我国房地产政策顶层设计需要理论思维（代自序）

房地产关系国计民生，各界人士都有话要说，也都有话可说。我对房地产的关注开始于住房制度改革以后，是从城市化、城市现代化建设研究视角切入的，重点是房地产政策。本文集系我关于房地产的研究文章和演讲汇编，因为是在不同场合、不同时间对同一问题的分析，各篇之间难免重复，敬请谅解；按时间顺序编排是为了便于读者考察我的思想变化轨迹；除个别标点、错别字外，一律按原文照排，是为了便于读者了解我对中国房地产认识的深化过程。与政治、宣传、舆论工作者不同，社会科学工作者的社会责任是对社会现象作出自己的解释，并在可能的条件下预见未来；追求的最高目标是自己的解释和预见被实践证明大体是正确的。至于获得了多少掌声和欢呼，是否为当时社会主流所认同则是次要的。

房地产涉及领域广泛，利益关系错综复杂，众说纷纭，争论不休属正常现象，但被严重政治化和社会化，潜流涌动、充满诡异，不能不说是独具中国特色和房地产特色。主要表现：第一，房地产是唯一被社会广泛持久地严重关切、被政府政策长期持续严格调控，而又没有达到任何一方满意的领域。中央政府不满意，地方政府不满意，开发商不满意，准备买房的不满意，买了房的也不满意；住大房好房的人不满意，蜗居、蚁居者更不满意；被房地产开发征地的农民不满意，住房被拆迁改造的居民不满意，不被征地农民和不被拆迁改造居民也不满意。第二，房地产已经成为被赋予多种社会功能，而又被整体丑化、妖魔化，代人受过的行业。房地产绑架国民经济，经济过热、产能过剩、通货膨胀、分配不公、两极分化等问题的罪魁祸首似乎都是房地产业，金融安全、粮食安全、内需不足、民生改善、提高国际竞争力、转变增长方式、发展战略新兴产业等等，房地产业也似乎都是无处不在的异己力量。第三，任何一种社会产品价格上涨都会伴有增加有效供给的政策出台，而房地产大概是唯一一个产品价格上涨又被政策限制增加供给（关紧土地、资金两个“闸门”）的行业。第四，投机作为贬义在各行各业已多年不被使用，在一些行业（如股市）还受到热捧，投资更被视为拉动增长的三驾马车之一，唯独投资、投机性购房被视为洪水猛兽，受到政策的严厉限制。第五，在现有私人消费品中，房地产几乎是唯一受到行政手段限制购买主要产品（住房）的行业。

面对我国房地产市场的乱象丛生，有论者提出建立房地产健康稳定运行长效机制，进行顶层政策设计，这无疑是必要的。在我看来，我国房地产乱象产生的原因固然是多方面的，但似是而非的理论误导舆论，不健康的舆论裹胁政策，某些政策又在有意无意地激化矛盾，形成恶性循环，恐怕难辞其咎。顶层政策设计离不开理论思维，而不同的学者和利益群体，由于知识结构的不同、信息把握不同和价值取向的不同，对同一问题会作出不同的判断，开出不同的药方，争鸣、辩论、讨论、博弈是达成共识的途径，而谩骂、断章取义、人身攻击既非现代文明之道，亦非房地产和国人之幸。我对中国房地产理论思维如下归纳，不能说是房地产政策顶层设计的理论思维的全部，但它应是房地产政策设计必须考量的若干支点。

一、我国是一个人多地少，社会主义市场经济体制正在完善中的发展中大国，房地产政策设计必须立足于从基本国情、特殊的发展阶段和大国经济特点出发。特殊的国情要求中国有不同于发达国家的特殊的房地产顶层政策设计，发展中的特殊阶段决定了中国房地产面临的主要矛盾和主要矛盾方面与发达国家完全不同，大国经济区域的不平衡性和房地产市场的区域性要求中国房地产政策具有较大的弹性和差异性。发达国家的经验为我国发挥后发优势提供了经验，一定要借鉴，但不能照搬、生吞活剥。张五常先生说，中国三十多年来出现的经济增长奇迹，可取的政策一律是中国人自己想出来的，而劣策则全部是进口货。先生所言切中时弊，完全正确。

二、发达国家房地产已被高度资本化，已和金融业融为一体，我国房地产在统计上虽被归类为第三产业，但作为为完成工业化、实现城市化提供物质载体的产业部门，主要产出是物质形态的房屋建筑物，是实实在在的实体产业，而非虚拟经济。房市与股市也不存在此消彼长的直接对应关系。住房是房地产业的主要产品，住房主要功能是居住消费，我国居民购房的目的首先是满足自住型消费，同时兼具保值增值功能。投资型、投机型购房只占市场需求较小比例。在房价上涨时期，投资、投机型购房对房价上涨火上浇油，令人嫌弃，但投资型购房增加住房租赁市场的有效供给，投机型购房则是二手房市场增加有效供给的前提。两者客观上均对加快房地产开发资金回流、增加下一轮有效供给发挥促进作用。

三、房地产是否被政府和学者冠以支柱产业之名无关紧要。但我国房地产业是上下游关联度极高的产业则是确定无疑的。虽然如此，房地产快速发展与经济过热、投资率过高、产能过剩、通货膨胀也不存在必然的因果关系。房地产投资的70%是住房，住房是最终消费品，是消费结构升级的物质基础，不再进入下一轮的扩大再生产，与过热无关；住房是一次购买，多年消费，扣除住房投资，我国投资率将下降6～7个百分点；扩大住房建设投资有利于消化过剩产能（如果真有所谓的过剩，而适度的过剩则是提高品质的前提条件），增加住房消费有利于减少过量货币流通，为抑制通货膨胀提供条件。宏观调控政策要随宏观经济形势变化而变化，需要密集出台，而房地产生产周期为2～3年，把房地产作为宏观调控应急工具往往达不到预期目的。

四、20世纪末实施住房制度改革以来，我国城镇居民住房水平虽然还不是家家都有改善，但整体上有了较大改善的实践证明：我国城镇居民住房分配制度的市场化、货币化改革的方向是正确的。虽然社会非议沸沸扬扬，但我国房地产的总体形势是好的，主流应该肯定，断言住房改革基本上不成功依据不足，声言进行第二次房改过于简单化。我国地产无大事，国人自忧之。希图在短期内解决需要长期坚持不懈地努力才能解决的住房问题是不现实的。无视房地产领域存在的各种严重问题，听之任之将耽误房地产业健康稳定地发展；夸大房地产发展中存在问题，以支流否定主流不仅于解决问题无补，还会走到邪路上去。客观上，我国应在房地产行业发展、房地产市场调控、住房政策三个不同层面上进行顶层政策设计。这三个层面互有交叉重叠，又有不同侧重，要系统把握而不能相互掣肘。

五、在房地产行业发展上，政策主要目标是增加住房的有效供给。党的十七大报告指出，我国仍处于并将长期处于社会主义初级阶段，社会主义初级阶段的主要矛盾是人们日益增长的物质文化需求与相对落后的生产力之间的矛盾。表现在住房领域就是住房短缺，住房的有效供给不能满足居民日益增长的住房改善需求。人均住房少、质量差是发展中国家基本特征之一。城市化快速推进产生的基本居住需求，生活水平提高导致的改善性需求，旧城改造、危旧房改造形成的被动性需求，完成工业化、城市现代化建设对非住房地产的需求，几种需求叠加决定了我国房地产市场供不应求的基本态势。市场需求的持续旺盛是中国房地产几十年春天的基本依据，其间市场供求关系的短暂变化不应成为改变产业政策基本方向的依据。调整结构要有保有压，房地产产品有市场需求，有市场需求的产业是应保行业，而不应是被压行业。“十一五”期间我国房地产投资达16万亿元，“十二五”期间估计将超过35万亿元，这是第一国内需求，因而成为扩大内需、转变增长方式、优化结构与改善民生的重要节点和平台。房地产有一个较快的发展速度，在社会固定资产投资中占有一个较高的比例具有阶段性的合理性，也是建设全面小康社会和现代化的历史必然。为此，对房地产行业实行平等的金融信贷政策和科学合理的供地节奏应是房地产行业政策顶层设计的重要基点。

六、在房地产市场领域，关键不是要不要宏观调控的问题，而是如何把握宏观调控的时机、力度和合适的方式、方法及工具的选择问题。房地产市场涉及关系复杂，治理房地产病不仅要对症下药，还要顾及药理对其他病症可能产生的关联效应和副作用。在房地产两大基本要素（资金和土地）依然主要掌控在政府之手、行政干预过度而不是市场化过度依然是主要倾向的背景下，我国房地产市场调控的着力点既不应是房价的过快上涨，也不应是单纯扩大和强化行政干预，而应着力于市场交易秩序的规范、房屋质量的监管、准确信息的及时披露、城市规划的执行等方面。房价的背后是复杂的社会再生产和社会再分配关系。以行政手段控制房价，政策执行成本过高，难以达到预期目的。从中外历史来看，在和平建设时期通过控制稀缺产品价格达到增加供给、平衡供求关系，还没有成功的先例。我国农产品供求关系的根本改善、家用电器供给的极大丰富无不以放开价格为前提条件。所以以行政手段强力控制房价虽具暂时的政治宣示、社会安抚意义，但将加剧房地产供求关系的扭曲，对于理顺国内价格体系和经济关系、完善市场配置资源体制也将造成长久的损害。我国房价快速上升根本原因在于供不应求，直接原因在于抑制供给政策和70年土地出让金一次征收等的制度安排，投机、投资购房只是起了推波助澜作用。以房价合理回归为调控目标，要有对内涵的准确界定。若以国内某年的房价水平为标准，国内房地产市场正在发育过程中，历史数据尚不足以提供支持；以发达国家房价收入比为参照系与我国不具可比性；若以大多数城镇居民买得起住房为标准，城镇居民住房自有率近九成又如何解释？实际上，一个社会在一个时期（一年）内能够买得起住房且付诸购买行动的只能是少数家庭；在一个家庭存续几十年的周期内，能够买得起住房且付诸购买行动的一般只能是一两个时刻。在房地产市场供求关系中，房价下行的结果，一是交易量上升，价格上行压力加大，回到政策的原点；二是房价下行，投资受到抑制，加剧下一轮供求失衡。在建房成本增加趋势不可逆转的背景下，要达到房价回归的政策目标，社会成本过高，很可能得不偿失。

七、住房保障是住房政策一个重要组成部分，但不是全部。建设住房保障体系是我国住房制度改革的应有之义，在一定时期内加快保障房建设以偿还历史欠账也有阶段性必要。但保障房建设不应以抑制包括中高端住房在内的商品房供应为代价，满足不同收入阶层的住房需求应是住房政策的基本目标。多数家庭通过市场满足住房需求，保障少数家庭基本住房需求，是住房制度市场化改革的本质所在。对占大多数的中低收入阶层住房实施保障将腰斩住房制度市场化改革，有回归福利分房旧体制之嫌。保障房建设要与社会发展阶段相适应，与一定时期内的公共财政支持能力相适应；住房保障体系建设要与社会保障体系建设统筹兼顾，与社会建设、经济建设、文化建设、政治建设统筹兼顾；对住房保障标准、进入退出机制要进行精细化设计和操作，防止产生新的社会不公。

八、房地产是区域性市场，周期较长，住房又是个性化产品。在对房地产市场信息的把握上，一般情况下开发商比政府更充分；在对一个区域房地产市场信息的把握上，一般情况下地方政府比中央政府更充分。面对时时都在变化、各地又有不同变化的房地产市场，中央宏观调控政策总要有一个滞后期，不可能及时跟进，也不可能有切合各地实际的政策，勉强推行全国统一的调控也难以达到预期效果。所以减少对房地产企业经营活动的行政干预，扩大地方政府对本地房地产市场调控的决策权，减少中央调控政策的刚性和指令性，增加弹性和差异化，当是房地产政策顶层设计应该坚守的方向之一。

九、分析我国房地产政策设计的各种主张和诉求，很难作出简单的是非判断。我国各项建设成百上千，任务繁重。这里不是要不要做的问题，而是要分别轻重缓急、科学安排顺序、优化组合的问题。面对房地产千变万化的形势和错综复杂的利益关系，我国房地产政策顶层设计应把握以下几点：①认清我国房地产将有持续几十年的旺盛市场需求的大趋势，抓住住房短缺这一阶段性主要矛盾的主要方面，下大力增加住房有效供给，比依据个别数据和个别案例拔高住房的社会性、政治性更有利于净化社会氛围，促进和谐发展，也比控制房价上涨的任何宣示于购房者更具实际意义。②代表全国人民的根本利益，从长治久安出发，以科学的政策促进房地产健康稳定发展，比高举住房民生旗帜获得掌声和欢呼更符合执政为民的本质需求。③协调各相关利益关系，推进依法征地、和谐拆迁，比张扬住房人权、农民土地权利更有利于住房人权和失地农民合法权益的保障。④深化土地制度改革，发挥土地财政作为社会再分配杠杆的积极作用，比围剿地王、丑化土地财政更有利于化解各类社会矛盾和维护社会稳定。⑤依法查处房地产腐败比因房价上涨、保障房建设不达标而对地方政府问责、约谈更有民意基础。

以上是我对房地产政策顶层设计上的若干理论问题的思考，代作本书的序言。在我国房地产理论界，常有为谁说话、为谁办事的命题。我认为，给争论的对方贴上为谁代言、为谁服务的标签，简单易行，但对找到房地产发展正确道路无补。我没有资格为谁代言，也没有能力为谁办事。我的言论只是我的思想认识的真实表白，代表的是我的良心，欢迎批评与争鸣。

2012年6月10日于北京