车的道路交通安全违法行为和交通事故处理完毕。

第十九条　申请转移登记的，现机动车所有人应当填写申请表，交验机动车，并提交以下证明、凭证：

（一）现机动车所有人的身份证明；

（二）机动车所有权转移的证明、凭证；

（三）机动车登记证书；

（四）机动车行驶证；

（五）属于海关监管的机动车，还应当提交《中华人民共和国海关监管车辆解除监管证明书》或者海关批准的转让证明；

（六）属于超过检验有效期的机动车，还应当提交机动车安全技术检验合格证明和交通事故责任强制保险凭证。

现机动车所有人住所在车辆管理所管辖区域内的，车辆管理所应当自受理申请之日起一日内，确认机动车，核对车辆识别代号拓印膜，审查提交的证明、凭证，收回号牌、行驶证，确定新的机动车号牌号码，在机动车登记证书上签注转移事项，重新核发号牌、行驶证和检验合格标志。

现机动车所有人住所不在车辆管理所管辖区域内的，车辆管理所应当按照本规定第十三条的规定办理。

第二十条　有下列情形之一的，不予办理转移登记：

（一）机动车与该车档案记载内容不一致的；

（二）属于海关监管的机动车，海关未解除监管或者批准转让的；

（三）机动车在抵押登记、质押备案期间的；

（四）有本规定第九条第（一）项、第（二）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项规定情形的。

第二十一条　被人民法院、人民检察院和行政执法部门依法没收并拍卖，或者被仲裁机构依法仲裁裁决，或者被人民法院调解、裁定、判决机动车所有权转移时，原机动车所有人未向现机动车所有人提供机动车登记证书、号牌或者行驶证的，现机动车所有人在办理转移登记时，应当提交人民法院出具的未得到机动车登记证书、号牌或者行驶证的《协助执行通知书》，或者人民检察院、行政执法部门出具的未得到机动车登记证书、号牌或者行驶证的证明。车辆管理所应当公告原机动车登记证书、号牌或者行驶证作废，并在办理转移登记的同时，补发机动车登记证书。

第四节　抵押登记

第二十二条　机动车所有人将机动车作为抵押物抵押的，应当向登记地车辆管理所申请抵押登记；抵押权消灭的，应当向登记地车辆管理所申请解除抵押登记。

第二十三条　申请抵押登记的，机动车所有人应当填写申请表，由机动车所有人和抵押权人共同申请，并提交下列证明、凭证：

（一）机动车所有人和抵押权人的身份证明；

（二）机动车登记证书；

（三）机动车所有人和抵押权人依法订立的主合同和抵押合同。

车辆管理所应当自受理之日起一日内，审查提交的证明、凭证，在机动车登记证书上签注抵押登记的内容和日期。

第二十四条　申请解除抵押登记的，机动车所有人应当填写申请表，由机动车所有人和抵押权人共同申请，并提交下列证明、凭证：

（一）机动车所有人和抵押权人的身份证明；

（二）机动车登记证书。

人民法院调解、裁定、判决解除抵押的，机动车所有人或者抵押权人应当填写申请表，提交机动车登记证书、人民法院出具的已经生效的《调解书》、《裁定书》或者《判决书》，以及相应的《协助执行通知书》。

车辆管理所应当自受理之日起一日内，审查提交的证明、凭证，在机动车登记证书上签注解除抵押登记的内容和日期。

第二十五条　机动车抵押登记日期、解除抵押登记日期可以供公众查询。

第二十六条　有本规定第九条第（一）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项或者第二十条第（二）项规定情形之一的，不予办理抵押登记。对机动车所有人提交的证明、凭证无效，或者机动车被人民法院、人民检察院、行政执法部门依法查封、扣押的，不予办理解除抵押登记。

第五节　注销登记

第二十七条　已达到国家强制报废标准的机动车，机动车所有人向机动车回收企业交售机动车时，应当填写申请表，提交机动车登记证书、号牌和行驶证。机动车回收企业应当确认机动车并解体，向机动车所有人出具《报废机动车回收证明》。报废的校车、大型客、货车及其他营运车辆应当在车辆管理所的监督下解体。

机动车回收企业应当在机动车解体后七日内将申请表、机动车登记证书、号牌、行驶证和《报废机动车回收证明》副本提交车辆管理所，申请注销登记。

车辆管理所应当自受理之日起一日内，审查提交的证明、凭证，收回机动车登记证书、号牌、行驶证，出具注销证明。

第二十八条　除本规定第二十七条规定的情形外，机动车有下列情形之一的，机动车所有人应当向登记地车辆管理所申请注销登记：

（一）机动车灭失的；

（二）机动车因故不在我国境内使用的；

（三）因质量问题退车的。

已注册登记的机动车有下列情形之一的，登记地车辆管理所应当办理注销登记：

（一）机动车登记被依法撤销的；

（二）达到国家强制报废标准的机动车被依法收缴并强制报废的。

属于本条第一款第（二）项和第（三）项规定情形之一的，机动车所有人申请注销登记前，应当将涉及该车的道路交通安全违法行为和交通事故处理完毕。

第二十九条　属于本规定第二十八条第一款规定的情形，机动车所有人申请注销登记的，应当填写申请表，并提交以下证明、凭证：

（一）机动车登记证书；

（二）机动车行驶证；

（三）属于机动车灭失的，还应当提交机动车所有人的身份证明和机动车灭失证明；

（四）属于机动车因故不在我国境内使用的，还应当提交机动车所有人的身份证明和出境证明，其中属于海关监管的机动车，还应当提交海关出具的《中华人民共和国海关监管车辆进（出）境领（销）牌照通知书》；

（五）属于因质量问题退车的，还应当提交机动车所有人的身份证明和机动车制造厂或者经销商出具的退车证明。

车辆管理所应当自受理之日起一日内，审查提交的证明、凭证，收回机动车登记证书、号牌、行驶证，出具注销证明。

第三十条　因车辆损坏无法驶回登记地的，机动车所有人可以向车辆所在地机动车回收企业交售报废机动车。交售机动车时应当填写申请表，提交机动车登记证书、号牌和行驶证。机动车回收企业应当确认机动车并解体，向机动车所有人出具《报废机动车回收证明》。报废的校车、大型客、货车及其他营运车辆应当在报废地车辆管理所的监督下解体。

机动车回收企业应当在机动车解体后七日内将申请表、机动车登记证书、号牌、行驶证和《报废机动车回收证明》副本提交报废地车辆管理所，申请注销登记。

报废地车辆管理所应当自受理之日起一日内，审查提交的证明、凭证，收回机动车登记证书、号牌、行驶证，并通过计算机登记系统将机动车报废信息传递给登记地车辆管理所。

登记地车辆管理所应当自接到机动车报废信息之日起一日内办理注销登记，并出具注销证明。

第三十一条　已注册登记的机动车有下列情形之一的，车辆管理所应当公告机动车登记证书、号牌、行驶证作废：

（一）达到国家强制报废标准，机动车所有人逾期不办理注销登记的；

（二）机动车登记被依法撤销后，未收缴机动车登记证书、号牌、行驶证的；

（三）达到国家强制报废标准的机动车被依法收缴并强制报废的；

（四）机动车所有人办理注销登记时未交回机动车登记证书、号牌、行驶证的。

第三十二条　有本规定第九条第（一）项、第（八）项、第（九）项或者第二十条第（一）项、第（三）项规定情形之一的，不予办理注销登记。

第六节　校车标牌核发

第三十三条　学校或者校车服务提供者申请校车使用许可，应当按照《校车安全管理条例》向县级或者设区的市级人民政府教育行政部门提出申请。公安机关交通管理部门收到教育行政部门送来的征求意见材料后，应当在一日内通知申请人交验机动车。

第三十四条　县级或者设区的市级公安机关交通管理部门应当自申请人交验机动车之日起二日内确认机动车，查验校车标志灯、停车指示标志、卫星定位装置以及逃生锤、干粉灭火器、急救箱等安全设备，审核行驶线路、开行时间和停靠站点。属于专用校车的，还应当查验校车外观标识。审查以下证明、凭证：

（一）机动车所有人的身份证明；

（二）机动车行驶证；

（三）校车安全技术检验合格证明；

（四）包括行驶线路、开行时间和停靠站点的校车运行方案；

（五）校车驾驶人的机动车驾驶证。

公安机关交通管理部门应当自收到教育行政部门征求意见材料之日起三日内向教育行政部门回复意见，但申请人未按规定交验机动车的除外。

第三十五条　学校或者校车服务提供者按照《校车安全管理条例》取得校车使用许可后，应当向县级或者设区的市级公安机关交通管理部门领取校车标牌。领取时应当填写表格，并提交以下证明、凭证：

（一）机动车所有人的身份证明；

（二）校车驾驶人的机动车驾驶证；

（三）机动车行驶证；

（四）县级或者设区的市级人民政府批准的校车使用许可；

（五）县级或者设区的市级人民政府批准的包括行驶线路、开行时间和停靠站点的校车运行方案。

公安机关交通管理部门应当在收到领取表之日起三日内核发校车标牌。对属于专用校车的，应当核对行驶证上记载的校车类型和核载人数；对不属于专用校车的，应当在行驶证副页上签注校车类型和核载人数。

第三十六条　校车标牌应当记载本车的号牌号码、机动车所有人、驾驶人、行驶线路、开行时间、停靠站点、发牌单位、有效期限等信息。校车标牌分前后两块，分别放置于前风窗玻璃右下角和后风窗玻璃适当位置。

校车标牌有效期的截止日期与校车安全技术检验有效期的截止日期一致，但不得超过校车使用许可有效期。

第三十七条　专用校车应当自注册登记之日起每半年进行一次安全技术检验，非专用校车应当自取得校车标牌后每半年进行一次安全技术检验。

学校或者校车服务提供者应当在校车检验有效期满前一个月内向公安机关交通管理部门申请检验合格标志。

公安机关交通管理部门应当自受理之日起一日内，确认机动车，审查提交的证明、凭证，核发检验合格标志，换发校车标牌。

第三十八条　已取得校车标牌的机动车达到报废标准或者不再作为校车使用的，学校或者校车服务提供者应当拆除校车标志灯、停车指示标志，消除校车外观标识，并将校车标牌交回核发的公安机关交通管理部门。

专用校车不得改变使用性质。

校车使用许可被吊销、注销或者撤销的，学校或者校车服务提供者应当拆除校车标志灯、停车指示标志，消除校车外观标识，并将校车标牌交回核发的公安机关交通管理部门。

第三十九条　校车行驶线路、开行时间、停靠站点或者车辆、所有人、驾驶人发生变化的，经县级或者设区的市级人民政府批准后，应当按照本规定重新领取校车标牌。

第四十条　公安机关交通管理部门应当每月将校车标牌的发放、变更、收回等信息报本级人民政府备案，并通报教育行政部门。

学校或者校车服务提供者应当自取得校车标牌之日起，每月查询校车道路交通安全违法行为记录，及时到公安机关交通管理部门接受处理。核发校车标牌的公安机关交通管理部门应当每月汇总辖区内校车道路交通安全违法和交通事故等情况，通知学校或者校车服务提供者，并通报教育行政部门。

第四十一条　校车标牌灭失、丢失或者损毁的，学校或者校车服务提供者应当向核发标牌的公安机关交通管理部门申请补领或者换领。申请时，应当提交机动车所有人的身份证明及机动车行驶证。公安机关交通管理部门应当自受理之日起三日内审核，补发或者换发校车标牌。

第三章　其他规定

第四十二条　申请办理机动车质押备案或者解除质押备案的，由机动车所有人和典当行共同申请，机动车所有人应当填写申请表，并提交以下证明、凭证：

（一）机动车所有人和典当行的身份证明；

（二）机动车登记证书。

车辆管理所应当自受理之日起一日内，审查提交的证明、凭证，在机动车登记证书上签注质押备案或者解除质押备案的内容和日期。

有本规定第九条第（一）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项规定情形之一的，不予办理质押备案。对机动车所有人提交的证明、凭证无效，或者机动车被人民法院、人民检察院、行政执法部门依法查封、扣押的，不予办理解除质押备案。

第四十三条　机动车登记证书灭失、丢失或者损毁的，机动车所有人应当向登记地车辆管理所申请补领、换领。申请时，机动车所有人应当填写申请表并提交身份证明，属于补领机动车登记证书的，还应当交验机动车。车辆管理所应当自受理之日起一日内，确认机动车，审查提交的证明、凭证，补发、换发机动车登记证书。

启用机动车登记证书前已注册登记的机动车未申领机动车登记证书的，机动车所有人可以向登记地车辆管理所申领机动车登记证书。但属于机动车所有人申请变更、转移或者抵押登记的，应当在申请前向车辆管理所申领机动车登记证书。申请时，机动车所有人应当填写申请表，交验机动车并提交身份证明。车辆管理所应当自受理之日起五日内，确认机动车，核对车辆识别代号拓印膜，审查提交的证明、凭证，核发机动车登记证书。

第四十四条　机动车号牌、行驶证灭失、丢失或者损毁的，机动车所有人应当向登记地车辆管理所申请补领、换领。申请时，机动车所有人应当填写申请表并提交身份证明。

车辆管理所应当审查提交的证明、凭证，收回未灭失、丢失或者损毁的号牌、行驶证，自受理之日起一日内补发、换发行驶证，自受理之日起十五日内补发、换发号牌，原机动车号牌号码不变。

补发、换发号牌期间应当核发有效期不超过十五日的临时行驶车号牌。

第四十五条　机动车具有下列情形之一，需要临时上道路行驶的，机动车所有人应当向车辆管理所申领临时行驶车号牌：

（一）未销售的；

（二）购买、调拨、赠予等方式获得机动车后尚未注册登记的；

（三）进行科研、定型试验的；

（四）因轴荷、总质量、外廓尺寸超出国家标准不予办理注册登记的特型机动车。

第四十六条　机动车所有人申领临时行驶车号牌应当提交以下证明、凭证：

（一）机动车所有人的身份证明；

（二）机动车交通事故责任强制保险凭证；

（三）属于本规定第四十五条第（一）项、第（四）项规定情形的，还应当提交机动车整车出厂合格证明或者进口机动车进口凭证；

（四）属于本规定第四十五条第（二）项规定情形的，还应当提交机动车来历证明，以及机动车整车出厂合格证明或者进口机动车进口凭证；

（五）属于本规定第四十五条第（三）项规定情形的，还应当提交书面申请和机动车安全技术检验合格证明。

车辆管理所应当自受理之日起一日内，审查提交的证明、凭证，属于本规定第四十五条第（一）项、第（二）项规定情形，需要在本行政辖区内临时行驶的，核发有效期不超过十五日的临时行驶车号牌；需要跨行政辖区临时行驶的，核发有效期不超过三十日的临时行驶车号牌。属于本规定第四十五条第（三）项、第（四）项规定情形的，核发有效期不超过九十日的临时行驶车号牌。

因号牌制作的原因，无法在规定时限内核发号牌的，车辆管理所应当核发有效期不超过十五日的临时行驶车号牌。

对具有本规定第四十五条第（一）项、第（二）项规定情形之一，机动车所有人需要多次申领临时行驶车号牌的，车辆管理所核发临时行驶车号牌不得超过三次。

第四十七条　机动车所有人发现登记内容有错误的，应当及时要求车辆管理所更正。车辆管理所应当自受理之日起五日内予以确认。确属登记错误的，在机动车登记证书上更正相关内容，换发行驶证。需要改变机动车号牌号码的，应当收回号牌、行驶证，确定新的机动车号牌号码，重新核发号牌、行驶证和检验合格标志。

第四十八条　已注册登记的机动车被盗抢的，车辆管理所应当根据刑侦部门提供的情况，在计算机登记系统内记录，停止办理该车的各项登记和业务。被盗抢机动车发还后，车辆管理所应当恢复办理该车的各项登记和业务。

机动车在被盗抢期间，发动机号码、车辆识别代号或者车身颜色被改变的，车辆管理所应当凭有关技术鉴定证明办理变更备案。

第四十九条　机动车所有人可以在机动车检验有效期满前三个月内向登记地车辆管理所申请检验合格标志。

申请前，机动车所有人应当将涉及该车的道路交通安全违法行为和交通事故处理完毕。申请时，机动车所有人应当填写申请表并提交行驶证、机动车交通事故责任强制保险凭证、车船税纳税或者免税证明、机动车安全技术检验合格证明。

车辆管理所应当自受理之日起一日内，确认机动车，审查提交的证明、凭证，核发检验合格标志。

第五十条　除大型载客汽车、校车以外的机动车因故不能在登记地检验的，机动车所有人可以向登记地车辆管理所申请委托核发检验合格标志。申请前，机动车所有人应当将涉及机动车的道路交通安全违法行为和交通事故处理完毕。申请时，应当提交机动车登记证书或者行驶证。

车辆管理所应当自受理之日起一日内，出具核发检验合格标志的委托书。

机动车在检验地检验合格后，机动车所有人应当按照本规定第四十九条第二款的规定向被委托地车辆管理所申请检验合格标志，并提交核发检验合格标志的委托书。被委托地车辆管理所应当自受理之日起一日内，按照本规定第四十九条　第三款的规定核发检验合格标志。

营运货车长期在登记以外的地区从事道路运输的，机动车所有人向营运地车辆管理所备案登记一年后，可以在营运地直接进行安全技术检验，并向营运地车辆管理所申请检验合格标志。

第五十一条　机动车检验合格标志灭失、丢失或者损毁的，机动车所有人应当持行驶证向机动车登记地或者检验合格标志核发地车辆管理所申请补领或者换领。车辆管理所应当自受理之日起一日内补发或者换发。

第五十二条　办理机动车转移登记或者注销登记后，原机动车所有人申请办理新购机动车注册登记时，可以向车辆管理所申请使用原机动车号牌号码。

申请使用原机动车号牌号码应当符合下列条件：

（一）在办理转移登记或者注销登记后六个月内提出申请；

（二）机动车所有人拥有原机动车三年以上；

（三）涉及原机动车的道路交通安全违法行为和交通事故处理完毕。

第五十三条　确定机动车号牌号码采用计算机自动选取和由机动车所有人按照机动车号牌标准规定自行编排的方式。

第五十四条　机动车所有人可以委托代理人代理申请各项机动车登记和业务，但申请补领机动车登记证书的除外。对机动车所有人因死亡、出境、重病、伤残或者不可抗力等原因不能到场申请补领机动车登记证书的，可以凭相关证明委托代理人代理申领。

代理人申请机动车登记和业务时，应当提交代理人的身份证明和机动车所有人的书面委托。

第五十五条　机动车所有人或者代理人申请机动车登记和业务，应当如实向车辆管理所提交规定的材料和反映真实情况，并对其申请材料实质内容的真实性负责。

第四章　法律责任

第五十六条　有下列情形之一的，由公安机关交通管理部门处警告或者二百元以下罚款：

（一）重型、中型载货汽车及其挂车的车身或者车厢后部未按照规定喷涂放大的牌号或者放大的牌号不清晰的；

（二）机动车喷涂、粘贴标识或者车身广告，影响安全驾驶的；

（三）载货汽车、挂车未按照规定安装侧面及后下部防护装置、粘贴车身反光标识的；

（四）机动车未按照规定期限进行安全技术检验的；

（五）改变车身颜色、更换发动机、车身或者车架，未按照本规定第十条规定的时限办理变更登记的；

（六）机动车所有权转移后，现机动车所有人未按照本规定第十八条规定的时限办理转移登记的；

（七）机动车所有人办理变更登记、转移登记，机动车档案转出登记地车辆管理所后，未按照本规定第十三条规定的时限到住所地车辆管理所申请机动车转入的。

第五十七条　除本规定第十条和第十六条规定的情形外，擅自改变机动车外形和已登记的有关技术数据的，由公安机关交通管理部门责令恢复原状，并处警告或者五百元以下罚款。

第五十八条　以欺骗、贿赂等不正当手段取得机动车登记的，由公安机关交通管理部门收缴机动车登记证书、号牌、行驶证，撤销机动车登记；申请人在三年内不得申请机动车登记。对涉嫌走私、盗抢的机动车，移交有关部门处理。

以欺骗、贿赂等不正当手段办理补、换领机动车登记证书、号牌、行驶证和检验合格标志等业务的，由公安机关交通管理部门处警告或者二百元以下罚款。

第五十九条　省、自治区、直辖市公安厅、局可以根据本地区的实际情况，在本规定的处罚幅度范围内，制定具体的执行标准。

对本规定的道路交通安全违法行为的处理程序按照《道路交通安全违法行为处理程序规定》执行。

第六十条　交通警察违反规定为被盗抢、走私、非法拼（组）装、达到国家强制报废标准的机动车办理登记的，按照国家有关规定给予处分，经教育不改又不宜给予开除处分的，按照《公安机关组织管理条例》规定予以辞退；对聘用人员予以解聘。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十一条　交通警察有下列情形之一的，按照国家有关规定给予处分；对聘用人员予以解聘。构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）不按照规定确认机动车和审查证明、凭证的；

（二）故意刁难，拖延或者拒绝办理机动车登记的；

（三）违反本规定增加机动车登记条件或者提交的证明、凭证的；

（四）违反本规定第五十三条的规定，采用其他方式确定机动车号牌号码的；

（五）违反规定跨行政辖区办理机动车登记和业务的；

（六）超越职权进入计算机登记系统办理机动车登记和业务，或者不按规定使用机动车登记系统办理登记和业务的；

（七）向他人泄漏、传播计算机登记系统密码，造成系统数据被篡改、丢失或者破坏的；

（八）利用职务上的便利索取、收受他人财物或者谋取其他利益的；

（九）强令车辆管理所违反本规定办理机动车登记的。

第六十二条　公安机关交通管理部门有本规定第六十条、第六十一条所列行为之一的，按照国家有关规定对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予相应的处分。

公安机关交通管理部门及其工作人员有本规定第六十条、第六十一条所列行为之一，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第五章　附则

第六十三条　机动车登记证书、号牌、行驶证、检验合格标志的种类、式样，以及各类登记表格式样等由公安部制定。机动车登记证书由公安部统一印制。

机动车登记证书、号牌、行驶证、检验合格标志的制作应当符合有关标准。

第六十四条　本规定下列用语的含义：

（一）进口机动车是指：

1.经国家限定口岸海关进口的汽车；

2.经各口岸海关进口的其他机动车；

3.海关监管的机动车；

4.国家授权的执法部门没收的走私、无合法进口证明和利用进口关键件非法拼（组）装的机动车。

（二）进口机动车的进口凭证是指：

1.进口汽车的进口凭证，是国家限定口岸海关签发的《货物进口证明书》；

2.其他进口机动车的进口凭证，是各口岸海关签发的《货物进口证明书》；

3.海关监管的机动车的进口凭证，是监管地海关出具的《中华人民共和国海关监管车辆进（出）境领（销）牌照通知书》；

4.国家授权的执法部门没收的走私、无进口证明和利用进口关键件非法拼（组）装的机动车的进口凭证，是该部门签发的《没收走私汽车、摩托车证明书》。

（三）机动车所有人是指拥有机动车的个人或者单位。

1.个人是指我国内地的居民和军人（含武警）以及香港、澳门特别行政区、台湾地区居民、华侨和外国人；

2.单位是指机关、企业、事业单位和社会团体以及外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构。

（四）身份证明是指：

1.机关、企业、事业单位、社会团体的身份证明，是该单位的《组织机构代码证书》、加盖单位公章的委托书和被委托人的身份证明。机动车所有人为单位的内设机构，本身不具备领取《组织机构代码证书》条件的，可以使用上级单位的《组织机构代码证书》作为机动车所有人的身份证明。上述单位已注销、撤销或者破产，其机动车需要办理变更登记、转移登记、解除抵押登记、注销登记、解除质押备案、申领机动车登记证书和补、换领机动车登记证书、号牌、行驶证的，已注销的企业的身份证明，是工商行政管理部门出具的注销证明。已撤销的机关、事业单位、社会团体的身份证明，是其上级主管机关出具的有关证明。已破产的企业的身份证明，是依法成立的财产清算机构出具的有关证明；

2.外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构的身份证明，是该使馆、领馆或者该办事机构、代表机构出具的证明；

3.居民的身份证明，是《居民身份证》或者《临时居民身份证》。在暂住地居住的内地居民，其身份证明是《居民身份证》或者《临时居民身份证》，以及公安机关核发的居住、暂住证明；

4.军人（含武警）的身份证明，是《居民身份证》或者《临时居民身份证》。在未办理《居民身份证》前，是指军队有关部门核发的《军官证》、《文职干部证》、《士兵证》、《离休证》、《退休证》等有效军人身份证件，以及其所在的团级以上单位出具的本人住所证明；

5.香港、澳门特别行政区居民的身份证明，是其入境时所持有的《港澳居民来往内地通行证》或者《港澳同胞回乡证》、香港、澳门特别行政区《居民身份证》和公安机关核发的居住、暂住证明；

6.台湾地区居民的身份证明，是其所持有的有效期六个月以上的公安机关核发的《台湾居民来往大陆通行证》或者外交部核发的《中华人民共和国旅行证》和公安机关核发的居住、暂住证明；

7.华侨的身份证明，是《中华人民共和国护照》和公安机关核发的居住、暂住证明；

8.外国人的身份证明，是其入境时所持有的护照或者其他旅行证件、居（停）留期为六个月以上的有效签证或者居留许可，以及公安机关出具的住宿登记证明；

9.外国驻华使馆、领馆人员、国际组织驻华代表机构人员的身份证明，是外交部核发的有效身份证件。

（五）住所是指：

1.单位的住所为其主要办事机构所在地的地址；

2.个人的住所为其身份证明记载的地址。在暂住地居住的内地居民的住所是公安机关核发的居住、暂住证明记载的地址。

（六）机动车来历证明是指：

1.在国内购买的机动车，其来历证明是全国统一的机动车销售发票或者二手车交易发票。在国外购买的机动车，其来历证明是该车销售单位开具的销售发票及其翻译文本，但海关监管的机动车不需提供来历证明；

2.人民法院调解、裁定或者判决转移的机动车，其来历证明是人民法院出具的已经生效的《调解书》、《裁定书》或者《判决书》，以及相应的《协助执行通知书》；

3.仲裁机构仲裁裁决转移的机动车，其来历证明是《仲裁裁决书》和人民法院出具的《协助执行通知书》；

4.继承、赠予、中奖、协议离婚和协议抵偿债务的机动车，其来历证明是继承、赠予、中奖、协议离婚、协议抵偿债务的相关文书和公证机关出具的《公证书》；

5.资产重组或者资产整体买卖中包含的机动车，其来历证明是资产主管部门的批准文件；

6.机关、企业、事业单位和社会团体统一采购并调拨到下属单位未注册登记的机动车，其来历证明是全国统一的机动车销售发票和该部门出具的调拨证明；

7.机关、企业、事业单位和社会团体已注册登记并调拨到下属单位的机动车，其来历证明是该单位出具的调拨证明。被上级单位调回或者调拨到其他下属单位的机动车，其来历证明是上级单位出具的调拨证明；

8.经公安机关破案发还的被盗抢且已向原机动车所有人理赔完毕的机动车，其来历证明是《权益转让证明书》。

（七）机动车整车出厂合格证明是指：

1.机动车整车厂生产的汽车、摩托车、挂车，其出厂合格证明是该厂出具的《机动车整车出厂合格证》；

2.使用国产或者进口底盘改装的机动车，其出厂合格证明是机动车底盘生产厂出具的《机动车底盘出厂合格证》或者进口机动车底盘的进口凭证和机动车改装厂出具的《机动车整车出厂合格证》；

3.使用国产或者进口整车改装的机动车，其出厂合格证明是机动车生产厂出具的《机动车整车出厂合格证》或者进口机动车的进口凭证和机动车改装厂出具的《机动车整车出厂合格证》；

4.人民法院、人民检察院或者行政执法机关依法扣留、没收并拍卖的未注册登记的国产机动车，未能提供出厂合格证明的，可以凭人民法院、人民检察院或者行政执法机关出具的证明替代。

（八）机动车灭失证明是指：

1.因自然灾害造成机动车灭失的证明是，自然灾害发生地的街道、乡、镇以上政府部门出具的机动车因自然灾害造成灭失的证明；

2.因失火造成机动车灭失的证明是，火灾发生地的县级以上公安机关消防部门出具的机动车因失火造成灭失的证明；

3.因交通事故造成机动车灭失的证明是，交通事故发生地的县级以上公安机关交通管理部门出具的机动车因交通事故造成灭失的证明。

（九）本规定所称“一日”、“二日”、“三日”、“五日”、“七日”、“十日”、“十五日”，是指工作日，不包括节假日。

临时行驶车号牌的最长有效期“十五日”、“三十日”、“九十日”，包括工作日和节假日。

本规定所称以下、以上、以内，包括本数。

第六十五条　本规定自2008年10月1日起施行。2004年4月30日公安部发布的《机动车登记规定》（公安部令第72号）同时废止。本规定实施前公安部发布的其他规定与本规定不一致的，以本规定为准。

◆司法解释

　

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（节录）[2]

（1988年4月2日　法（办）发〔1988〕6号）

……

四、民事权利

（一）关于财产所有权和与财产所有权有关的财产权问题

84.财产已经交付，但当事人约定财产所有权转移附条件的，在所附条件成就时，财产所有权方为转移。

85.财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。

86.非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。

87.有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。

88.对于共有财产、部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。

89.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

90.在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。

91.共有财产是特定物，而且不能分割或者分割有损其价值的，可以折价处理。

92.共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

93.公民、法人对于挖掘、发现的埋藏物、隐藏物，如果能够证明属其所有，而且根据现行的法律、政策又可以归其所有的，应当予以保护。

94.拾得物灭失、毁损，拾得人没有故意的，不承担民事责任。拾得人将拾得物据为己有，拒不返还而引起诉讼的，按照侵权之诉处理。

95.公民和集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等承包经营的权利和义务，按承包合同的规定处理。承包人未经发包人同意擅自转包或者转让的无效。

96.因土地、山岭、森林、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源的所有权或使用权发生权属争议的，应当由有关行政部门处理。对行政处理不服的，当事人可以依据有关法律和行政法规的规定，向人民法院提起诉讼；因侵权纠纷起诉的，人民法院可以直接受理。

97.相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。

98.一方擅自堵截或独占自然流水影响他方正常生产、生活的，他方有权请求排除妨碍；造成他方损失的，应负赔偿责任。

99.相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许；但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人合理补偿。

相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。

100.一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。

101.对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活、他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。

102.处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。

103.相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窖等或者种植的竹木根枝伸延危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当分别情况，责令其消除危险，恢复原状，赔偿损失。

（二）关于债权问题

104.债权人无正当理由拒绝债务人履行义务，债务人将履行的标的物向有关部门提存的，应当认定债务已经履行。因提存所支出的费用，应当由债权人承担。提存期间，财产收益归债权人所有，风险责任由债权人承担。

105.依据民法通则第八十八条第二款第（一）项规定，合同对产品质量要求不明确，当事人未能达成协议，又没有国家质量标准的，按部颁标准或者专业标准处理；没有部颁标准或者专业标准的，按经过批准的企业标准处理；没有经过批准的企业标准的，按标的物产地同行业其他企业经过批准的同类产品质量标准处理。

106.保证人应当是具有代偿能力的公民、企业法人以及其他经济组织。保证人即使不具备完全代偿能力，仍应以自己的财产承担保证责任。

国家机关不能担任保证人。

107.不具有法人资格的企业法人的分支机构，以自己的名义对外签订的保证合同，一般应当认定无效。但因此产生的财产责任，分支机构如有偿付能力的，应当自行承担；如无偿付能力的，应由企业法人承担。

108.保证人向债权人保证债务人履行债务的，应当与债权人订立书面保证合同，确定保证人对主债务的保证范围和保证期限。虽未单独订立书面保证合同，但在主合同中写明保证人的保证范围和保证期限，并由保证人签名盖章的，视为书面保证合同成立。公民间的口头保证，有两个以上无利害关系人证明的，也视为保证合同成立，法律另有规定的除外。

保证范围不明确的，推定保证人对全部主债务承担保证责任。

109.在保证期限内，保证人的保证范围，可因主债务的减少而减少。新增加的债务，未经保证人同意担保的，保证人不承担保证责任。

110.保证人为二人以上的，相互之间负连带保证责任。但是保证人与债权人约定按份承担保证责任的除外。

111.被担保的经济合同确认无效后，如果被保证人应当返还财产或者赔偿损失的，除有特殊约定外，保证人仍应承担连带责任。

112.债务人或者第三人向债权人提供抵押物时，应当订立书面合同或者在原债权文书中写明。没有书面合同，但有其他证据证明抵押物或者其权利证书已交给抵押权人的，可以认定抵押关系成立。

113.以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。

以法律限制流通的财产作为抵押物的，在清偿债务时，应当由有关部门收购，抵押权人可以从价款中优先受偿。

114.抵押物在抵押权人保管期间灭失、毁损的，抵押权人如有过错，应当承担民事责任。

抵押物在抵押人处灭失、毁损的，应当认定抵押关系存在，并责令抵押人以其他财产代替抵押物。

115.抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。

债务人以抵押物清偿债务时，如果一项抵押物有数个抵押权人的，应当按照设定抵押权的先后顺序受偿。

116.有要求清偿银行贷款和其他债权等数个债权人的，有抵押权的债权人应享有优先受偿的权利。法律、法规另有规定的除外。

117.债权人因合同关系占有债务人财物的，如果债务人到期不履行义务，债权人可以将相应的财物留置。经催告，债务人在合理期限内仍不履行义务，债权人依法将留置的财物以合理的价格变卖，并以变卖财物的价款优先受偿的，应予保护。

118.出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

119.承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。

私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。

120.在房屋出典期间或者典期届满时，当事人之间约定延长典期或者增减典价的，应当准许。承典人要求出典人高于原典价回赎的，一般不予支持。以合法流通物作典价的，应当按照回赎时市场零售价格折算。

……

最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定

（2004年10月26日最高人民法院审判委员会第1330次会议通过　2004年11月4日最高人民法院公告公布　自2005年1月1日起施行　法释〔2004〕15号）

为了进一步规范民事执行中的查封、扣押、冻结措施，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践经验，制定本规定。

第一条　人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。

采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。

第二条　人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第三条　作为执行依据的法律文书生效后至申请执行前，债权人可以向有执行管辖权的人民法院申请保全债务人的财产。人民法院可以参照民事诉讼法第九十二条的规定作出保全裁定，保全裁定应当立即执行。

第四条　诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。

第五条　人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结：

（一）被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；

（二）被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；

（三）被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；

（四）未公开的发明或者未发表的著作；

（五）被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；

（六）被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品；

（七）根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产；

（八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。

第六条　对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

第七条　对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

第八条　查封、扣押动产的，人民法院可以直接控制该项财产。人民法院将查封、扣押的动产交付其他人控制的，应当在该动产上加贴封条或者采取其他足以公示查封、扣押的适当方式。

第九条　查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。

查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。

第十条　查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。

第十一条　扣押尚未进行权属登记的机动车辆时，人民法院应当在扣押清单上记载该机动车辆的发动机编号。该车辆在扣押期间权利人要求办理权属登记手续的，人民法院应当准许并及时办理相应的扣押登记手续。

第十二条　查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。

由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。

第十三条　查封、扣押、冻结担保物权人占有的担保财产，一般应当指定该担保物权人作为保管人；该财产由人民法院保管的，质权、留置权不因转移占有而消灭。

第十四条　对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。

共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。

共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。

第十五条　对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。

对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。

第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制。

第十六条　被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。

第十七条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

第十八条　被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。

第十九条　被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第二十条　查封、扣押、冻结被执行人的财产时，执行人员应当制作笔录，载明下列内容：

（一）执行措施开始及完成的时间；

（二）财产的所在地、种类、数量；

（三）财产的保管人；

（四）其他应当记明的事项。

执行人员及保管人应当在笔录上签名，有民事诉讼法第二百二十四条规定的人员到场的，到场人员也应当在笔录上签名。

第二十一条　查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。

发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。

第二十二条　查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。

第二十三条　查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。

地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。

第二十四条　查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。

第二十五条　查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。

查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。

第二十六条　被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

第二十七条　人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。

人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加。

第二十八条　对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。

其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录。

其他人民法院对没有登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当制作笔录，并经实施查封、扣押、冻结的人民法院执行人员及被执行人签字，或者书面通知实施查封、扣押、冻结的人民法院。

第二十九条　人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。

申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。

第三十条　查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。

查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。

第三十一条　有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：

（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；

（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；

（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；

（四）债务已经清偿的；

（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；

（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。

解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。

第三十二条　财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。

第三十三条　本规定自2005年1月1日起施行。施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定

（2004年10月26日最高人民法院审判委员会第1330次会议通过　2004年11月15日最高人民法院公告公布　自2005年1月1日起施行　法释〔2004〕16号）

为了进一步规范民事执行中的拍卖、变卖措施，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践经验，制定本规定。

第一条　在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

第二条　人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。

第三条　人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。

第四条　对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。

当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。

对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。

第五条　评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。

第六条　人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。

第七条　拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。

第八条　拍卖应当确定保留价。

拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。

人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

第九条　保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。

依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。

第十条　执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。

第十一条　拍卖应当先期公告。

拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。

第十二条　拍卖公告的范围及媒体由当事人双方协商确定；协商不成的，由人民法院确定。拍卖财产具有专业属性的，应当同时在专业性报纸上进行公告。

当事人申请在其他新闻媒体上公告或者要求扩大公告范围的，应当准许，但该部分的公告费用由其自行承担。

第十三条　拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。

应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。

第十四条　人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。

优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。

第十五条　法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。

申请执行人、被执行人可以参加竞买。

第十六条　拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。

顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。

第十七条　拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外。

第十八条　拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。

第十九条　拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。

有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。

第二十条　在拍卖开始前，有下列情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托：

（一）据以执行的生效法律文书被撤销的；

（二）申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的；

（三）被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的；

（四）当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产的；

（五）案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；

（六）拍卖机构与竞买人恶意串通的；

（七）其他应当撤回拍卖委托的情形。

第二十一条　人民法院委托拍卖后，遇有依法应当暂缓执行或者中止执行的情形的，应当决定暂缓执行或者裁定中止执行，并及时通知拍卖机构和当事人。拍卖机构收到通知后，应当立即停止拍卖，并通知竞买人。

暂缓执行期限届满或者中止执行的事由消失后，需要继续拍卖的，人民法院应当在十五日内通知拍卖机构恢复拍卖。

第二十二条　被执行人在拍卖日之前向人民法院提交足额金钱清偿债务，要求停止拍卖的，人民法院应当准许，但被执行人应当负担因拍卖支出的必要费用。

第二十三条　拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。

第二十四条　拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的账户。

第二十五条　拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。

重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。

第二十六条　拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。

第二十七条　对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。

第二十八条　对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。

第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

第二十九条　动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。

不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

第三十条　人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

第三十一条　拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

第三十二条　拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：

拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5%；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3%；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2%；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1%；超过1亿元的部分，不得超过0.5%。

采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。

拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。

第三十三条　在执行程序中拍卖上市公司国有股和社会法人股的，适用最高人民法院《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》。

第三十四条　对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。

金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。

第三十五条　当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。

按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。

变卖的财产无人应买的，适用本规定第十九条的规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。

第三十六条　本规定自2005年1月1日起施行。施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

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[2]本篇法规中第88条、第94条、第115条、第117条、第118条、第177条已被《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》（2008年12月18日法释〔2008〕15号）废止。