时点事件定性分析

案例：房地产经济危机的原因

事件回放

2009年4月3日《纽约时报》一则题为“银行因对中国房地产下赌注面临巨额损失”的报道引起中国媒体的注意，报道称：在2007年的黄金时期，美林、德意志银行和其他金融巨头把赌注放在一个中国房地产大亨身上，它们借给他的公司××地产集团4亿美元，鼓励他买入大片土地，并在2008年年初筹划该集团在香港上市，筹资规模达到21亿美元。类似这样的注资给中国地产企业并待上市后从中国股市筹得更多资金的大手笔资本运作不仅××地产集团一家。该报道称“外国投资者在这些公司身上已经投入了约40亿美元”，并称由于中国政府宏观调控，削减了开发商的利润，从而使外国投资者“可能面临高达100亿美元的损失”。

可见中国的房地产企业与国外投资行业有着密集的联系通道，而国外金融市场上演“次贷”大戏的同时也加紧与中国房地产市场的对接，并输出“次贷”。只是国外金融市场对中国的“次贷”对象不是买不起房的购房者，主要对象是无开发能力和还贷能力的次级企业。

××地产集团就是一个典型的例子。××地产集团在近10年中累计销售面积只有200万平方米，2007年前土地储备量只有建筑面积600万平方米，而在2007年后土地储备量达到4580万平方米，遍布国内19个城市。如果说一家人买三五套房是不是投机行为界定比较困难的话，那么一个总销售面积只有200万平方米的企业，一年之内拿地暴增7.6倍之多是不是盲目扩张？是不是利用土地进行投机的行为？这是显而易见的。这样的事情发生也说明我国土地监管制度存在漏洞和缺陷。

在这个事件中，不仅存在土地投机行为，土地违法行为也相当严重。2006年9月，××地产集团绕开《中华人民共和国海域使用管理办法》关于50公顷（约等于750亩）以上的填海项目必须报国务院批准的规定，将一片8968亩的海域分割成13块小于50公顷的海域分别立项，在省级渔业管理部门拿到了13年海域证，在不到3个月的时间内，24小时倒班作业，把海域变成了一个集酒店、会议、运动、康体、饮食、商业于一体的大型国际旅游度假中心的基地。且不论只有200万平方米开发经验的企业有无实力完成如此大的项目，就单看这种铤而走险的违法拿地，地方政府的违法批地也只能以“几近疯狂”来概括。

一群外国金融机构注入“热钱”给一个名不见经传的开发企业，使之盲目扩张，借它的手到各地拿地，地方政府违规批地，再上市融资，抬高地产股价，吸引更多资金进入股市，增加货币供应，抬高了楼价，再次抬高地价，再拿地，再上市融资。这是一场楼市与股市的对决。当股价与楼价上涨达到疯狂时，外国大财团抛出手中持有的高档物业，在最高点卖出，赚了钱悄然离场，当一些房地产开发企业因为拿地太多而使销售回款不顺利、资金吃紧时，再转而低价抄底土地市场。对那些拿地太多的大企业，外资还可以干脆借机收购企业的股权，在帮助企业渡过难关之机把其掌握的土地收纳囊中。

2008年××地产集团“上市搁置”是一个标志性的事件，揭开了中国房地产危机全面外显化的序幕，其在2009年11月重新成功上市，一夜间资产达359亿元。这个案例只是一个缩影。上市搁置但一年后又重新成功上市的内地企业还有不少。这当中真正最大的胜者可能是那些握有大量优质土地资产且持有大量股份的外资股东们。

先向这个市场注水，让整个市场疯狂，当大家跟着往里注入资金时，外资悄悄抽逃，当大家跟着抽逃时，市场的水（资金）就被抽干了，这时当池塘里的鱼（企业、资产）都口渴得要死时，外资再以极低的价格把大鱼、肥鱼抱走。2006年年底已经有报道显示，扮演着外资进退“风向标”的摩根士丹利2007年年底开始准备出售手中持有的上海“锦麟天地”酒店式公寓、瑞安房地产、盛高置地、九龙仓等众多外资房企纷纷出货。外资以从高档经营性物业市场上前移到更加隐蔽的开发环节和土地市场及矿产资源市场上。

这是国际金融资本惯用的手法，而我们违法批地的一些地方政府和盲目扩张拿地的投机企业，就成了它们手中的玩偶，成了它们的代理人，成为保护国家优质资产的堤坝上的蚁穴和管涌。国外投机者向我国输出资本的同时也输出“次贷危机”。从某种意义上讲，我国企业的盲目扩张、土地市场管理制度上的缺陷，助长了次级企业的非理性行为。如果说美国“次贷危机”是由于向信用等级低收入不高的阶层发放购房贷款引起的金融危机，那么外资通过向我国无开发实力、管理经验不足又盲目扩张的企业投资，借次级企业之手拿地，进入我国土地市场，从中套利的行为引起的危机也是一种“次贷危机”。

这次房地产危机给我们一个认清外资恶意炒作的机会，1997年的亚洲金融危机发生在东南亚几个市场经济国家。美国的次贷危机则使我国房地产业乃至整个经济成为重灾区，让我们看到了管理上存在巨大缺陷。就像不能只抱怨索罗斯恶意炒作东南亚几个小国一样，中国房地产危机不能只抱怨外资热钱。

政策启示

（1）房地产业总体运行状况判断。从图1-4中的波动图形分析可以得出，四个阶段的时间长短是不均等的。复苏和高涨阶段时间较长，说明房地产市场总体运行是好的，发生问题的年份相对较短。总体来讲，中国房地产业对于拉动国民经济的作用不应一概否认。

从上一个周期各阶段看，复苏期是房地产运行质量最好的时期，应该尽量延长复苏期，形成缓升的长波周期，关键还要地方政府控制卖地冲动，密切关注属于先行指标的待售量，若待售量增长过快，就减少上市量的审批，使成交量稳步增长。

危机期是投机者的黄金期，为防止出现危机，管理者应密切注视价格增速和成交量下降的动向；一旦出现这种动向就应意识到价量背离将引发房地产泡沫，应着手加强对投机行为的管理；公示成交量下降的事实，给开发企业及百姓以预警。延长二手新房上市前的持有期限，在价格增速过快的几年内转手的交易行为及时实施增值税等。

（2）应尽量缩短萧条期。打破萧条期的市场观望僵局，主要还是要使开发企业转变应对危机的思路，不能等靠政府的救市、要重新回归到以创新产品开拓市场的本职上来。开发理念要从为有钱人和成功人士服务转为为最需要住房的人服务；开发战略要从重开发转到重经营，要始终保持与老百姓的良性互动。要尽早推进住宅产业化、标准化、生产自动化进程，以保障供给，避免市场大起大落。

价格增速的骤增与骤减，并非价格本身的起落，而是价格的阶梯状上升。在价格增速骤减的阶段，价格实际呈现为不升或微升，所以价格的拐点在实际生活中并非是一个“点”，而是一个“平台”。在这个时期，百姓和开发企业互相僵持观望。那种想抄底的想法不够明智，因为观望只能延长这个萧条期，并不会得到价格实际大幅下降的好处。相反对市场回暖不利，市场的信心就会被长期的萧条拖跨。因此观望、被动地等待政府救市，相互拖垮对方的想法在战略上是错误的。

（3）尽快修补土地监管制度漏洞。2008年5月29日中共中央纪律检查委员会、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合公布了《违反土地管理规定行为处分办法》（自2008年6月1日起施行），对行政机关领导土地违法行为如何处分进行了较为详细的规定。虽说记过处分、降级处分、撤职处分，对于领导干部个人可能有些威慑力；但对于急于搞招商引资、形象工程，特别是一个领导集体的行为，就不具有太大效力。所以与其事后处分，不如改变领导干部的考核办法，改变领导干部的工作导向。

要尽快把土地“招拍挂”的公开市场建立起来，把土地的流转置于公开监控之下，至少对于土地管理的相关部门必须做到信息公开。

尽快把企业资质审批的办法引入土地市场，没有一定开发量和开发经验的企业不允许大量拿地，不合法纳税的企业不允许拿地，膨胀过快的企业不允许拿地，为绕开国家的管理政策、明明是内资企业偏偏在海外注册再回来拿地的企业更要从严审批。

法规上的漏洞就是经济机体内抵抗力最弱的地方，而无实力又盲目扩张的企业就像癌细胞会借机侵食机体，要知道“次贷危机”，对于那些以各种非常规手段谋利的金融资本来说是谋利扩张的机会，而受害的从来都是那些有缺陷和瑕疵的经济机体。

（4）解困需要制度创新。所以解决目前房地产业困境的难点，一方面是政策措施的选择与运用，另一方面是制度的完善刻不容缓。从根本上说，制度建设与完善是根本上救市，因为不能长期靠“限外令”来保护自己，防范投机成性的国外金融资本的攻击最好的办法是加强自身管理制度。不要急于注资救市，而要尽早发现漏洞，否则急于往池里注水，很可能把漏洞和管涌给湮没了，问题却越来越严重地积累下来了。

这次危机有着国际化背景，是国际经济危机的一个组成部分。它一方面使我国的宏观政策作用效果大打折扣，另一方面暴露出我国土地管理存在漏洞。

改变土地储备中土地收益分配的方式，要让利于现实的业主。鼓励有地者愿意到公开市场上供应土地，“招拍挂”的好处在于公开，而不在于垄断。所以合理的土地收益分配，可以解决土地供应不足的状况，也能改变土地储备中心地源不足的局面。

（5）企业转变经营观念。以上涉及金融和土地领域的重大改革，是一个巨大的系统工程，不可能一蹴而就。然而，对于眼下的开发企业来说，有一点是可行的，就是调整经营思路，把尽可能多的拿地的资源占有策略，变为资源增值策略，靠提升产品质量和性价比来启动市场，而不是想办法钻政策和制度的空子靠卖土地资源谋利。房地产管理部门和企业要从迅速地向外扩张的发展方式，改变为练内功、加强自身生产和经营管理的能力的科学发展的方式。只有这样才能坦然面对日益开放条件下来自国外的各种影响。

如果数据跟踪比较极时，那么动态的预测结果是可以指导企业决策的。早在为光大房地产H市一个5000亩的开发项目做市场顾问的2005年，我就已经写出了关于周期下行的预测，并在2006年公开发表论文说明对房地产周期及拐点的预测。提前1～2年做出的预测，对于企业决策者未雨绸缪、调整战略来说，时间是足够的。对于股市来说，提前半个月做出预测，挽回经济损失也不迟。

从上面的案例我们还可以看到，定量分析方法必须与定性分析方法相结合，才更有说服力。我们运用时序数据进行定量分析，同时运用定性分析方法研究一段时期内发生的经济新闻事件，联系相关特征性事件，便能找出更深的因果联系。这种研究方法不是一次性的，这种思维经验可以作为一种研究方法在下一次周期拐点来临前使用，相信同样会取得好的预测效果。

同样是运用时序数据进行分析，在第2章中的案例中可以看出房地产的销售量、价格的确存在季节性，同时也证明了以往房地产业内信奉的“金九银十”的说法是个不实的“传说”。